2022年首月土地市场季节性回落 一线城市供应发力较足

核心结论：

1、全国主要地级市2022年1月共供应土地693宗，同比下跌46.24%，环比下跌77.72%；供应规划建筑面积为5322.82万㎡，同比下跌45.64%，环比下跌80.4%；推出楼面均价为3531.99元/㎡，同比下跌9.09%，环比上涨3.89%。进入2022年，土地供应端首月呈现周期性回落。

2、2022年1月全国主要地级市溢价率为3.5%，环比上升0.89个百分点，同比下降10.07个百分点。溢价水平虽较上年末有所提升，但仍处于较低水平。主要受宁波第三轮土拍回暖的带动，整体溢价率有所上涨。

3、2022年1月城市土地出让金TOP10榜单中，长三角经济圈城市表现较为出众，宁波以252亿元土地收金位居榜首，其次为嘉兴和南通，土地收金分别为70亿元、67亿元。

一、1月份土地市场平淡开场，供需水平季节性回落

1、 1月份土地供应量跌价升，一线城市综合发力较足

据诸葛找房数据中心监测，全国主要地级市2022年1月共供应土地693宗，同比下跌46.24%，环比下跌77.72%；供应规划建筑面积为5322.82万㎡，同比下跌45.64%，环比下跌80.4%；推出楼面均价为3531.99元/㎡，同比下跌9.09%，环比上涨3.89%。进入2022年，土地供应端首月呈现周期性回落，主要是由于元旦和春节假期双重影响，其次也不乏集中供地政策出台的影响，在一定程度上调整了土地供应节奏，出于错峰分批考虑，多城在年初节点的供应发力略显不足。预计接下来多城陆续挂牌地块，市场活跃度逐步回升，供应大概率在三月份涨势显著。

图：全国主要地级市土地供应情况

从地块性质来看，1月推出住宅用地410宗，同比下跌48.88%，环比下跌79.81%；商办用地推出283宗，同比下跌41.89%，环比下跌73.8%。从推出楼面价上看，住宅用地推出楼面价为3894.13元/㎡，同比下跌10.98%，环比上涨2.25%；商办用地推出楼面价为2367.61元/㎡，同比上涨14.93%，环比上涨33.65%。

表：全国主要地级市1月土地供应及环同比情况

分各能级城市来看，2022年首月，仅一线城市供地量较上年末上涨，二线、三四线城市供地量呈现下降态势。其中，一线城市供应规划建筑面积258.93万㎡，同比下跌62.92%，环比上涨22.13%；二线城市供应规划建筑面积1321.1万㎡，同比下跌57.98%，环比下跌84.5%；三四线城市供应规划建筑面积3742.79万㎡，同比下跌37.09%，环比下跌79.71%。进入1月份，北京、上海陆续发布2022年首批集中供地公告，带动一线城市整体供应量呈现上涨态势。从推出楼面价来看，一线城市推出楼面价上涨，二线、三四线城市推出楼面价呈现下滑态势。

表：各等级城市1月土地供应及同环比情况

2、 1月土地市场成交规模有所下降，三四线城市成交楼面价小幅上扬

据诸葛找房数据中心监测，2022年1月全国主要地级市土地成交510宗，成交规划建筑面积为3726.74万㎡，同比下跌51.07%，环比下跌83.1%；成交楼面价为2879.97元/平方米，同比下跌38.91%，环比下跌24.66%；土地出让金为1073.87亿元，同比下跌70.09%，环比下跌87.27%。2022年首月，土地市场成交表现较为平淡，一方面，受两集中土拍时间的影响，大部分城市在2021年末便完成了收官之作，另一方面，房企资金流动性压力仍然不小，尽管去年末房地产信贷环境边际放松，但市场信心短时间内仍很难实现明显改善，房企拿地谨慎态度未变，另外，又恰逢春节假期，土地市场活跃度有所下降，成交规模呈现回落态势。

图：全国主要地级市土地成交情况

从地块性质来看，1月住宅用地成交规划建筑面积为2678.57万㎡，同比下跌54.08%，环比下跌84.2%；商办用地成交规划建筑面积为1048.17万㎡，同比下跌41.24%，环比下跌79.45%。住宅用地成交楼面价为3255.31元/㎡，同比下跌38.44%，环比下跌26.13%；商业办公用地成交楼面价为1920.8元/㎡，同比下跌32.28%，环比上涨2.18%。从土地出让金来看，住宅及商办用地土地出让金均较上年末下降，且降幅双双超70%。

