抽离地产金融属性的同时，需要维持并强化实体属性

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房地产行业由于与金融体系有过深过密的联系，所以在风险属性上被定义为“灰犀牛”，需要预警，提防，避免这种未发的风险发于未然，因此在对于地产行业的管控举措上有走极端的倾向。本身公平定位上看，地产行业同样带有实体经济的属性，所以政策在抽离地产金融属性的同时，需要维持并强化地产于金融之外的实体属性。

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01

地产行业与金融体系相互依托

偏虚拟经济，定性了“灰犀牛”

预售制度或者说卖楼花可以说是给中国内地的房地产市场发展带来新的希望，开启了房地产行业欣欣向上的年代。给了企业一种适宜的发展模式，通过预售房屋，收定金及预收款以及个人按揭贷款，一方面完成现有项目的持续建设，同步将资金投入到新项目的获取和开工建设上，让资金处于最优的滚动状态，资金的效率发挥到最大。

在预售制度之下，企业有了加杠杆的发展模式，即可以用别人的钱去做自己的事，充分发挥了金融的属性，而也正由于其金融化的属性存在，包括银行在内的金融机构实则都倾向于对地产行业有所依托，如此各类型金融工具也应用而生，地产与金融系之间构建起了稳固的链条关系，这部分更偏向虚拟经济。

房地产行业之所以被称之为“灰犀牛”主要就是源之于行业与各金融主体之间的这种依托关系，包括银行、信托、资管、私募、公募、融资租赁、证券、基金、保险等，这些机构都通过向地产行业提供资金而与其建立起紧密的合作关系。

从数据层面看，截止2021年11月30日，房地产企业开发到位资金183362亿元，按各个类别来看，国内贷款21460亿元，同比减少10.8%，利用外资90亿元，同比减少41.7%，自筹资金59378亿元，同比增长4.8%，定金及预收款67156亿元，同比增长17%，个人按揭29633亿元，同比增长9.8%，定金及预收款和个人按揭贷款合计为96789亿元，占房地产企业开发到位资金的比例达到53%，这一比例实则处于上行的态势中，我们可以看到，在融资政策持续收紧且严格监管下，企业对于来自于消费者端的资金依赖性在明显增强，而且在“两维护”的诉求之下，纵然企业能够较为顺利的获得现金回款，这部分资金的监管却越发严格，要确保这部分资金用于项目的工程建设推进，“保交付”，最大化保证消费者的合法权益不不受侵害。

正是由于房地产行业较为浓厚的金融属性存在，而且在过往发展中享受看了较高利润，实则挤占了较多原本可以用于其他产业发展的资源，有垄断意味。而且在金融属性占据主导的情况下，资本的属性又偏短期，或带有投机性，企业短期的得失都会引起资金的聚集或抽离，这无论是对于行业本身，行业之外可能都不是正向发展的积极信号。

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02

金融之外的产业链属实体范畴

更多带动民生

除了与金融体系的关联之外，地产行业上下游也关联了系列的产业链条，上游的水泥、钢铁、建材、园林、装饰等，下游的家居、家电、装修等，这些产业更多在实体经济范畴，不仅如此，还带动了数量庞大的就业岗位，更偏向于民生领域。

除却地产开发之外，地产行业的自身产业链条同样包罗万象，如商业地产、社区服务、养老产业、物流地产、长租公寓等等，这些链条类型对于企业的考验并不在开发建设，而是运营、管理，更偏长期，杠杆属性相对较弱。

对于行业带有的更偏实体，或者本身在实体范围的部分，于经济和社会的意义较大，这也就需要能够有稳定的、且足够的房地产行业体量去支撑其这一属性的正常发挥，并在现有的基础上做延伸，做拓展，让房地产行业现有的架构能够更好的支撑起实体经济的发展，倘若实体经济基础不能牢固，民生保障不到位，不仅仅房地产业这单一链条竞争力有缺陷，放置于更大的范围内，区域或者国家的竞争力可能都会被削弱。

