信贷迎来开门红，楼市却被打了一针！

我之前说过，今年经济能否“稳增长”，开局非常关键。

而昨天傍晚，央妈发布了1月金融数据报告，不妨从中窥测一下。

为了让大家更好地理解，我先再次科普一下金融数据中的三个指标：M0、M1、M2。

M0（流通货币）=目前市场实际流通中的现金；

M1（狭义货币）=M0+活期存款（包括企业活期存款、机关团体部队存款、农村存款、个人持有的信用卡类存款）；

M2（广义货币）=M1+准货币（城乡居民储蓄存款、企业存款中具有定期性质的存款、信托类存款、其他存款）

说白了，M2=现金+活期存款+其他定期存款。

其中有一大部分是不在市场上流通的，例如公积金、理财产品等，但是它们却随时可以直接变为现金流入市场。

如果短期内它们大量变现，被用来购买社会上的物资，最终就会引发物价上涨，通货膨胀。

如果这部分资金被用来买房，房价就会面临上涨，就是这么个道理。

好了，话不多说，让我们开始吧。

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先来看看广义货币（M2），1月份余额243.1万亿元，同比增长9.8%，预估是9.2%。

下面是近两年M2的增长走势图：

可以看到，M2增速已经连续两个月回到9%及以上，1月的增速比预期要高。

这就说明，去年12月到今年1月的降准、降息动作，都取得了一定的效果，市场出现了好转。

不过，与疫情期间对比来看，目前的增速还没回到两位数，还有不小的差距。

一方面，这体现了央妈不愿意大水漫灌的思路，另一方面，这意味着在经济压力尚存的情况下，接下来还有降准、降息的空间，一季度还可以继续期待。

再来看看狭义货币（M1），1月份余额61.39万亿元，剔除春节错时因素影响，同比增长约2%。

下面是近两年M1和M2的增长走势图：

可以看到，M1增速从去年12月反弹到3.5%之后，再次下滑至新的低点，仅次于2020年1月，与M2之间的剪刀差也再次拉大。

对于这个情况，央妈也给出了解释：春节前由于企业集中发放薪酬、福利，单位活期存款会向个人存款转移，导致M1减少较多。

说白了，M1增速下滑主要是因为春节前企业都在发年终奖，毕竟《2021年企业年终奖发放计划调研报告》已经显示，今年有9成企业计划发放年终奖。

所以，当人们把年终奖存起来，变为个人存款，M2也就增加了。

除了发年终奖之外，M1增速下降，也意味着企业投资意愿的降低，还需要政策的刺激。

记住一点：只有M1与M2之间的剪刀差非常小，甚至超过M2，才能说明市场良好。

另外要提一下的是，虽然M1增速再次下滑，但流通中货币（M0）却同比大增18.5%，比去年全年7.7%的增速还要高2倍多。

我估计可能就是和最近“个人存取现金超5万元要登记”的消息有关，不少人都提前把现金拿出来了。

接着来看看社融，1月规模存量为320.05万亿元，同比增长10.5%。

下面是近两年社融规模存量增长走势图：

可以看到，社融增速也连续3个月反弹了，这是好的。

但还是比不上疫情前的水平，说明央妈目前对实体经济的支持还是不够的。

我上个月说过，社融增速只有回到12%甚至突破13%，经营困难的企业才能长舒一口气。

所以，今年经济要实现良好开局，企业活跃度还需要进一步提升，不然也会影响到经济转型，还得走“基建+房地产”的老路。

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对了，在金融数据报告里，关于房地产的就是住户部门数据了。

具体来看，1月份住户贷款增加8430亿元，其中中长期贷款增加7424亿元，而住户部门的中长期贷款其实就是房贷。

那么，这意味着什么？

其实，对比一下去年1月的情况，就知道了。

2021年1月住户贷款增加1.27万亿元，其中中长期贷款增加9448亿元。

可见，今年住户部门中长期贷款虽然也有增加，但依旧比不上去年同期水平，增量差了2000亿元。

所以，反映到市场上，今年1月楼市的情况自然也就比不上去年了。

根据贝壳研究院数据显示，2022年1月全国重点66城商品住宅成交面积为1711万平方米，同比下降了4成。

就算到了2月份的春节假期，返乡置业潮也没有出现，除了上海成交比较好，其他城市普遍都很惨。

所以，最近很多城市都不约而同地放松了调控政策。

像北海、南宁、自贡和福州等城市，先从公积金下手，降低公积金购房门槛，而像惠州就更大胆了，直接“降息”上百个基点。

具体可以回顾昨天的文章：楼市开局即翻车，难怪要“降息”100个基点！

但我还是要提醒一下大家，越早喊救命的城市，投资越是不能碰，自住一套核心地段的就够了。

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最后说说一则关于房企的重大消息。

上个月，曾经有外媒报道过“中国正在起草规定放松开发商使用预售监管账户的资金”。

具体可以回顾：外媒：中国正起草楼市新规，影响重大！

只不过，当时没有透露很多具体的内容，所以很多人觉得，开发商是不是又可以随便挪用预售监管账户的资金了？

而在昨天晚上，答案终于公布了。

根据财联社报道，全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。

我看了一下，总的来说并没有明显放松，预售资金还是要专款专用的。

有知情人士透露，购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出。

而这个监管额度，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。

但是，重点来了！

当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

换句话说，账户内的资金可以用，但只能用超额的部分，而且前提必须是保交楼！

预售资金对房企来说有多重要？

众所周知，房企搞钱无非两个途径，一是融资，二是卖房。

而近年来，随着融资渠道收紧，很多房企都只能够靠卖房来回款。

根据国家统计局数据显示，2021年房地产开发企业到位资金共20.1万亿元，其中定金及预收款达到7.39万亿元，个人按揭贷款3.24万亿元，加起来占比高达53%。

但去年由于房贷环境的收紧，下半年楼市行情都很低迷，所以房企流动性一紧张，连地都不愿意拿了，而且还频频爆雷，影响上下游行业。

所以，现在能够把预售资金账户中超额的部分拿出来用，也算是一个利好消息。

那么，这意味着房企们都得救了吗？

别天真了，当然不是！

首先要知道，自从去年恒大爆雷之前，很多开发商还是会钻空子，玩“左进右出”，腾挪预售资金的。

而在恒大爆雷之后，包括成都、北京等城市，都出台了不同的预售资金监管政策，有的力度小，有的力度大。

所以，这次这份文件，我觉得更多的影响在于纠偏，力度小的要加强，力度大的要松一松，类似于因城施策。

再说，有的中小房企，房子本来就难卖，账户资金还不一定能够达到监管额度，连挪用的机会都没有，谈何利好？

相反，那些信用良好、有实力的房企，才是真正要偷笑的人。

当然，目前真正的“全国性商品房预售资金监管的意见”还没正式公布，具体内容和报道有没有出入还有待考证。

但可以肯定的一点是：在完成保交楼之前就想拿钱来用，门都没有！