长沙板块大解密 梅溪湖、高铁新城，谁才是2022置业新风向？

乐居买房讯天猫好房“探春”百城楼市春季报道2月14日启动。活动以“阳和启蛰 向新而生”为主题，传递楼市最新动态，剖析置业热点区域，探访推介品质好盘，为广大购房者春季置业提供强劲助力。

“选好板块，买房就成功了一半”。板块的重要性在房地产市场中不言而喻，且始终是购房者优先考虑的因素之一。聚焦北京新房望京、东坝、崔各庄、金盏四大热点板块，从地段、价格、交通、配套、前景等方面进行全面分析，帮助购房者进行实地考察，解决购房“选择困难症”，减少他们的实际顾虑。

梅溪湖—生态产能兼具的“五边形战士”

梅溪湖板块自出现以来就牵动着产生长沙人民的心，从最开始不被理解的“乡里地方”，到现在的置业首选之地，梅溪湖用一路走高的房价证明了自己的价值。据悉，目前梅溪湖的新房均价约为13000元/平，与上月价格持平，且一期房源基本售尽，目前新房集中在二期。

从板块优劣分析看，梅溪湖几乎没有严重的短板，可以算得上是“五边形战士”。生态环境上，随着湘江沿岸土地资源的枯竭，坐拥3000亩梅溪湖，4000亩桃花岭和5200亩象鼻窝森林公园的梅溪湖成为了长沙城区独居山水资源的优质版块；商业上，多栋超高层写字楼拔地而起，共同构建了梅溪湖CBD，城市资源不断向此地倾斜；教育更是梅溪湖的优势所在，名校遍地开花，教育资源丰富，实力超群。但就目前来看，各项资源主要集中在一期，二期仍处于发展初期，交通、商业、医疗都在不断完善中，所以价格不高，新房也大多由二期供应，如绿城招商·桂语雲峯。

项目地处梅溪湖一期和二期之间，坐落在“超级中轴-长沙中心”之上，双地铁口上盖，由绿城和招商两大品牌房企联合打造，总占地10.7万方，总建面约68万方，业态包含高端住宅、国际公馆、创意办公和1个购物中心，是区域内少有的高端城市综合体项目。项目为纯新盘，首开预推1#、2#5#建面约143-180-245平的非毛坯住宅，价格暂未释出。

绿城招商·桂语雲峯未开先火，人们对它的讨论从去年年末持续到现在，无疑是今年最热的项目之一。

综合来看，梅溪湖配套完善，是生态和产能兼具的板块，板块内新房适合“高财智”人群，刚需自住或投资均可，人员购房需求旺盛，新房市场在未来几年依然会居于高位，不过板块内土地资源逐渐饱和，供或将远小于求。

滨江新城—政商聚集地 高净值人群的首选之地

随着2001年市政府的北迁，滨江新城迎来了巨大发展，一系列政策规划的落地，使湘江沿岸这块不大的地方逐渐演变成了集政治、商务于一体的区域。而地铁4号线、6号线的开通，使其交通承载力也大幅度上升。据悉，滨江新城目前的新房均价约为17700元/平，远超其他板块，这得益于去年年末长沙悦府、旭辉铂悦湘江等大平层的推新，以超过20000元/平的均价提升了整个板块的新房成交价。

滨江新城住宅用地稀少，产品一经入市就受到追捧，不少项目开盘即售罄。目前板块内在售的多为大平层，如旭辉铂悦湘江，有少量建面约208-372平的非毛坯住宅在售，均价24500元/平。同类竞品长沙悦府在2021年年末接连三次开盘，去化均为100%，市场响应度一骑绝尘，由此可见滨江新城板块的定位确实高净值人群的首选之地。

对于预算不够高，但仍想置业滨江新城的人们来说，或许可以关注下还未入市的纯新盘中建麓江府。中建麓江府是2021年6月1日，由长沙中建信和轨道麓江置业有限公司拿下的[2021]长沙市039号地块，处在滨江北与市府中间地段，位置上更靠近滨江北，隔壁是毛坯限价14800的C3地块，而项目所在地块毛坯不限价，定价更灵活。交通方面，项目距地铁4号线福元大桥西站约900米，周边规划有地铁8号线，属于近地铁口物业；教育上，项目北面紧挨白马实验小学，预计将对其进行扩建，但对于是否引进品牌学校，具体信息还没释出；商业配套上，周边成熟小区多，商业街模式成熟，能满足日常基本所需，周边还有恒生购物广场、凯德壹中心、长沙·方圆荟等大型综合型商场，购物逛街方便。

