如果要分区来看深圳楼市的热度，那么宝安一定名列前茅。
宝安有10w+的豪宅，也有4w多的刚需盘；有紧邻着前海的宝中， 也有网红板块沙井。
无论是刚需上车，还是追求收益，宝安总有一款适合你。
深圳壹地产本期2022开春踩盘，就来到了宝安，为你带来今年全宝安20大新盘的最新进展。
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01.
宝中：
祖传的捂盘神技
宝中可谓是近年来深圳楼市新晋的王者。得天独厚的区位，大规模的旧改，标杆商业、项目的入市，让宝中吸引了太多购买力。2010-2020这十年间，宝中从2字头到超12字头，片区均价涨幅约500%，是深圳平均涨幅（234%）水平的2倍多。
过硬的底气和超高的人气，让宝中的项目都“恃才傲物”，迟迟不肯入市。这不，去年刚拍出的靓地，现在据称开发商也不打算卖了。
1、鸿荣源宝中地块
进度： 地块比较杂乱 。 现场有个别挖掘机、施工人员正在清理杂物。
地铁：5号线宝华站A2口约100米。
商业： 方圆500米范围内，北侧有壹方城、前海HOP天地，南侧是欢乐港湾。 再加上地块本身也会有一定体量的商业，购物方面完全不愁。
点评：
地块位于宝中核心区内。对于购房者而言，这是一块限价宝地，不含装修限均价8.55万/平。
对比二手房指导价，周边的熙龙湾花园一期和二期均价为10.08万/㎡，新锦安壹号公馆均价同样为10.08万/㎡。这是目前市场上价格倒挂比较明显的项目。
不过可惜的是，目前业内的消息显示，开发商短期内并不打算推动该项目入市。
2、泰华梧桐林居
接下来是宝中四大捂盘王。
首先是泰华梧桐林居。
进度：部分打地基中，部分已出地面。
地铁：1号线新安站基本无缝衔接。
西南直线约1公里还有5号线的临海站。
商业：项目距离壹方城、欢乐港湾稍远，直线距离均约1公里。不过项目自带3.66万平的商业。
学校：宝安区海湾学校、宝安实验学校。（仅表示物理距离较近，学区具体划分以教育局公布为准，下同）
点评：
项目体量比较大，总建筑面积月61.8万平。此前网上传闻将有4482套住宅供应。
紧邻着的云玺锦庭，此前以均价10.9万/平开盘。
另一相邻楼盘，新锦安海纳公馆，在2020年创造了1171批客抢5套房的记录。
项目条件优越，但不知道开发商要捂盘到何时。
3、泰华梧桐聚落花园
进度：现房。
箭头所指
地铁：距离1号线新安站、5号线宝华站直线均约500米。
学校：宝安区海湾学校、宝安实验学校。
商业：与壹方城一路之隔。
点评：
这是同一开发商、相一地段的另一捂盘项目。
相较泰华梧桐林居，离地铁稍远，但离大型商业更近。
值得注意的是，由于捂盘，该项目产权已经缩水20年。
4、都市名荟二期
进度：接近封顶。
地铁：距1号线新安站约200米。
学校：宝安区海湾学校、宝安实验学校。
商业：距离壹方城直线约400米，距欢乐港湾直线约1公里。
点评：
该项目1期在2019年8月备案，均价10.9万/㎡。
2期以小面积为主，套内面积90平米的就有543户之多。但目前没有入市消息。
项目处于泰华梧桐聚落花园、泰华梧桐林居之间，地段、配套相近，加上面积段以小户型为主，让不少置业者望穿秋水。
5、盛意家园
进度：现楼。
地铁：距离宝安中心地铁站直线约500米。
学校：滨海小学（宝安）、海旺学校。
商业：距离壹方城直线约600米。
点评：
项目位于风临洲与好旺角中间，且楼间距较小。项目规模不大，仅有一栋高层住宅。
作为宝中四大捂盘王之一，此前该项目曾传出打包整售的消息，但被开发商否认。
项目户型图等资料已在网上流传，但入市时间至今仍未知。
6、京地海樾府
进度：打地基中。
地铁：11号线碧海湾站A口无缝衔接。
学校：西湾小学、海湾中学、海港小学。
商业：比较依赖自身商业，以及周边社区底商，步行舒适范围内没有大型商业。
点评：
项目位于宝安碧海片区，周边有中熙香堤湾花园、碧海湾花园、碧海君庭、松茂御龙湾、泰华阳光海等多个小区，居住氛围醇厚。
项目东侧马路对面，是榕江壹号院，去年11月以约7.8万/㎡的均价入市，397套吸引了423批认筹客户，在去年底的市场环境下，这样的热度还算不错。
02.
