京房回忆035，珠江骏景，曾经的南城第一豪宅，是否能恢复荣光？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

又有人来咨询珠江骏景，问能否投资，因为看着房子挺好还便宜，是否会超过大盘。我都不太敢说了，前几个月发过一次，说是这些年升值不怎么样，结果被某业主追着骂了好几天，拉黑了就换号接着骂。弄得我很无奈，这升值落后大盘又不是我造成的，骂我有什么用啊？

这幸亏只是个小区，骂了也就骂了。万一哪天我说中国足球拿不了世界杯冠军，会不会来他几百万球迷维权啊，这我可负担不起责任。

二、

我估计这业主是个浙江人，而且在木樨园很多年了，所以怼我不知道木樨园的发展史。在他看来，如果没有服装市场，那就不可能有今天的木樨园，所以周边几个小区应该感谢商户们，是他们支撑起了南三环楼市。

怎么说呢，这没必要争论。只能说有这么个历史事实，但没必要探讨什么意义真相。就像望京现在还有很多韩国人似的，但非说没有韩国人就没有望京的今天也未必。那东西城过去还都是旗人的天下呢，用不用感谢他们啊？往大了说三亚还净是东北人呢，但没有东北人三亚是不是就发展不起来呢？未必。曾经发生的事情就是个事实存在，甭强加什么意义。

我曾经见过刘泽波，也就是公认的“浙江村”创业第一人，创始人。他讲的就挺好，是时代选择了北京，机遇选择了木樨园，17路公交车拉来了浙江人。他当年也就是坐着公交闲逛，无意中来到了中轴路，觉得这地方直通南北运货方便，所以租房生了根。

也搭着他当时在木樨地做生意，所以对木樨园有着天然的好感，觉得从名字上就有好兆头。但如果他在花市做生意呢，那没准儿就跑到花家地去了，都是“花”嘛，那望京就成浙江村了。

之所以选在木樨园，其实除了名字和交通方便，还有重要的一点就是这地方适合做买卖。丰台跟崇文的两区交界，崇文管不着丰台不爱管，自古以来这种地方就俩结果，不是荒凉就是繁华混乱，很容易成为江湖集散地。

从刘泽波1983年在木樨园开始租房后，正好赶上1985年北京商业开放，浙江人开始大量的占据服装柜台。1988年前后，皮衣开始风靡全国，温州人赶上了时代列车，“浙皮子”提供了最重要的货源基地，从木樨园到大红门的浙江村也就真正成了规模。

三、

但珠江骏景其实和木樨园的服装没有任何关系，纯属巧合，这历史本来就是一系列的偶然事件组成的。1998年，广州等地收紧了土地审批制度，粤派房企开始谋划北上抢地盘儿。当时的北京还土了吧唧的，跟南方房企不在一个等级，落后了至少好几年。

珠江的朱老板进京之后，也不知怎么就认识了谢强，请他当了珠江的北京总经理。谢强，在社会上名气不是很大，但在业内却是无人不知。他是那个年代公认的拿地高手，为珠江合生系扎根北京立下了汗马功劳，堪称定鼎之功。后来在2003年转投富力，又掀起了一波楼市风浪。

谢强是文人下海，先在海南当报社编辑，后来又去深圳当了证券报的主编。结果遇上了股票第一起利用收购公告设局的案件，稀里糊涂的受了牵连，所以辞职来了北京。在珠江和富力的那几年是他的高光时刻，和潘石屹、易小迪等人合称“海南五兄弟”，在楼市上呼风唤雨，一时风光无限。

按他自己说，珠江成立之后，先是跟名字着急，因为这个公司名已经被人注册了，费了好大的劲才弄过来。然后就是找地，跟间谍似的到处打听消息，满北京的乱窜。无意间路过南三环，司机说他以前当武警的时候就驻军在煤炭二厂附近，说看看这厂子卖不卖，于是误打误撞的闯进了木樨园。

那已经是1999年底了，国营企业正在经历最低谷的时期。那几年没几家国有企业的日子好过，下岗潮席卷全国，几千万下岗家庭的血泪成了那个时代的悲怆牺牲品。

煤炭二厂也不例外，早就干不下去了，正待价而沽的找买家呢。但那会儿去拿地的基本都是北京房企，南方的极少，可能也就是珠江一家。于是带着领导们到广东一考察，自然被粤派楼盘所震撼，谢强也就拿下了这么一大块地。

