央企牵头拿下贵阳贵安的大项目！这个新城终于要来了

2月中旬，省级招投标平台发布公告，贵阳市云岩区小关智慧生态城综合开发项目（雅关区域）一期合作方采购完成。由中国铁建投资集团有限公司牵头，与申银万国创新资本管理有限公司，中国铁建西南投资有限公司，中铁十五局集团有限公司组成的联合体中标。

地铁1号线雅关站

此举也意味着，自2019年小关组团规划公布以来，目前其以“智慧生态城”为定位推动的片区开发，初步完成区域内偏坡与雅关两大板块的建设布局。

小关组团区域示意图

小关组团形成由中交、中铁建、万达三家“联手”参与打造的新格局。截至此次合作落定，仅在土地一级开发等方面的累计投资，就已跨入百亿级门槛。

其中，中交在2021年中标参与小关偏坡改造。同年，万达更是掷下重金拿地，率先在地铁1号线雅关站周边打造综合体。

此次，在贵阳贵安耕耘多年，已然具有本地“城改王牌军”架势的央企到来，为小关完整了重要的一块版图，也为区域改造与楼市前景，打开向未来的新空间。

01

小关智慧生态城，可以理解为组团综合开发的项目形态。其位于贵阳市云岩区北端，是观山湖新区与老城区中间结合地带。

其规划总用地面积约11.79平方公里，其中建设用地约4.49平方公里，划分为两个区域：偏坡区域和雅关区域。

小关组团地理位置区域

此次，中铁建牵头开发的项目为雅关区域。其位于小关组团南部，北接北二环，南至雅关村、顺海森林公园，东与乌当奶牛场相邻，西抵盐沙大道，规划用地面积约7.13平方公里。项目包括5号、雅关1号共两个地块。

招标文件显示，当地将与合作方按比例共同出资成立公司开发该项目。此次的项目总投资预计为43.68亿元，其中土地征拆及安置费用约14.7亿元，工程费用约24.8亿元等。

该项目的合作期暂定为4年。具体项目合作内容包括，土地征收与补偿、土地平整及相关工程投融资建设。按照投资计划要求，筹集资金并开展本项目中土地及房屋征收相关的投资，主要包括所涉及的拆迁补偿、土地平整以及因土地出让发生的评估、测绘等方面的支出。

同时，包括土地平整及相关工程投融资建设相关工程投融资建设方面，如市政道路及管网，公交站及社会停车场等，以及公共配套服务设施、安置房建设的投融资及建设等。

小关是新老城区间的城乡地带，如今在地铁带动下迎来新的发展机会

从双方合作细节来看，项目采用“授权开发+社会投资人”的开发模式，后期建设总承包等也将采取EPC方式推进。

此次合作，将是央地携手推动城市更新的又一次新尝试。

中标企业将会直接参与土地一级开发，推动土地征收及区域内重要的基础道路交通、管网配套等基础设施的配套建设。

这个走势不由得让人想起，南明区兰草坝地块的复刻版开局。当年，其卧薪尝胆多年后推动周边地块改造。在筹谋推动一级开发后，又围绕车水路改造大做文章，从而造就如今的铁建城项目。

在建的号称省会楼市“天花板”价的豪宅远景

此后，该项目逆市起手高举高打，一度引发冲破房价“天花板”的话题。营销手段之外，成体系规划配合理念融合深度开发，推进楼盘较为稳定地去化。

而其与铁总下属公司合作，参与的铁路沿线地块改造，接续盘活南站与东站货场沿线地块，让曾经的二戈寨区域城市界面有了巨大改变。筹划多时的枣山路高端项目，可以说也是吊足购房人的胃口。

作为贵阳贵安城市更新的实力高手，中铁建虽然未正式宣传入局开发，但是也为小关地块打造留下了更多的可能性。

当然，也将有望再次展现出央企在基建开发支撑下，所具有的规模化改造的“造城”优势。

如今不挑嘴，还专啃“硬骨头”的，真就是同志们了。

02

在地方多轮的紧密洽商中，中交系则是接下一棒，提前一轮进场。

2021年初，中交城投中标小关智慧生态城综合开发项目偏坡区域，总投资额约54.95亿元，合作期6年参与开发。

公开消息显示，项目合作范围为约4.65平方公里区域，以及小关湖湿地公园约1.06平方公里区域。主要合作内容包括土地征拆投资、土地平整及相关工程投融资建设。

中交项目相关效果图

此后不久，中交城投建设有限公司作为联合体牵头人，与中交第一公路勘察设计研究院有限公司，中交第三公路工程局有限公司，中交第四航务工程勘察设计院有限公司，中交路桥建设有限公司，中国市政工程西南设计研究总院有限公司以约35.9亿元中标设计施工总承包及设备材料采购（EPC）项目。