大空港：
单价4-5w，刚需福地
深圳西部福永、西乡等板块，分布着大量工业功能的地块，城区面貌相对粗犷。
但近十年来，宝安区调整了行政区划；沙井、福海、福永、航城、西乡五个街道的部分片区，被纳入大空港的空间范围内统一规划；新国际会展中心、融创冰雪文旅城等重大项目相继推进、落地，片区开始迎来新的发展契机。
7、京基山海上园三期
进度：已出地面约5层。
地铁：距离1号线固戍站直线约1.4公里，距离较远。
学校：华中师范大学宝安附属学校。
商业：步行舒适范围内没有大型商业，依赖自身商业。
点评：
项目体量较大，建面约70万方，分4期开发。目前1、2期已入伙，4期已经封顶，3期在建。
项目周边多为工业用地，东北-西南朝向有一定山景资源。项目1期、2期目前二手房指导价均为6.47万/平。
8、卓越闽泰云奕府
进度：基坑作业中。
地铁：距离1号线后瑞站直线约1.6公里。
学校：钟屋小学、深圳市宝安区华文学校。
商业：步行舒适范围内没有大型商业。
点评：
项目北侧是面积比较大的城中村，市井气息重，不过整体面貌不佳。西北侧距离深圳机场跑道直线约2.7公里，或许会有一定噪音困扰。
周边的新盘盛合天宸家园，去年9月开盘，均价约6.73万/㎡，共推424套住宅，媒体报道开盘卖了300套左右。
9、兴围华府
进度：现楼。
图中右侧建筑
地铁：据地铁1号线后瑞、机场东站直线均约1.3公里。
学校：兴围小学、航瑞中学
商业：比较依赖自身裙楼商业。周边1.5公里内有数个传统小型百货商场。
点评：
项目周边是城中村与工业厂房，整体面貌不佳。距离机场跑道直线约1.5公里，或有噪音困扰。
10、鸿德园二期
进度：打地基中。
地铁：11号线桥头站直线约600米。
学校：桥兴学校、桥头学校、南方科技大学附属中学。
商业：步行舒适范围内没有大型商业。
点评：
网上消息称鸿德园二期将推售1300套住宅产品，体量较大。二期容积率4.8，在当前的新房市场中算是较低水平。项目西北侧是华润润峯云上府。
11、华润A208-0989（润峯云上府）
进度：打地基中
地铁：11号线桥头站直线约900米。
学校：桥头学校、桥兴学校
商业：步行舒适范围内没有大型商业。
点评：
该地块为去年9月深圳集中土地供应拍卖地块，商品房限价4.57万/平。地块周边以城中村、工业厂房为主。
但周边适合开发的平整空地较多，未来片区面貌或有大幅改善。
0.3
沙井+松岗：
楼市收割机继续发力
沙井向来是深圳楼市的网红板块。近几年，从万科星城，到沙井海岸城，板块内的诸多楼盘，不时创出让人惊叹的销售业绩。即使是沙井以北，位于城市边缘的松岗板块，也有项目做出“日光”的成绩。
今年，这片热门片区还有数个新盘等待入市，热度预计仍将持续。
12、恒兴御景园
进度：已出地面约7层。
地铁：项目西北方向约800米，是在建的12号线海上田园南站。
学校：翻身实验学校(西校区)
商业：步行舒适范围内没有大型商业，未来或将依赖融创冰雪文旅城的相关商业配套。
点评：
由于项目北、东、南三面都别城中村包围，周边道路比较狭窄，预计也难以拓宽，交通压力可能会较大。
但项目距离融创冰雪文旅城直线仅约1.3公里，目前是文旅城周边少有的住宅新盘。
13、招商雍和府
进度：打地基中。
地铁：11号线沙井站直线约700米。