综合来看，滨江新城地段优越，政治中心及商业中心的定位使其在四个板块中具备独特性。且板块发展早，政策规划纷纷落地，是配套最为成熟的，即使教育实力相对薄弱，也有麓山国际、长郡双语等传统名校“坐镇”，只是数量确实远不及梅溪湖和洋湖。

洋湖—后来者居上 长沙楼市“黑马”

如果说梅溪湖最初不被人看好，被戏称为“乡里别地方”，那打着“小梅溪湖”名号出道的洋湖在最初就更不被人看在眼里了。洋湖定位总部经济区和湿地公园，地理位置上，它与梅溪湖板块紧密相连，和省府版块只有一江之隔，往北是河西的核心区域岳麓山片区，紧邻大学城。近些年，洋湖的发展迅猛到令人称奇，商业、教育、交通全面开花，直接比肩梅溪湖，据悉洋湖目前的新房均价约为14000元/平，仅次于滨江新城。商业上，宜家荟聚、龙湖天街等商业的入驻形成了洋湖商圈，直接带动洋湖的人气；教育方面，雅礼、长郡、麓山等品牌学校纷纷在洋湖建校，大幅度提高了板块内的教育实力；而地铁3号线的开通，缩短了洋湖与主城区的距离，出入便捷。

洋湖可开发的土地资源越发有限，目前在售的楼盘对刚需和改善客群都还比较友好，但就拿地情况来看，日后洋湖板块可能会以大平层、洋房等改善房源为主，刚需性质的住宅则会外扩到含浦、谷山板块。

目前板块内的热门项目无疑是保利天汇，作为去年的热销盘，项目今年住宅存货不多，处在清盘状态。

如果是想要置业洋湖，在预算充足的情况下不妨看看城发恒伟·洋湖映2009。项目位于景园路与崔荷路交汇处，于12月19日首次开盘，共推143余套小高层住宅，主力面积191-322平，开盘去化率85%。项目规划14栋洋房，9栋小高层，9栋高层，自建幼儿园，位于含浦洋湖板块，距离地铁3号线约1公里，距离洋湖湿地公园约600米，周边各类生活配套较为齐全，教育资源丰富。

综合来看，洋湖近几年的发展迅猛，配套逐渐完善，生态与产能都在向梅溪湖看齐，致力于打造长沙下一个宜居高地。可惜的是洋湖面积有限，板块内楼盘多为改善，面积大，总价高，置业门槛也就高，对刚需客群不太友好。

高铁新城—飞速发展的新板块

高铁新城的概念与2009年长沙高铁通车后被提出，但直到随着地铁2号线的开通才开始走入大众视野。长沙两会上曾提出“长沙2035远景规划”，规划中提出的“一主、两副、六大片区”就包括了高铁新城。据悉，高铁新城目前新房均价为12000元/平，与上月基本持平。

值得一提的是，高铁新城是长沙目前在售新房最多的板块之一，选择较多，对刚需、改善客群都很友好。建发·玖洲和玺、轨道万科悦府、长房东旭国际等品牌开发商项目的出现，大大提高了板块内楼盘品质。

配套上，高铁新城最突出的是其交通优势，板块内聚集了地铁2号线、4号线和磁悬浮，通达全城；产业上，根据最新《长沙市高铁新城规划提升》总体功能定位：以高铁枢纽和国际会展中心为发展引擎，构建一个区域CBD综合发展区；教育方面，高铁新城规划有37宗教育配套用地，规划14所中学，其中新华都一中、雅礼雨花中学已建成并投入使用，还引进了砂子塘、枫树山、长郡等品牌学校，以提高教育实力。

总的来看，在长沙主城区住宅用地稀缺的大前提下，城市的外扩成为了既定事实，土拍中的大部分地块都来自望城和长沙县，高铁新城已经是内五区为数不多还有较多新房供应的板块，限价也在持续走高。相较于其它板块，高铁新城虽然配套和生态都稍显逊色，但能给置业者们的选择确实最多的。