同比大跌52%！楼市晴雨表的变化，务必注意！

内行人都知道，土地市场向来是楼市的晴雨表。

它不仅决定了市场供应，还反映了开发商是否看好房地产市场。

一般来说，土拍火热，就代表市场好，土拍遇冷，就代表市场差。

所以，土拍的冷热也是影响楼市走势的重要因素。

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从今年1月全国土地市场来看，确实比去年出现了很大变化。

只不过，这种变化不是转好，而是更差了。

下面是克而瑞发布的近三年全国土地市场供求走势图：

可以看到，虽然每年1月的土地市场供求，都是全年的低点，但是今年却创了2019年以来的新低。

数据显示，1月全国土地供应总建面仅9485万平方米，其中实行集中供地的22城里，只有北京发布了今年首次集中供地的公告。

我看了下，北京这次还对现房销售进行了加强，有9宗地块需要实行现房销售，而去年第三次集中拍地只有5宗，可以说是越来越普及了。

没办法，现在房企爆雷的风险太可怕了，但国家又规定要保交楼，最稳妥的办法只能是现房销售了。

去年北京首轮集中土拍溢价率很低，只有不到8%，很有大哥的风范，稳地价妥妥的，而从今年的拿地名单来看，也是以央企和国企为主，所以溢价率估计还是不高。

从成交来看，由于供应减少，1月全国土地成交建面也仅7851万平方米，环比跌幅高达84%，同比也大跌52%。

至于地价也跟着跌，平均地价自2019年以来首次跌破2000元/平方米，只有1905元/平方米。

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原因主要有两个：

首先，房企没钱了，拿地意愿不高。

一方面，房子不好卖了。

根据克而瑞数据显示，1月TOP100房企的销售操盘金额仅5256亿元，同比下滑39.6%，其中近9成百强房企单月业绩同比降低，像恒大降幅就高达94.9%。

业绩同比增长的，反而是本土的中小房企，但也是寥寥可数。

另一方面，银行也不愿意融资给民营房企。

有某民营房企跟我们透露，今年1月贷款只恢复到了之前的20-30%左右。

而银行只愿意贷款给更稳健的央企和国企，毕竟银行最担心的就是产生坏账了。

所以，30家监测房企里面，只有5家拿地，也都是以一些稳健的头部房企为主。

同时，1月土拍的流拍率比去年年底更加严重，上升到24%，为近两年来的次高点。

流拍主要集中在楼市比较冷的城市，例如大连、哈尔滨、揭阳等，其中大连作为东北强市，主城区的5块地居然全部流拍，非常惨淡。

一旦土地市场遇冷，很多地方的土地财政就更加吃紧了，没钱搞基建，城市建设也会受阻。

所以，在老百姓信心没完全恢复之前，最近房企融资端都在放松，例如1月开发贷款比去年四季度多增约2000亿元，全国性商品房预售资金监管办法出台。

其次，集中供地的城市少了，也没什么高价优质地块。

1月全国土地成交平均溢价率仅4%，而且已经半年没有回到两位数以上了，虽然整体来看做到了稳地价，但是地方的心里肯定不是滋味了。

当然，土地市场也是分化的，大部分三四线城市遇冷，不代表所有城市都遇冷。

比如，1月才结束第三次集中拍地的宁波，38宗宅地全部出让，整体溢价率达到7.1%，其中有5宗地块还火到封顶摇号。

再比如，前几天杭州一口气出让了35宗商业地块，成交总价相当于去年全年的38%，其中8宗地块溢价成交，有的溢价率还超过100%。

所以，有时候疯狂卖地确实意味着土地财政依赖度高，但也要分城市看的。

如果一座城市有源源不断的人口，产业也足够高端，那么卖地反而会促进城市升级，承载更多人口。

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那么，今年土拍市场会怎么走？

我觉得，目前房企不拿地，除了因为没钱之外，还在担心地块不赚钱甚至亏损，所以就算目前融资端放松，短期内拿地的意愿还是很低的，尤其是民营房企。

再加上今年又是并购大年，很多有实力的房企可能宁愿去收并购一些好的项目，也不愿意拿地，所以上半年的集中拍地，估计很多城市都不会有太大起色。

当然，除非是继续放松土拍规则，例如降地价，降到房企觉得有利可图，觉得“不拿就吃亏了”，才有可能扭转局面。

当然，如果今年土地市场还是继续萧条下去，那么明年的新房供应也就会减少，今年土地市场对新房、二手房的刺激，也溅不起什么水花，反而加剧市场观望情绪。

对于刚需来说，房价涨不起来，自然也有利于上车，不要总想着“追涨杀跌”，一切从实际出发。

总之，今年首次集中土拍很关键，对后续市场的走势和信心有很大影响，要买房的朋友务必要关注。

本文数据来源：克而瑞地产研究