四、

其实珠江当年拿下这块地是有一定风险的，毕竟这里是南城，从历史上就不富裕。所以那个时期的主要楼盘都在北部，南部并不是不能开发，而是不好卖上价格，而且销售慢。所以，谢强充分发挥了文人的基本素质，也就是创造概念做营销，甚至说创造了一种联动营销的模式。

我印象中“中产阶级”这个概念，就是由珠江骏景给炒热的。只不过当时还不是这个词，毕竟“阶级”有点儿敏感，所以叫“城市中间人群”，一个意思，就是啰嗦点儿，没办法的事情。

后来他又结合木樨园的商业氛围，创造出一个“第五商圈”的概念。这就有点儿扯大旗作虎皮了，我也闹不清其他四个商圈指哪里，估计连老谢自己也说不清楚，反正人家就只承认木樨园是老五，前边的爱有谁有谁，无所谓。这就跟哪天我宣布自己是本公司第五帅哥儿似的，你们自己去抢前边的，这我就不管了。

这种营销很有意思，用模糊理念来抬高自己的身价，也是抬高了木樨园商户们的心里社会地位，很讨巧。都第五商圈了，我又是商圈里最牛叉的楼盘，那你们还好意思不买吗？

其他的各种营销手段也很不错，什么商家联动和各种促销。今天看来无所谓，早就见怪不怪了，但在20年前还是很新奇的，确实吸引人。所以后来老谢在富力城那简直都玩出花儿来了，隔几天要不弄出个新闻来都对不住自己这媒体人的出身。

珠江骏景在当年楼市低迷的大环境下可以说创造了奇迹，一年销售额破6亿，卖了800套房子。这销量放到今天也不容易，何况这是2001年呢。还是南三环，还是高达5000多的售价，那会儿亚运村、双井、世纪城也不过就是这个价，老谢帮珠江朱老板赚了大钱。

而且这也就打下了珠江合生系在北京的底子，之后就又拿下了煤炭一厂的土地，开发了珠江罗马嘉园。熟门熟路，都是北京煤炭集团的土地。还有珠江帝景，化工实验厂的地，都是超级大盘。通州的应该也是老谢谈下来的，那就真的是一座城了。

五、

但是，开发商就是开发商，虽然也惦记着楼盘后期的维护，但实际上核心追求就是卖房。多卖、快卖，卖高价，至于入住之后的品质是否能维护，不是太在意。能维持住最好，实在不行也就无所谓了。

反正该赚的钱已经赚到，物业费同样能赚到，业主们的资产升值，与开发商没什么关系，都是你们自己的事儿。尤其像木樨园这种地方，涨的好是幸运，涨的不好也是自己造成的。

其实在珠江骏景开盘前后，就已经知道业主中会有大量的当地商户。而一旦他们入住，必定是比较嘈杂，而且会把房子当作商住两用，甚至开个小工厂都有可能。但那会儿的人们并没意识到这有什么不好，更没人考虑会影响升值什么的，根本没这概念。

后来有一阵子我所在的公司也要弄个商业地产，市场形式的，所以经常来木樨园大红门，也就隔三差五的来珠江骏景拜访。当时我都戏称，这里可能是北京“开门率”最高的小区了。因为很多业主或租户，本来就是把房子当做公司办公室的，或者是样品间做展示，再或者是设计工作室，甚至的小型加工厂，总之都是经商。那既然做生意自然就得敞开门，关着门不方便啊。

所以在这小区就能看到奇景，经常是恨不得一半的住家开着门。电梯和小区里更是什么人都有，从穿金戴银的老板和贵妇，婀娜多姿的模特，拉着大包进货送货的，还有明显就是底层打工的，都在小区里和谐共处。

甚至有一次我去找人，电梯一开跟到了天雅似的，人家竟然在开订货会。还是个当时挺有名的牌子，人来人往热闹之极，也不知道其他住户是神马感受。

当时的小区论坛里已经有不少吐槽的，但没什么用。那会儿并不禁止民宅经商，甭说物业了，工商局都管不了，还支持呢，繁荣了市场促进就业。而且就算后来有了房产投资的概念，也就是2006年之后，住宅禁商令（工商14号令）也公布了，骏景也没有太大的变化。因为就算知道影响升值也没办法，大家都这么做，自己收敛了也没用。再者，反正买房卖房的都是商户，以浙江人为主，那也就无所谓了，同行之间谁也别嫌弃谁。

