春节假期后的第二个周末（2月19、20日），天津楼市明显启动。
二手房成交量、带看量，突然激增。
周六的大型直播——《2022头阵》现场直击，也能感受到，新房市场点状火热。
这一周的楼市，不仅是破冰，而是进入了小阳春的前奏。
5类房源，正迅速升温，甚至小跑进场。
❶ 和平、河西学区房；
❷ 河西、南开低总价落户房；
❸ 即将入市的纯新盘；
❹ 海教园、空港的新盘；
❺ 高性价比的红盘。
节后第一个周末恰逢大雪，又伴随疫情封控延续，楼市没迅速热起来。
上周末，一切恢复正常。
没想到二手房一下子蹿起来，突然越过200套的“升温线”。
周六、周日分别成交206、253套（贝壳找房数据）。
以天津楼市的盘子，100套正常，200套有热度，超过300套就是过热了。
去年3月小阳春，二手房最高飙升到339套。
看现在的势头，下周末冲破300点不是问题。
带看量更凶猛，周末两天都突破了8000次。
什么概念呢？去年3、4月也就这个意思，最高1万次。
证明二手房市场，已经完全热起来，小阳春杀到。
热到什么地步呢，贝壳签约中心都排上队了。
大晚上的，还持续有人签约。
当然，不是所有二手房都能“小阳春”，集中在两类房源。
和平、河西学区房不用说，年前“小步慢跑”，现在“终点冲刺”。
和平250万以内的普通小私产门槛房，成交量最高。
供需两旺，业主膨胀加倍。
37平米一室，几乎看不到230万以下的挂牌价。
有些房源一周带看量高达24次，据中介反映，周末排队预约看房。
但很显然，250万是普通小门槛的“荣枯线”。
中介也表示，如果诚意卖，还是230万的成交周期快。
也有业主涨到250万以上，但相应的带看量下降很多。
逻辑很简单，便宜的最先出清。
挂高价必然要“等停靠”，毕竟250万也可选到部分重小，或者外溢到河西一片。
所以，河西一片学区房相比和平，势头一点不弱。
不过成交价没大涨，只是量的凶猛。
上海道学片私产一室，185万还能买到。
另一类热度高的二手房，是南开、河西低总价的次新落户房。
比如云江新苑、王顶堤故里，房龄相对较新。
王顶堤故里200万能买到65平米一室，250万买到90平米两室。
有些房源一周带看量达12次。
云江新苑150万60平米一室关注度最高。
价格还没涨，但带看量一周也有十几次。
受学区带动，海教园、空港的新房，热度都不低。
绿城桂语听蘭、融创云潮府、龙湖樘樾，售楼处人不少。
一天20-30组买房人，是常态。
和平房价涨个不停，一部分人溢到河西，另一部分人溢到海教园。
由于融创云潮府76平米小户型暂时供不上货，150万的总价段，基本由龙湖樘樾包圆。
龙湖樘樾
去年三批次卖地少，导致现在纯新盘供应一只手都能数过来。
但比较统一的现象是，纯新盘定价都比较合理：
不玩虚的，按买房人心理价位来，毕竟市场还没足够的上涨动力。
中海左岸源镜，高层3.4万/平米，洋房3.8万/平米送车位。
总价280万起+河西区，很吸睛。
中海云麓公馆起初放风价比较高，但周末调研发现，约4-4.5万/平米。
龙湖樘樾79平米洋房140万起，中铁建花语澜庭77平米洋房145万起……
经过去年跳水行情，大家都有自己的房价“合理估值”。
买方市场下，定价就得实打实。
另外，高性价比的红盘，认购量继续起势。
保利和光尘樾周末不打烊，晚上10点还有人订房，周末两天认购将近30套。
保利拾光年周日一天认购20套；九和府周末认购4套……
虽然市场转暖，但买房人依旧谨慎，更关注现房。
如果买期房，对开发商品牌要求特别高，毕竟还在“天雷滚滚”。
新房市场还没迎来普热行情，只是点状蹿火。
北部、东部的刚需板块，还是“冰坨子”，特惠满天飞，甚至降价。
小淀的宸悦府，降到9500元/平米起；
南仓的新城云樾玖璋17500元/平米起，精装修，当初也是2万开的盘……
南半球比北半球温度高，已是定律。
去年跳水，从北边开始，今年修复，从南边开始。
能下结论了。
二手房受学区带动，已踏入小阳春。
新房市场不是一盘棋，头部阵营先复苏，正在酝酿小阳春。
去年楼市受暴击，预期低沉，照这趋势，春节后不会快速起势。
但如今行情反转，升温速度比预期要快。
两方面原因：
❶ 1月疫情、2月春节，积压近百万平米的正常需求，现在集中释放。
积压的有多狠，反弹的就有多快。
❷ 政策转向，已是既成事实。
菏泽、重庆、赣州首付下降至20%。
关键是未被叫停，会有更多城市效仿。
不要听怎么说，关键看怎么做。
实质性救市政策落地，影响买房人的心理预期。
接下来几周，天津楼市持续升温。
直到3月底，外地人进京不需核酸证明，会达到高峰。
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