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03

政策目的在抽离金融属性

保障民生属性

无论是对地产本身，还是相关地产外的产业链条，除了地产开发相对短期，而且带动了企业，甚至于拔高了行业的杠杆率，挤压了资源。而且，在各方金融资本的助推下，房价是在不断上升了，如此则由地产的杠杆带动了居民端的杠杆，与实现民生目标则难以一致。而且，倘若单一行业的占据了较多的资源，特别是金融资源，则最终可能导致的结果是财富的积累，这会加剧社会不公平问题的演化，占有较多财富的人群，能够有更强的能力去获取房产，伴随房价上行，居民房屋资产再升值，财富向上聚集的效应则更加明显。当单一领域的消费或者占用较多资金或可支配收入时，可用于其他层面的消费大概率会受到挤压，特别是在内需不足的情况下，单一行业挤占资源造成内需萎缩的行为都将得到修正。

因财富集聚效应并不完全由地产单一行业导致，其他带有垄断属性的行业，也扮演了聚集财富的效应，所以教培行业、互联网行业、医疗行业、地产行业都迎来了深刻整顿。

就地产本身除却开发之外的链条和上下游的链条，都不在地产调控的范畴内，政策聚焦的核心就在于把行业的金融属性拿掉，把不合理的杠杆去除，让行业的盈利回归到正常的状态，让本该在实体经济范畴流动的资金回归原处，这样更集中化的调整和管理才能够确保资源向着既定的方向流动。2020年开始，政策开始以“三道红线”这一标准对企业进行定向选择，能够在这一普适标准之下存活的企业将是行业的未来的主动力。

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04

政策并不会救助企业自身

社会性事件仍需要极力避免

于政策调控的初始目标而言，底线是确保行业整体不出现大的问题，没有风险的大范围蔓延，小范围的、可控的风险出现是在可忍的范围之内，所以当一些企业出现风险事件时，政策也并未表现出救助倾向，个别企业的风险暴雷事件属于市场的范畴，交由市场本身去消化，问题的解决还是需要依托于企业本身。

出于道德层面的考虑，倘若企业出现问题，政策便策马扬鞭赶来救助，问题一旦解决，企业又再度回归到历史已成的模式怎么办，如果企业一出问题，政策就去救助，那么企业就大可以无所作为，直接躺下，等待救世主，单单从这一层面来说，政策都不太可能就去救助地产本身。

但是，在政策的强力管控之下，一些性质偏负面的影响也逐渐显露出来：

1.收缩、裁员越发普遍，待业人员增加，内需有萎缩风险

由于对于企业杠杆和规模的硬性管控，加之市场的冷淡行情，感受负面的不仅仅有民营企业，央企国企也未必完全舒适。从下半年开始民营企业已经基本消失在土地市场，克制投资，连锁反应就是企业不再需要那么多人，这群人就面临被优化的结局；央企国企面临外部环境相同，虽无现金流压力逼迫，但也有意识在做收缩，即使不裁员，也没有吸收从其他企业出来的人员的空间和意愿，而这部分人群就面临不确定期限的失业风险，这一情况在行业整体数据层面的感知可能并不会很深，但也确实存在。对于这部分人群，可想而知，其生活、消费必然都会受到制约，那么对于内需就更不可能有什么正向的提升作用。上下游产业链同样如此，地产行业形势悲观，依托于地产发展的相关产业链或经营惨淡，或破产，都将给就业的稳定带来负面影响。

与此同时，当这部分群体利益无法保障时，不排除出现集会、聚众闹事等事件，这于整个区域、社会的正面形象塑造都将不利。

2.依托于地产开发的产业链条将面临搁置，实体化进程推进缓慢

看企业的业务类型可知，地产开发之外多数偏长周期的业务，由于本身的重资产属性，实则需要地产开发的资金予以支持，所以地产开发的高杠杆、快周转也承担了实体产业发展的责任，只是在地产开发销售占比较高的情况下，企业的所做被掩盖。当地产行业整体受制的情况下，地产开发销售的高周转已经无法转起来，发展也已极度受制，这就意味着依托地产开发业务输血的业务也将面临发展停滞状态，像产业、产城、养老、商业、城市更新等业务类型，这些带实体属性，或者偏保障性的业务一旦搁浅，无论是对经济质量的提升，社会治理的改善都不太可能带来正向的影响。

而对于地产行业困境所将带来的影响，按轻重缓急、难易程度来看，地产开发的项目或能够有依托于其他主体支撑的可能，但是对于就业，对于实体型业务的发展，可能短期内未必能够有可替代主体接替原有主体来做支撑，这可能也是政策需要重点思考之处。

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