深挖！这个千强镇三园合一/三轨并行，却被东莞人忽略了

很长一段时间内，东莞32个 镇街各显神通，每一个区域都有自己独特的发展史。

城区与镇区“星月同辉”，不相伯仲。

东莞28镇全部上榜全国千强镇

上月，2021年度全国综合实力千强镇名单新鲜出炉，东莞28个镇全部上榜千强镇（ps：四大城区未纳入排名）。

其中，在百强乡镇排名中，东莞有15个镇上榜，是全国上榜数量最多的城市！

即全市超过一半以上的镇，都是全国百强镇！

图片来源于网络

站在全国的角度来看，东莞每个镇街都有自己的优势，随便拎一个镇街出来，不管人口还是GDP，都可以吊打内地的四五线城市。

即便是在东莞排名垫底的望牛墩，放到全国，也是473名 。

在东莞，每一个镇区都不容小觑。

图片来源于网络

可是当你落位到东莞，逐个去观察每个镇街的发展。你会发现，镇街之间，其实泾渭分明。

城区坐拥强心政策及繁华配套，厚街、虎门、长安、常平等老牌强镇名气响亮，松山湖片区作为后起之秀迅速爆发崛起，临深片区一向喧嚣热闹，就连水乡片区都依托交通优势火了一把。

目光来到东部产业园片区，不温不火似乎是这里的常态。

特别是桥头，受限于区位、产业、交通的劣势，在东莞的存在感极低。

但正是因为不被看好，所以才被低估。

这也并不意味着桥头的潜力止步于此。

这个厚积薄发的小镇，藏着我们意想不到的巨大能量！

桥头，不缺乏规划利好

说起东莞产业发展，松山湖是当之无愧的头雁，环松湖片区也受益匪浅。

但是其实在产业升级的过程中，桥头也是占据了第一手资源的区域。

外部：截留三大核心发展区

自“深圳都市圈”概念浮出水面后，2021年广东省“十四五”规划首次以国家政策的形式、正式提出建设深圳都市圈。

其中，深圳第四轮城市总规也就是《深圳国土空间规划（2020-2035）》草案提出构建“一主三副”深圳都市圈空间格局。

这“一主”是指由深莞惠大都市区构成的都市圈主中心。

在这个都市圈内，有三大创新点，联系最为紧密，为深莞惠一体化发展提供了源源不断的动力。

分别是松山湖高新产业园、粤海银瓶合作创新区和潼湖生态智慧区。

而桥头，恰好位于三大产业园区的黄金三角中心地带，称得上是“三园合一”。

深莞惠融合发展，桥头必然是其中的截流点。

松山湖高新产业园相信不用多加解释，粤海银瓶合作创新区和潼湖生态智慧区这里简单科普一下：

粤海银瓶合作创新区

这是一个投资超千亿，以集聚高端智造业而闻名的省级园区，同时也是东莞产业发展融合示范区和广深科技走廊重要节点，与松山湖大学创新城、东莞水乡特色发展经济区并列，成为东莞三大增长极之一。

根据规划，到 2030 年，银瓶合作创新区地区GDP要超500 亿元（年均增长约12.8%），常住人口达 28 万人，建设用地规模占33 平方公里。

而在2022年广东省政府工作报告中，东莞粤海银瓶合作创新区基础设施建设项目也被提及，年度计划投资17000万元。

潼湖生态智慧区

位于惠州仲恺高新区西部，紧邻深圳、东莞，共141.46平方公里。

2019年7月5日，广东省推进粤港澳大湾区建设领导小组印发《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》。惠州在9个方面共被提及14次，而这其中，当属潼湖生态智慧区最为瞩目。

