东西城都有新房！2022年北京10大必看神盘

2021年北京新房成交8.78万套，创了5年新高。

新房中最引人瞩目的就是学府壹号院和海淀幸福里，学府壹号院上千万的房子开盘便几乎售罄，海淀幸福里以超百亿的销售额问鼎去年销冠。

那么，2022年有哪些待入市房子，大概率会和学府壹号院、海淀幸福里一样热销，或者开盘便售罄呢？

我们盘点了2022年可能会入市的10大神盘，可以说个个都是市场必火的楼盘。

一、天恒学院里

天恒学院里位于海淀四道口，北二环到北三环之间，西直门北侧不到2公里，具体位置为学院南路与交大东路的东南角。

就冲这位置就没啥可犹豫的，更何况均价才8.5万（补充知识：项目原为限竞房，售均价不超过85373元/平方米，最高销售单价不得超过89642元/平方米）

项目西侧300米铁道科学研究院小区，1955年的老破小，单价12.1万/㎡；项目南侧100米交大东路7号院，1985年的老破小，单价11.1万；项目北侧800米大钟寺13号院，也是1985年的老破小，单价12.5万；项目东南侧600米的天兆家园2002年的小区，单价11.3万/㎡。

目前已经基本建成，共计238套房源，刨去自持和回迁，可售房源不足140套，户型最小面积80平，最大面积126平三居，一共6种户型，以最小户型80㎡计算，最低总价为683万，以此计算，首套房首付约为273万左右。

二、永定府

永定府位于东城区、二环边、永定门外板块，就在14号线永定门外地铁站西侧，位置可以说非常核心了、吊打北京99.99%的新房。

光是东城区新房就够让人心动了，再加上销售均价才8.9万（补充知识：项目原为限竞房，销售均价不超过89068元/平方米，且最高销售单价不得超过93521元/平方米）

项目周边的二手房价格倒是不高，基本都是7-8万的老破小，但是东侧的纯商品房天坛府均价12.5万，价格优势就非常明显了。

项目户型为58-135㎡，一共300多套房，按照最小户型58㎡，均价89086元/㎡计算，总价约516.7万，首套首付约206万。

这两个目前都已确定要转共产商品房，具体的产权份额还没定，估计得春节后才能公示了，想了解最新动态，想买的加饭总助理微信vfang7

三、中信城四期

这个更是神盘，西城二环内稀缺新房，项目位于骡马市大街（两广路）与菜市口南大街相接的黄金板块。

中信城目前二手房市场非常火爆，小区二手房价格均价在16万，所以四期入市的价格肯定也低不了。

据悉，中信城四期有望在2022年入市，网传户型面积为65㎡东西向一居室，82、87㎡东西向两居室，115、129㎡南北三居室。如果按照14万来算，65平米东西向一居室，总价在910万，首套首付364万起。

至于房源套数，肯定不多，因为从规划图看，貌似至于2栋楼，所以即便单价高，但也一定会有很多人去买的。

四、泛海国际二期1号地

2019年1月，融创巨资吃掉北京泛海国际二期1号地块，地块位于朝阳公园东侧，与朝阳公园仅隔了个东四环，位置非常好。

根据北京建委网站的文件披露，北京泛海国际居住区1号地块中只有两栋商品房住宅，总建面9.6万平方米，剩下的都是公共服务设施和市政公用基础设施。

地块旁边的泛海国际二手房目前都是10万+的单价，总价上千万起的豪宅，这个价格预计也不会便宜，2栋楼根本不够买。

前边四个项目，虽然也有瑕疵，但99%概率是开盘就秒的节奏，每个都得拼手速、拼财力。关注的请加饭总助理微信vfang7

五、建工+首开万泉寺项目

这个项目最核心的优势就是位置非常好，处于西南二环边，丽泽商务区。目前丽泽商务区的多个写字楼，丽泽SOHO、平安大厦、青海大厦陆续“亮灯”，像华为、中国通信、广电网络（全国第四家电信运营商）等金融、电信运营的佼佼者，包含国家级军工企业已经进驻，产业发展会越来越好。

万泉寺项目指导价11.2万，但是这块地东南侧600米的次新二手房昆仑域在售均价已经14万了，所以属于倒挂盘。

去年年底14号线中间段已经贯通运行，地块距离菜户营站直线距离400米，14号线去比较南站、国贸、望京都非常方便，今年底16号线也将通车，去海淀、中关村软件园也方便。未来还有11号线、机场线北延、丽金线，无论是去新机场还是金融街都会非常便利。

