大平层 VS 跃层，你会选哪个？

01

楔子

前两天我在朋友圈和一位师姐发生了一场关于“大平层、复式（准确来说叫跃层）和别墅”三种不同产品业态的讨论。截图如上，感觉我们俩都在自己的范畴内发表看法，没有完全对到点上。

后来我想想这个话题其实还挺有意思的，所以今天这篇文章我想写写这个点。但为了讨论能更集中，我把别墅剔除在外，因为大平层和跃层本质上是一类产品，而别墅是另一类产品。

所以今天争论的焦点就是：“大平层和跃层”住宅，你更中意哪个？

任何东西对标，都应该有评判的维度，而不应该我觉得，或者你觉得怎么样？所以我在下面的对比中设置了一些维度，大家姑且一看。如果有不恰当的，也欢迎斧正。

02

概念

大家可以先来看看两者的定义，讨论才能有的放矢。

大平层

是指面积较大的平层住宅。

从产品上来看，大平层属于高端公寓的一种，常分布于高层或多层住宅的全幢或部分楼面，以面积大、功能完善为主要特征。它突破了普通公寓产品的设计理念，实现了一层一户、大面宽、全景观的空间布局。

大平层的发展历史

序号

时间

面积（M2)

特点

1

2005年之前

150-200

一房到五房不等，只为满足业主大尺度的、舒适的、都市的、纯居住的单一功能物业需求

2

2005-2008

200-350

以三房、四房为主，室内娱乐、休闲等功能区划分开始普及

3

2009-2010

300-500

室内功能区越来越细化，客户也趋向于国际化

4

至今

面积越来越大

受到财富人群越来越多关注，大平层的功能开发进入个人定制的创意时代

跃层

是指一套房屋占用两个楼层，有内部楼梯连接。

一般在首层安排对外的功能：起居、厨房、餐厅、卫生间，至多有一间卧室，二层安排对内的功能：卧室、书房、卫生间等。

通过两者的定义，大家不难看出两者的最大区别就是：前者是一层、横向发展；后者是两层、竖向拓展。

而两者的共同特点是：面积大，豪华程度高。都属于豪宅的范畴，非一般人可以企及。

03

利用率

为了相对客观的比较，我希望设置一些相同的前置条件。所以我假设大平层和跃层都是230平的套型面积，单层的竖向交通面积为30平方。（如下图所示）

按照现行的面积计算规则，

跃层的总面积为：（100+30）+（70+30+30）=260平方

大平层的面积为：200+30=230平方

结论：相同的使用面积，跃层的套型面积大于大平层，因为公摊吃亏了。（其实套内楼梯也吃亏）

按照早些年的面积计算实际执行情况，

跃层的总面积为：（100+30）+（70+30）=230平方

大平层的面积为：200+30=230平方

结论：相同的使用面积，因为跃层的挑空面积不计算容积率，所以两者的套型面积一样大。（套内楼梯也占面积，实际使用面积还是吃亏）

所以，如果跃层的赠送面积大于公摊的竖向交通面积，那么跃层的实际利用效率是高于大平层的；反之，则是大平层的利用效率更高。

中产阶级买的跃层，如果两层楼面都可以开门，电梯又同时停靠的话，那跃层可以自住的同时还能收租，规避了一些城市的限购政策。从这个角度来说，跃层的利用效率就比大平层要高了。

04

便捷度

对任何人来说，爬楼梯都是个体力活，只是年轻人因为年轻，没什么感觉而已。所以从使用的方便程度来说，大平层会比跃层更方便，因为水平移动相对于竖向爬楼梯要省力不少。

但对于买大房子的财富自由人士来说，这种便捷度其实相差不大。因为套内也是可以加装电梯的。只要不断电，上下楼就是按按手指的事情。

在无障碍规范中，解决高差、保障无障碍通行就有多种途径，其中电梯和坡道就是最常见的手段。所以从便捷度上看，大平层只是略胜一筹，在“钞能力”的加持下，这点优势也是微乎其微的。

05

私密性

大多数人一说到私密性，第一个反应就是“楼上、楼下”私密性会更好，干扰也会更小。所以跃层比大平层的私密性好的结论就这么轻易地得出来了。

我从网上看到这么一位朋友的留言，我觉得写得非常中肯。上下楼的动静其实不小，要想楼下的人不被打扰其实很难。在楼上穿的清凉一些，到楼下就得换衣服同样会比较麻烦。

如果不是三代同堂住一个屋檐下 ，

其实不管是大平层还是跃层，私密性都不会差。

如果有老人同住，

那么干扰是不可避免的。而干扰的程度其实取决于老人与年轻人之间的观念有多大的差距，老人对年轻人干涉的程度有多大。

当然，在设计上可以考虑“减少流线的交叉，加强隔音措施”等手段保障私密性。

我在《》一文中就画过一张流线分析图 （如上图） ，两个静区分离，假设一个是老人住，另一个是年轻夫妇住，那干扰和私密性也能很好的保证。

当然老人如果腿脚不便，那么跃层加剧了上楼的困难，也许跃层的私密性会更好吧！

06

市场认定

大平层和跃层，本质上是同一种产品。一般定位大平层的项目，顶部都会设计一部分的跃层，而这部分跃层产品因为有赠送等措施，所以单价一定比同小区的大平层产品售价高。 （如下图）

从市场存量来看，大平层产品的数量也比跃层产品多许多。从稀缺性的角度来说，跃层产品也会更有竞争力。像美国曼哈顿、中国的一线城市都有一些顶级的跃层产品。

不同区域的大平层和跃层比较，

本身就是“关公战秦琼”一般的可笑，不比较也罢。

而同区域不同楼盘的大平层和跃层比较，

也会因为小区管理等其他一些原因干扰，导致价格出入不小。

所以到底是哪种产品更保值、甚至增值，只能是“见仁见智”的事情了。

但有一点是可以肯定的，对于追求空间极致高度的客户来说，跃层产品有其得天独厚的优势，两层通高的气派客厅、这是大平层无法企及的。

07

结束语

从“空间利用率、便捷性、私密性、市场价值认定”这4个指标来评判，大平层和跃层只能说是各有千秋，不相上下。

假如两者让你选一个，你会选择谁呢？

我想：不管是大平层还是跃层，都是一个城市金字塔尖人士的“专属”，我们普通老百姓无非是茶余饭后“吃瓜”而已。