主要施工内容涉及道路与市政管网工程、公共配套设施工程，高达170万㎡景观绿化、水系治理，以及约18.4万平方米安置房建设等。

具体内容还包括提升改造既有城市干路盐沙大道，新建小关西路、小关东路、偏坡环路、偏坡路西段、偏坡路东段等市政次干路以及弹性道路1号路、2号路、3号路等。

小关组团相关配套设施规划

同时，新建学校小关一小、小关一中及小关二小，新建小关城市公园、小关中央森林运动公园、小关湖湿地公园及防护绿地，治理市西河及上游水系；新建安置房及处理周边的不稳定斜坡等。

2021年，中交还在云岩区落子。中交城投联合中房集团以约65亿元的总价，拿下人民大道六广门周边城市更新项目。项目总占地面积约9.6万㎡，采取低效用地再开发模式。

从楼参获知的信息而言，相关资金陆续到位后，该项目房屋征收搬迁工作，在年后实质性地加快推进。

回望中交系的楼盘开发实力，在贵安落地的春风景里项目，超前布局成为大数据科创城的概念楼盘。其还同麾下的绿城进驻贵安马场打造桃源小镇。

具有较强综合实力的央企中交，积极参与贵安区域拓荒过后，回到贵阳老城的首发项目有望加快到来。

其在小关地块的发挥，同样值得期待。

03

投身大型的城市改造项目，中交和中铁建开发整理土地尚需时日。冲在最前面的机会，还是留给了，万达。

2021年3月，贵阳云岩万达房开以30.15亿元竞得小关片区雅关村14、15、16号三个地块，总出让面积27.96万平方米，容积率3.1，建筑面积约86.67万平方米，规划居住人口2.14万人。

从项目规划而言，包括商业街、高品质住宅等全系产品，第四代万达广场也将落地于此。项目规划入住数千户业主，覆盖区域内的常住人口。

万达项目规划示意图

作为万达落地贵阳的重要项目，前期投入了不小的成本。而一度屡破点位的楼盘单价，不仅让人感谢满满的“诚意”，还有着实不小的开发难度。

区域开发，也和做买卖一样，注重成行成市。如今，他也不再是孤军奋战。2022年开年，小关组团开发前景逐步明朗，作为率先试水的万达及项目置业者而言，都能够从中收获满满的向好预期。

毕竟，花了大价钱抢占的，也是C位地块。

小关周边具有公认的自然生态禀赋，但是本身位于观山湖和老城中间，地形地貌较为狭长，邻近周边山林，也互为优劣势。

在早期的规划中，其作为重要的城市功能拓展区，定位于承接老城区相关功能转移。在开发中，要将相关建设用地转变为城市建设用地，严格控制发展规模，避免土地过度扩张，从而打造成为中心城区具有魅力的特色组团。

同时，结合生态低碳的城市居住区，保护生态环境优势，借助自然地理条件，打造水绿交融的特色生态居住组团。

作为复合型的多元城市聚集区，在体疗、养老、旅游、商贸产业等方面的规划统筹中，小关组团与周边区域的联动发展都具有空间。

小关组团功能规划示意图

从投资回报方面而言，本次雅关地块一期开发的合作细节显示，通过目前的开发模式，有望顺利地推动项目开发的投融资，同时相关的中标企业也将从未来的土地出让等方面直接受益。

结合区域规划而言，森林级绿化、双湖景湿地公园与运动公园，再加上高配商业与文创体验，同时将由地铁TOD牵一发而“动”全身，这里也将是省会楼市别具一格的价值所在。

在楼市产品本身的期望中，如果中铁建拿出高端产品线，中交引入绿城系资源，万达按照规划顺利推进，就有望在此呈现“西派+绿城+万达”豪配版未来智慧生态住区。

不过，地块面临的大量安置房建设等平衡，也为整体规划与市场化方式带来新的挑战。

就下一步的综合开发而言，希望两大央企与大牌民企能够相互协同又各显身手，都能以规划导向为引领，共同造就智慧生态之城。

如果可以的话，别太降标了，再多几分勇气。

小关组团的改造机遇，得益于地铁1号线推动沿线地块开发。在未来数年间，新一阶段“城市更新”的TOD样板间还将出现。

在此，也希望各家都能够在改造与建设中，持续为城市焕彩封面，既带来持久的人气、商气，也为省会产城融合汇聚新活力。