因为这份计划把潼湖拉到了与深圳前海、广州南沙一个层面的发展。

目前，潼湖生态智慧区已承载着超3000亿元总投资，吸引了世界500强思科、华大基因、TCL、深圳赛格等多家知名科创企业落户。

内部：三区叠加统筹发展

桥头的十四五工作规划中提到“一心、两园、三带”的空间布局。

其中“两园”分别指东太湖科技产业园和荷花文旅产业园。

再加上今年新鲜出炉的东深公路市级统筹产业园，三大园区叠加机遇，推动桥头创新发展。

东太湖科技产业园

依托“谢岗银瓶—桥头东太湖—企石东部园区—松山湖（生态园）”东部智能制造产业带，桥头正在深度融入湾区产业发展。

东太湖科技产业园是桥头为深度融入粤港澳大湾区建设所打造的“创新门户”，同时规划建设“东太湖科创小镇”，未来将打造成国际领先的宜创·宜业·宜居的国家级科创小镇。

产业园规划用地面积近15000亩，其中工业用地面积4600多亩。

早在2019年年底，桥头已与莞民投集团签订《战略合作框架协议》，在城市更新、新兴产业发展、投资服务等多个领域进行全方位合作，在东太湖科技产业园划定1280亩改造核心区作为突破口，以点带面，促进片区全面升级。

此外，十四五工作规划中还提到：加强与银瓶合作创新区、潼湖生态智慧区的区域联动和优势互补，努力把东太湖产业园区建设成为区域产业合作发展的战略平台。

荷花文旅产业园

这是桥头的“生态门户”，统筹7000亩连片土地，规划两大发展方向。

以园区的东北部为核心，将旅游业作为现代服务业的重点发展方向，全面铺开全域旅游建设，打造5A级旅游景区。

以园区的西南部为核心，通过城市更新、乡村振兴、“工改工”等方式，在医疗、教育、金融、康养、楼宇、住宅等六个领域培育高端产业、集聚优质资源，吸引高层次人才落户，形成生活、生态高端区域。

东深公路市级统筹产业园

这是由市级主导招商、市镇共建共享的市级统筹产业园，也将会是未来几年政府工作的重头戏之一。

园区统筹面积6800多亩用地，构建产业与空间耦合、全链条资源配置、市级主导招商、市镇共建共享的市级统筹土地整备模式，促进“地等项目”、“筑巢引凤”的转变，引“龙头”聚“链主”，将产业单元打造为标准化产业社区。

据了解首期启动区超1400亩，今年上半年就会启动招商工作，由东莞市投资促进局统筹招商工作。

这1400亩中，有800亩左右是空地，不存在拆建问题 ，相比其他的产业更新单元，建设速度会非常快。

而引入的企业也需要符合“专精特新”的要求，据说1400亩的范围内，准备用两三家大型企业填满。

桥头航拍图 来源于网络

政府高标准规划，政策大力支持，内外产业融合驱动……

这一波桥头给出的信号，十分明显。

桥头，正借势产业东风，扬帆起航。

周边交通路网逐渐完善

莞番高速2期开通

备受关注的莞番高速2期，已于去年12月31日开通，使桥头从此告别无高速公路的历史。

莞番高速公路二期工程长约38.1公里，分东、西两段，东段东起桥头镇顺接河惠莞高速，西至常平北枢纽互通接驳从莞高速；西段东起寮步枢纽互通接驳莞深高速，西接厚街南枢纽接驳广深高速。

其中，桥头段约12公里，设置桥头东、桥头两个高速出入口。

莞番高速大大缩短了桥头来往松山湖的时间，只需20多分钟即可到达松山湖北站区域。

按交通时间成本计算，比一些环松湖镇区到松山湖北站所需的时候还短！

莞番高速不仅是桥头融入大湾区的主动脉，推动桥头加速融入“大湾区一小时生活圈”，而且对改善桥头区域交通面貌，提速经济发展具有十分重要的意义。

地铁R3线规划

桥头是东部片区唯一一个拥有3条地铁规划的镇区， 分别为东莞地铁3号线、东莞地铁17号线及惠州5号地铁延长线。

其中，地铁3号线是一条西南至东走向的路线，全长70.3公里。

途经长安镇、大岭山镇、松山湖开发区、东坑镇、常平镇、桥头镇、谢岗镇6个镇街，在桥头镇内设置2个站点：桥头西站和大东路站（规划中）。

据2月11日东莞市人民政府发布的《今年的主要目标任务分解表发布》，里面有一项工作是：

适度超前开展基础设施投资，加快交通强市建设，推动佛山经广州至东莞城际、深惠城际开工，争取动工建设2号线三期、3号线一期，启动莞深、常虎高速改扩建，加快莞番高速三期、狮子洋通道等高快速路建设，完成莞太路品质提升工程。

