司法解释的溯及力：开发商签订拆迁协议后无法交房

导读：在拆迁过程中，经常会遇到开发商与当事人签订《拆迁补偿安置协议》的情况。但因近些年国家对房地产的调控政策愈加严格，在限购、限售、限价等多套组合拳多管齐下的背景下，许多开发商面临资金链断裂的处境，甚至最终导致项目“烂尾”。在明律师在接受咨询时发现此种现象并非个案，很多回迁房的交房日期屡次拖延，被拆迁人的相关权益无法获得充分保障。

何某的房屋在2016年被纳入拆迁范围。2017年5月，开发商与何某签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。该协议对拆迁补偿方式、过渡房的面积标准和地点、产权调换房屋的差价支付方式和期限、搬迁期限、补助费，以及保证金等等各项具体事宜作了约定。其中特别约定：开发商向何某提供调换房的期限为签订合同之日起24个月内，即2019年5月。
然而，事与愿违，房屋的交付并不顺利。开发商的开发项目历经几次停工，交房期限被一拖再拖，何某的耐心也被一点点磨灭。直至何某咨询在明律师之时，开发商仍未交房，已经构成了违约。一波未平，一波又起。经过调查发现，协议中约定的用于给何先生产权调换的房屋已经被开发商另卖他人。
本案中，开发商与委托人签订的拆迁补偿协议，应为民事协议，而非行政协议。双方为平等的民事主体，该协议虽名为《拆迁补偿协议》，但协议中约定的交付房屋、交付期限等的行为均非带有公权力性质的补偿行为。所以，应当适用民事法律规则解决争议。
但本案在法律适用上存在司法解释的溯及力问题。2003年6月1日开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，已经被2021年1月1日开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》所替代。
根据旧司法解释的第七条和第八条：“如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”而新司法解释并无此规定，故引发了司法解释适用上的问题。
如果按照旧司法解释所确定的规则裁判，则何先生可以按照旧司法解释的第八条，请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但如果按照新司法解释进行适用，何先生关于已付房款一倍的赔偿的主张就没有了依据。
近年来，随着《民法典》的生效以及多部司法解释的修改，司法解释的时间效力问题已经成为我国在司法实践中亟待解决的问题。溯及力是指法律规范溯及既往的效力，“新的法律颁布后，对它生效以前所发生的事件和行为是否适用的问题。如果适用，就具有溯及力；如果不适用，就没有溯及力。”
如果从信赖利益的角度来说，以法律事实发生时为准，需按照”法不溯及既往“原则去适用司法解释。也就是说，不能用今天的新规定去约束昨天的旧行为。
结合到本案案情，开发商在2019年已经发生了违约之法律事实，那么从信赖利益保护的角度来说，何先生的诉求就可以得到支持。然而，实际上鲜有司法解释作出这样的规定。如果司法解释的适用以案件受理时为准，即在新司法解释生效之前受理的案件适用旧司法解释，这实际上是扩大了司法解释的溯及力范围，比如最高院出台的民间借贷的司法解释就采用了这种模式。
结合本案案情，何先生针对自己的纠纷还没有起诉到法院，也即至今法院并没有受理他的案件。那么，若按照案件受理时为准的规则，则何先生的诉求不能得到支持。除此之外，还存在另一种模式，是为了应对持续性债务所创设的，按照司法解释生效时一分为二，新司法解释生效前的债务状态按旧司法解释处理，新司法解释生效后的债务状态按新司法解释处理。
总之，司法解释的时间效力和溯及力问题，是当下审判实践和律师实务中面临的切实问题，何先生对开发商提出的要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，在诉讼过程中存在被驳回的风险，当然也存在得到支持的可能性。（王奇/文）