六、

这也是木樨园的特色，北京人在这里是少数，外地人才是主流。我印象中在1995年前后，木樨园大红门地区的统计数字是人口11万以上，但本地人只占个零头，也就是外来务工经商的达到了10万人。

之所以我记住了这个数字，那是因为1995年发生了一件大事，天大的事情，甚至惊动了最高层，震动全国。那就是“浙江村事件”。

浙江村其实是个泛称，并没有准确的范围。其实这里是由好几个村子组成的，包括大红门、马村、东罗园、果园、海湖屯、石榴庄还有时村等等，我也说不清楚怎么划分的。反正虽然外来人口越来越多，村里的民房就已经住不下了。于是就有人脑子活分，从乡里或村集体租到空地，盖起了一个个大院儿，这也算是房地产开发吧。到后来，这里出现了至少48个大型院落，简称浙江村48大院。

那会儿社会上传闻很多，比如浙江村是个独立王国了，连警察都不敢进了，村里黄赌毒盛行了什么的。还传说因为这里坑了开出租的，所以惹恼了某位北京的流氓大哥，带着人拿着砍刀血洗浙江村。总之传的神乎其神，跟真事儿一样。

其实哪有这么邪乎，就是城中村而已，全北京到处都是。只不过这里有些特殊，因为服装有季节款式的特征，所以有的小厂子就不愿意让同行看到，也就谢绝参观。这在业内人看来很正常，但在外人看来就很可疑了。如果正大光明的做买卖干嘛怕人看啊，肯定是有猫儿腻。

再加上虽然这些人以浙江人为主，但也分了不同的县城乡镇，于是他们各自形成小圈子，自己的院子只接待自己人。我那会儿有个小同事就是温州的，一家人住在大院里，很便宜的租金。另外有同事也想去租，这女孩儿说不可能，人家不对外，只要听不懂他们家乡话的一概不收留，给多少钱都不让进。

说到钱了，这也是浙江村出事的一个导火索。在当年大家普遍挣5/600的时候，这些做服装生意的就已经很多都是百万富翁了。他们太有钱了，难免惹的别人说闲话。甭管是出于什么心态吧，反正各种传言满天飞，把浙江村形容成了十恶不赦的独立王国，相当于香港的九龙城寨。

那既然咱们是社会主义国家，怎么能容忍这种毒瘤的存在？于是就有人筹划要彻底铲除浙江村，完全消灭，时间就定在了1996年春节之前，趁着人少一举荡平。但人多就难免嘴杂，保守不了秘密。而且北京本来就有很多的浙江人，很快就得到了消息。于是，浙江省派人来和北京交涉，希望以平和的方式逐步进行整治，别影响了大多数人的生计。

但是，此时有人给ZY打了报告，说是浙江村里已经秘密囤积了能武装一个团的JHWQ，再不镇压要出大事儿了。那还得了，离TAM这么近的龙脉之上，怎么可能让BL分子猖狂。ZY领导肯定就下令严查整治呗，下边人也就等于拿到了尚方宝剑。

于是，1995年底，北京发动了突然袭击，几千名JC和WJ出动包围了浙江村。所有人不管有证没证，一律驱逐出境，48个大院一夜之间拆除完毕，干净利落。

但这就出事儿了，十多万人啊，突然之间流落街头，弄得全北京以及周边的市县都乱了。找房子的、抢运设备原料货物的，有的人甚至没吃没穿成了逃难的，既混乱又凄惨。

这下子浙江人不干了，省委书记立刻向中央打报告，发出质询。而且派出了大队人马赶赴北京救援同乡，北京政府陷入了被动。

要知道，当时中国最高权力机关，全国人大的委员长是谁？乔老爷子，人家就是浙江人，能不照顾自己的乡亲吗？再者说，浙江，江南富庶之地，千年以来就出了无数的人才，在任何一个朝代都有举足轻重的地位。那这些高层眼见老乡在北京如此受欺负能干吗，必须过问啊。

这次也搭着北京市做的太草率了，不仅是不分青红皂白的全给端了，还没抓住把柄。宁可错杀三千无所谓，但好歹也得抓住一个啊。但是，这次行动不仅没抓到一个有犯罪证据的，更没搜到一件武器。那这之前所有的传言就被证伪了，一个团的武器呢，黑社会组织呢，怎么一个证据都没有啊？