R3线即将动工对桥头而言，无疑是一大利好，开通后也将大大提升桥头与松山湖及城区的通行效率、缩短通行时间。

城际、高铁、普铁

于此同时，配合城际、高铁、铁路等配套，桥头便捷通达的交通格局逐渐形成。

桥头距离莞惠城际-常平东站，最快约15分钟车程；

距离京九铁路-东莞东站，最快约15分钟车程；

距离赣深高铁-仲恺站，最快约30分钟车程。

正在走高的“房价洼地”

有人认为，桥头，不仅是东莞房价的“洼地”，更是东莞楼市的“试金石”。

作为“不太热门”的区域，挤掉大部分的投资泡沫，剩下的就是实在的市场需求，在一定程度上折射了东莞楼市的真实热度。

近五年桥头市场供求比相对合理，但自19年开始，洋房供应情况断崖式下跌，成交量同步下跌。

于此同时，在东莞整体房价上涨的趋势下，桥头房价也在走高。

2017年，桥头洋房均价为10773元/㎡。2021年，已达16757元/㎡，5年涨幅为约63%。

近一年的数据来看，桥头洋房市场一直处于供不应求状态。

全年仅6月有集中供应，其他月份需求大于供应，全年缺口达到约4万㎡。

进入2022年，桥头新房供应或将有一个小高峰。

保利紫云、中熙玖珑山两大纯新项目预计第二季度入市，宏远帝庭山目前余货较多，莞民投·众筑悦璟台少量余货在售。

保利紫云

保利紫云由保利于去年5月经过57轮竞价，以约11.5亿拍下，折合可售楼面价为11081元/㎡（剔除幼儿园和安居房配建面积），是桥头首宗楼面价破万的地块。

项目占地约47721.95㎡，总建面约119304.88㎡，规划建面约95-125㎡三四房、143-180㎡别墅以及257㎡高层复式，预计今年4月入市。

计算拿地成本和合理的利润空间，项目定价或将突破2万/㎡，打破桥头“1字头”的洼地印象，成为桥头房价的标杆。

项目鸟瞰效果图

中熙玖珑山

玖珑山是中熙以约9.3亿元斩获的商住地块，折合楼面价9566元/㎡。项目就在保利紫云的西南侧，由于拿地更早，项目工期也更快一些，目前不少楼体已有十几层高。

项目占地约4.3万 ㎡，建面约14.7万㎡，容积率2.5。户型为建面约84-131㎡三四房和141-155㎡别墅。

据了解，中熙预计在今年5月入市。

莞民投众筑悦璟台

位于桥头镇石水口公园旁，占地约2.4万 ㎡，建面约8.1万㎡，容积率2.5。由3栋洋房，6栋别墅组成，洋房户型为建面约96-115㎡三四房，一共521套；别墅户型为143㎡小别墅，共33套。

项目于2020年8月首推别墅，11月开始推售洋房，目前少量余货在售。洋房均价约19211元/㎡，别墅均价约27233元/㎡，毛坯交付。

项目 实景 图

宏远帝庭山

为占地约11.9万 ㎡，建面约25.8万㎡的低密墅质大社区，约1.78容积率，自身配建约10000㎡ 社区商业。户型为建面约33-50㎡小洋房，92-97㎡三四房，360-440㎡别墅。

项目分三期开发，目前小区已有业主入住。作为东莞最便宜的楼盘，去化却不太理想，仍有大量小洋房库存，目前优惠力度较大，首付13万起即可上车 ，毛坯现房交付。

项目 实景 图

以过去论桥头，桥头光环不够多。

但站在现在看未来，桥头正在借助全市七大战略平台的发展之力，进行全新的红利期。

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桥头两大新盘入市在即

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