丽泽及附近聚集了丰台不少优质教育资源，中关村三小已经确定入驻，丰台最好的北京十二中也在附近，未来还会规划北京十二中联合总校丽泽国际学校，在丽泽的规划中，还有不少教育用地规划，另外，项目本身也有教育地块。

不过这块地四面临街，虽然都不是主干道，但因为处于丽泽商务区附近，以后的车流量不会小，地块东侧还紧邻铁道，从小区排布看，几乎每栋楼都是临街的，所以噪音肯定是有的。

六、懋源周庄子项目

这个项目为北京2021年第二批集中供地推出43宗住宅用地之一，共涵盖7个小地块，其中4个住宅用地，1块教育用地，2块绿隔产业用地。

4块住宅用地中，有一宗是共产房，就是ZZZ-06那块地，价格4.3万/平，算近些年位置最好的一块共产房用地了，后期不用想，绝对会有大批人申购。

商品房部分的政府指导价是10.6万/平，地块往南2.5公里，卖的非常好的中海甲叁號院11万/平左右，地块东北侧约1.6公里的二手房保利百合花园挂牌均价9.8万/平，豪宅西宸原著挂牌均价13.6万/平。

当然，这个项目是否值10.6万的价格，还要看最终产品怎么做，虽然位置不错，但从价格来看，优势并不是很大。

七、纪家庙地块，待拍

这块地位于三环内，虽然处于被很多人不看好的南城，但三环内就是一个核心IP，三环内的新地供极为稀少，从去年到今年，这是除了万泉寺外的第二宗。

来看价格：这块地指导价10.9万，拍地时开发商竞到地价上限则开始竞政府份额，最高15%，如果这块地能竞到15%，那么价格优势就很明显了。

10.9万打个八五折，就是9.265万，而北侧1.2公里的万泉寺地块指导价11.2万，还要配建保障性住房，两者价差2万每平。

虽然万泉寺地块位置更好，但也架不住2万每平的差价呀。不过这块地周边全是老破小，地块西侧是万柳西园小区，1990年的老小区，地块南侧是万柳园，1991年的小区，目前在售均价在5-6万之间，地块周边的道路也是破败不堪。

八、中建壹品学府公馆

项目位于海淀北四环外，15号线北沙滩北侧约700米，京藏高速西侧，与中国农业大学（东校区）隔着一条小月河，到奥林匹克公园直线距离不到2公里，到清华大学直线距离2公里。附近还有北京大学、北京科技大学、北京航空航天大学等多所高校，难怪项目要叫“中建壹品·学府公馆”了。

地块指导价11.2万，政府份额10%，打完折10.08万，项目东侧1.1公里的二手房小区国奥村13.3万，东北侧1.4公里的上林世家11万，西侧500米的中国农业大学10.5万，南侧1.3公里的二里庄小区11.3万。和周边二手房价格明显倒挂，和学府壹号院一样，典型的倒挂盘。

项目预计2月底或3月份搬进售楼处，3月初售楼处开放。户型是125平，128平，160平，184平，215平这5种户型，125是东西向的，所以价格肯定便宜点，剩余都是南北通透的。精装交付，有新风，地暖、详细信息请加饭总助理微信vfang7咨询

九、中海滙德里

项目位于海淀永丰板块，指导价8.3万/㎡，主力户型3个，面积为77平、99平和125平米；一梯两户，5/7/10层的洋房。项目优先面向海淀区户籍或在海淀区工作的人群销售，剩余房源向社会公开销售。

项目西侧不远就是在建的海淀大悦城，海淀大悦城预计2023年建成；地块南侧约5公里就是在建西北旺华润万象汇，预计明年开业；周边还有中关村壹号商业街、中关村集成电路设计园商业街、永旺国际商城等成熟配套。

因为有77平两居，所以项目的总价门槛相对低一些，对于海淀购房者是非常大的利好。

十、幸福里润园

这块地和中海滙德里紧邻，最小户型为109平米三居，另外还有119平米三居，147平米四居，指导价8.3万/平。

项目为华润的高端产品系“润系”，北京的第一个“润系”产品是位于海淀永丰的百亿销冠——海淀幸福里。

虽然和中海滙德里紧邻，但我认为也算不上竞品，首先是两个项目产品做了差异化，第二是海淀的新房实在稀缺，一直是供不应求，所以这两个预计也不愁卖。

以上就是2022年北京十大待售新盘，大家觉得哪个最强，欢迎投票。

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