北京傻了，实在无法解释。于是，在孟市长的领队之下，大队人马又赶赴浙江做解释，其实就是负荆请罪，认怂服软了。要说孟市长真有点儿倒霉，这种事儿总让他赶上。2003年刚上任就赶上非典，引咎下岗。之后刚到山西上任，又出了矿难，再一次下岗。只能说是运气不好，仕途不顺。

这就是浙江村事件，只是有的事儿不能多写，容易惹麻烦。但这事儿对木樨园大红门也有了有利的一面，就是腾出了大量的土地，可以搞开发建设了。而且北京市既然犯了错，那就必须进行补救啊，于是对这片地区加大投入力度，各种手续也开绿灯，反倒促进了各个服装市场的发展，比以前规模还大，也上了档次。

七、

写多了，怎么从说房子串到这上边来了？反正后来木樨园一带发展很快，本来浙江人就有的是钱，再有了政策，那就大干快上吧。京温是最早的，浙江村事件之前就建成了，之后也就有了大红门、百荣、方仕、天雅、丹陛华、连发等等，一直延展到沙子口的文具批发市场，除了天雅等几个，基本都是浙江人集资建成的。

甚至在珠江骏景曾有个说法，业主中有80%都是温州人。我不太相信，但小一半是应该有的，到高峰期算上租房的，肯定能在一多半以上了。

当然住宅小区不算什么，那会儿值钱的商铺才多呢。骏景一套房平均也就7/80万，5000多一平。而商铺呢，几万都不是新鲜事儿，头摊儿甚至能到几十万一平，十万小意思。以天雅为例，哪怕是到了5楼，39平的边铺，租赁权的转让费都要4/50万。那个时代就是这么火，赚钱赚疯了。

举个例子，在丹陛华北边的路东，有一个小发廊，非常有特色，专门洗头的，洗头房。里边的美女如云，无论大冬天多冷都穿着吊带裙服务。据说没有什么乱七八糟的，就是洗头，可就这每个小姑娘都能月赚上万。那可是十多年前啊，放到今天都算高薪了。

我有一次在新世纪门前见到擦皮鞋的挺有意思，也擦了擦，好像才3块钱吧。然后问他一个月能挣多少，老头儿笑着不说话。旁边摆摊儿的说了，一天能擦上百双鞋，加上打蜡什么的，你说他能赚多少？卧靠，那就也是月赚上万啊，了不得。

但是，脏乱差也是木樨园的特色。那些大院是拆的仓促了，但实际上早晚也留不住，太乱太脏了。有一段时间到处都是垃圾堆，甚至屎尿遍地，臭不可闻。乱也是真乱，小偷儿扒手自不必说，明抢的都不新鲜，还有碰瓷儿的，要饭的，收保护费的，再加上交通堵成粥，一塌糊涂。

八、

对了，还想起一件大事，据说是促进了大红门木樨园的整顿疏解，那就是“安徽女孩坠楼事件”。

这件事发生在2013年，具体情况我也说不清，挺诡异的。在这事儿之前我都不知道这里有那么多的安徽人，只是以为东北人多呢。后来才知道，除了浙江人之外，安徽人是个很大的势力，之后才是东三省的。但南方人说普通话在我听来都差不多，不细问分辨不出来。

反正那个女孩儿是个很漂亮的美女，不知道为什么就在夜里坠楼了。事情发生在京温，于是引发了各方积攒已久的矛盾，事态扩大了。

具体的不说了，这种事儿少聊为好。反正事情闹的很大，险些失控。最后好不容易才达成条款，赔偿了不少。据说从这件事之后，北京对于大红门地区的疏解行动开始提速，于第二年就开始了具体的行动。

北京疏解，周边城市就高兴呗。白沟第一个欢迎，然后是天津廊坊三河什么的，都欢迎商户去经营。从此，木樨园再也没有往日的热闹了，逐渐衰落。想当年，大红门早市从凌晨4点多就开市，天雅什么的也不过6点就全开门了，熙熙攘攘的一直闹到5点闭市。然后突然间几万人涌向公交站，那种场景，真如涨潮落潮般汹涌。

九、

前些天陪亲戚去丰台行政大厅办事，也就是曾经的福成大厦。大中午的，看着空荡荡的街道，恍如隔世。无法想象当年的繁华景象。只能说城市在发展，商业在升级，新陈代谢腾笼换鸟是必然趋势。浙江村早就没了，只有传说流传在江湖。

最后希望珠江骏景越来越好吧，整改后空置了这么多的商业面积，确实有硬件资本来升级成商贸新区。看发展，也看小区的物业管理与业主的配合了。

仅供参考。

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