楼市开局即翻车，难怪要“降息”100个基点！

有道是，丑不要紧，只要有天时地利人和，就能火。

例如，曾被网友吐槽“丑出天际”的北京冬奥吉祥物“冰墩墩”。

有人调侃，这是当年的盼盼、晶晶进入中年后的样子，逐年发福而且秃了。

但是，这并不妨碍它火爆全球。

在北京王府井，数百市民从凌晨一点排队，只为抢100只冰墩墩毛绒玩具。

在英国亚马逊，原价9块9的冰墩墩钥匙扣，涨到107英镑（约920块人民币）。

在日本某二手交易平台，一组冰墩墩玩偶，甚至可以卖到人民币5000块左右。

冰墩墩意外走红，背后反映的是冬奥的火热。

不过，与此截然相反的是，不断吹暖风的楼市似乎还是“冷飕飕”。

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先来看一组克而瑞的数据。

可以看到，从一线城市到三四线城市，春节期间楼市成交普遍低迷。

40个重点城市成交量仅为44.5万平方米，环比大跌84%，同比下跌40%，与2019年同期相比降幅也达到了13%。

这说明什么？

很显然，之前“国家发改委催大家春节买房”，根本没有奏效，尤其是三四线城市。

在2019年同期数据里，有部分一二线城市今年春节销量还是不错的，但是到了三四线城市，“返乡置业潮”基本泡汤

比如常州、徐州等，有些楼盘甚至一天仅有1组客户到访，就算部分项目到访量很高，但一天成交量仅有1-3套。

再比如，无锡春节期间有60个在售项目，但约1/3的项目每天仅有1套成交。

所以，我反复强调过，在三四线城市，尤其是北方的，投资千万不要碰，即便自住也只买1套核心地段的就够了。

因为最大的问题就是，市场供大于求，流动性太差，没人来接盘，但你月供还得继续还。

当然，楼市分化也是肯定的。

一线城市里面，表现最好的是上海，也全靠上海撑着。

数据显示，2022年春节假期期间，上海新房成交505套，同比上涨超300%，是同期全国新房成交量最大的城市。

可见，极少数城市确实回暖了，大部分城市都只是乍暖还寒，所以平均下来，春节楼市还是一如既往的低迷。

按照这个趋势，今年上海小阳春肯定会来，其他城市小阳春“失约”的可能性就比较大了。

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为什么春节楼市会明显分化？

我觉得主要有三个原因：

1、大家的钱包确实没有往年鼓了。

前几天看到一个老家在三线城市的网友发的评论，非常真实。

他表示，以往大家过年都会送保健品、水果，发大额的红包。

但今年只有一箱牛奶，发红包的人也少了，钱也不多。

是的，大环境就是这样，大厂都在裁员，公务员也在降薪，这些以往很牛的行业，都这么艰难了，其他小行业可想而知。

过年这种大事，都要掂量口袋里的钱来过，更别提花百万买房了。

2、大家预期还没恢复，没有信心买房。

说2021年是调控大年，其实一点也不为过。

根据中原地产研究中心数据显示，2021年全年调控次数达到651次，创了历史新高。

例如，房贷集中管理，房贷利率走高，放款时间延长；集中土拍，下半年没人拿地；房地产税喊了几遍，都以为今年要来......

后果就是，去年下半年以来，楼市普遍出现“量价齐跌”的惨况，房企爆雷不断。

所以，向来“买涨不买跌”的老百姓，看到市场如此不景气，就干脆躺平不买了，期望子弹再飞一会儿。

3、政策利好，是有滞后性的。

当然，在去年年底的时候，高层意识到房地产低迷拖累经济之后，政策开始转暖，调整房贷利率，增加房贷额度等，这里就不一一列举了。

但要记住，政策利好是有滞后性的，并不是今天政策利好出来，明天市场就立刻回暖，这是不可能的。

一般来说，一线城市对利好的接受会更敏锐一些，例如刚才说的上海楼市回暖就是一个实证。

不过，光是拿着文件晃来晃去，整天喊着叫人买房，是没有用的。

要全面扭转人们的预期，必须要有力度更大的实质性政策。

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什么样的政策力度更大？

我觉得惠州就做得挺好的。

前两天，惠州日报就发了一篇报道：惠州房贷利率，大幅降低了约100个基点。

报道提到：

央行1月20日下调利率后，惠州各银行机构从1月21日开始普遍下调了房贷按揭利率，其中刚需首套房利率最低降至5.2%，二套房利率最低降至5.35%，放款速度也较2021年有所提速。

2021年12月底，从粤东世联行近70个在售楼盘样本来看，在新房市场方面，惠州主流银行首套房贷利率为6.0%-6.7%，二套房贷利率为在6.2%-7.5%之间。

对比之下，可以发现：

与去年12月相比，目前惠州的首套房贷利率，降了80-150个基点，二套降了85-215个基点。

虽然说之前惠州房贷利率之高，在全国首屈一指，但LPR利率下调也才一两个月时间，现在这么大力度的“降息”，真的是前所未见，月供一下子最多可以省下超过20万。

当然，这肯定离不开惠州楼市低迷的原因，也不代表惠州楼市就能投资。

更重要的是它传递出来的信号：通过地方官媒报道，让更多人知道楼市有很大的调整空间，从而提振购房者的信心，让大家不要再等下去了。

我觉得，惠州开了这个先河之后，其他楼市低迷的城市应该也会跟进的，先从楼市七寸的房贷上开刀，但力度肯定不会这么大，否则到头来又会违背“房住不炒”。

总的来说，除了少部分核心城市之外，目前大多数城市都还没走出底部，只不过部分一二线城市留给大家上车的时间不多了，而有的三四线城市时间还很多。

毕竟，有的城市活着，它已经死了；有的城市死了，它还活着。

部分资料来源：刘晓博说楼市、沈视楼市