学校：万丰小学、宝华学校、拾悦小学。
商业：西侧约直线约1公里，有京基百纳广场。以南1公里是沙井海岸城。步行舒适范围内没有大型商业。
点评：
招商雍和府紧邻拾悦城1、2期。
两个项目一侧便是宝安大道，以及地铁11号线的轨道。
招商雍和府体量偏小，占地0.9万平，总建面约8万平，3栋住宅楼中也仅有1栋为商品房。但招商雍和府距离地铁轨道相对较远，噪音方面要胜过拾悦城1期。项目预计6月底会有推盘计划。
14、拾悦城2期
进度：打地基中。
地铁：11号线沙井站直线约700米。
学校：万丰小学、宝华学校、拾悦小学。
商业：与招商雍和府相同。方圆1公里内有京基百纳广场、沙井海岸城，但步行舒适范围内没有大型商业。
点评：
与招商雍和府相同，两大新盘地段、配套不算顶级，但也过得去，属于“不会买错”的选择。两盘都有小户型单位，比较适合刚需上车。
15、沙井海岸城四期
进度：基坑作业中。
地铁：11号线马安山站直线约600米。
学校：深圳外国语学校宝安分校
商业：自身便是大体量商业海岸城。
点评：
海岸城可谓沙井片区最网红的新盘。2020年深圳外国语宝安分校的确定落户，更是让海岸城身价倍升。
去年10月，项目3期推出1025套房源，吸引2760批次认购，最终开盘售罄。
下轮即将入市的是4期。四期分为两个地块，目前业内消息称共有1466套住宅，以中大户型为主，约118-188㎡，但首批只会推570套住宅。
如果要挑点毛病的话，海岸城4期在前几期产品的东侧，距离地铁站更远。
16、新世界松风明月花园
进度：1期现楼，2期未动工。
地铁：距6、11、12（在建）三线交汇松岗地铁站约500米。
学校：松岗实验学校。
商业：依赖项目自身的集中式商业。
点评：
毗邻3线交汇的松岗地铁站，是该项目一大优势。周边还分布着宝安图书馆松岗街道分馆，以及松岗文化艺术中心，公建配套还算丰富。
项目1期去年初推出416套住宅，当日售罄。该盘2期还没动工，即将入市的是一期剩余的948套住宅。
17、深铁前海国际A407-1020
进度：未动工，芳草萋萋。
地铁：距6、11、12（在建）三线交汇松岗地铁站约500米。
学校：松岗实验学校。
商业：南侧松风明月项目的配套商业，以及自身商业。
点评：
新世界松风明月项目以北，就是A407-1020地块。该地块曾经历一次流拍，去年11月降低了配建要求，二次上架后，被深铁拿下，商品房最高限价4.45万。
该地块除了配建学校、商业外，还需要建设一栋楼高260米的酒店建筑。这个高度建成将会是宝安的第一高楼。整体来看，该项目值得期待。
18、深铁璟城
进度：已动工。
地铁：碧头站上盖。
学校：自身配建学校。
商业：自身商业。
点评：
深铁璟城内拥有三个幼儿园，一个72班九年一贯制学校，学校面积高达5万平方米。
项目部分南区和北区，预计将先推北区的小高层，由6栋6层高的小高层和27栋11层高的小高层组成，毛坯限价4.58万/平。
项目一河之隔便是东莞，周边配套乏善可陈，但项目体量较大，总建面达61万平，预计项目内各项配套会比较齐全。
以上18大新盘/地块，你最中意谁？宝安是否还有其他“漏网之鱼”？欢迎留言讨论。
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