表：全国主要地级市1月土地成交及环同比情况

分等级城市来看，各等级城市规划建筑面积均较上年末下降，且一线城市跌幅居首。本月一线城市成交16宗，成交规划建筑面积78万㎡，同比下跌85.83%，环比下跌88.8%；成交楼面价为7361.03元/㎡，同比下跌41.59%，环比下跌51.65%；土地出让金57.41亿元，同比下跌91.72%，环比下跌94.59%。本月一线城市土地成交的主力军是上海，多宗商住地块陆续成交，同时，北京、广州也部分地块相继出让。

二线城市土地成交166宗，成交规划建筑面积1041.83万㎡，同比下跌63.45%，环比下跌85.61%；成交楼面价为4056.48元/㎡，同比下跌33.11%，环比下跌29.6%；土地出让金423.20亿元，同比下跌75.52%，环比下跌89.86%。值得一提的是，二线城市宁波在本月完成了第三轮集中土拍，从现场来看，由于土拍规则适度放松加之市场政策端释放改善信号，带动宁波第三轮土拍表现不俗。另外，同为长三角城市的无锡，成功出让多宗商住地块，对整个二线城市土地成交规模的贡献率着实不小。

三四线城市土地成交328宗，土地成交规划建筑面积为2606.91万㎡，同比下跌38.17%，环比下跌81.53%；成交楼面价为2275.71元/㎡，同比下跌17.88%，环比微涨0.46%；土地出让金593.26亿元，同比下跌49.22%，环比下跌81.47%。

表：各等级城市1月土地成交及同环比情况

二、首月溢价率水平回升，流拍现象增多

2022年1月全国主要地级市溢价率为3.5%，环比上升0.89个百分点，同比下降10.07个百分点。溢价水平虽较上年末有所提升，但仍处于较低水平。主要受宁波第三轮土拍回暖的带动，整体溢价率有所上涨。

图：全国主要地级市土地溢价情况

流拍率方面，本月流拍率为23.54%，较上年末上升7.63个百分点。流拍现象增多主要是受房企经营状况的影响，去化回款速度减慢，加之债务集聚，房企资金流动性压力仍然不小，投资动作有所收敛。另外，流拍现象主要集中在宝鸡、秦皇岛等三四线城市。

图：全国主要地级市土地流拍情况

三、宁波土地收金252亿元位居榜首，嘉兴、南通紧随其后

2022年1月城市土地出让金TOP10榜单中，长三角经济圈城市表现较为出众，宁波以252亿元土地收金位居榜首，其次为嘉兴和南通，土地收金分别为70亿元、67亿元。其中，宁波第三轮集中土拍在本月完成了收官之作，成交表现较为亮眼，由于宁波地处长三角经济圈，凭借区位优势带动人口流入量增加，随之购房需求也被进一步释放，因此其本身的热度就不容小觑，加之第三轮集中土拍规则在一定程度进行了调整，不乏热门地块出现竞争较为激烈的局面，带动土地收金遥遥领先；另外，同为长三角城市的嘉兴和南通，本月土地收金表现也不俗。

图：2022年1月城市土地出让金TOP10榜单（亿元）

成交总价排行榜中，宁波所属地块占据半数以上份额；从溢价情况来看，有4宗地块溢价率突破10%，且均于宁波第三轮集中土拍中产生，由此可见，集中土拍对土地市场的贡献率与活跃度的带动力不容小觑。其中，杭州滨江房产集团股份有限公司（滨江集团）以27.44亿元竞得宁波市鄞州区YZ01-03-12、YZ01-03-13地块（前殷区块）；其次，江苏天宁城市发展集团有限公司（天宁城发）以23亿元竞得常州市横塘河北路东侧、创客路北侧地块，成交楼面价为16107元/㎡，位居成交总价第二；另外，继滨江落子鄞州区后，华润置地（宁波）有限公司（华润置地）以22.65亿元竞得宁波市鄞州区JD05-04-20地块（白鹤地段）。

表：2022年1月全国主要地级市土地成交总价TOP10榜单