高层再次对房地产表态，1亿套“空置房”，可能引发银行集中坏账

近日，在2021年陆家嘴金融论坛上，银保监会主席郭树清表示，那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。不得不说，房地产行业已经成为我国经济发展中最大的“灰犀牛”，央行发布的报告指出，2020年我国居民杠杆率为59%，最近10年时间，居民杠杆率上涨幅度超过了30个百分点。对于刚需来说，杠杆率越高，买房的家庭背负的房贷就越重，百姓也就越没有能力消费，最终延缓整个社会经济发展。

在楼市不健康、不成熟的发展趋势下，导致一系列问题出现。因此对于楼市调控是必然的，自2016年我国正式提出“房住不炒”的理念后，楼市迎来了一系列调控措施，房价大涨的趋势已经停止，取而代之的则是涨幅的不断收缩，而房价涨幅收缩代表了其投资属性正在消除，有利于房价加速回归理性。但另一方面，在经历了长时间的投机炒作后，楼市一些问题已经根深蒂固，很多地方依旧能看到部分炒房客的身影，当前房价也正处于高位，2020年整体平均房价已经达到9980元/㎡，一些县城的房价都已经突破万元大关。

对于还没有买房的家庭来说，如今买一套房基本就百万元上下了，加上三十年的房贷最终可能需要200万元才能买下一套房，相当于很多家庭大半辈子的收入。对于刚踏上社会的年轻人来说，在没有父母的帮助下光是首付可能都需要10年时间才能够攒够。正因如此，如今“80后”、“90后”也被称为“房奴”的一代，“房奴”是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的20到30年，每年用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，影响正常消费。

我们知道，过去房价大涨一方面是炒房投机所导致的，而另一方面来源于城镇化进程人口大量流入导致住房供不应求导致的。在楼市的不断调控下，越来越多的炒房客退出市场，房子正逐渐回归居住属性。因此影响房价只剩下住房需求单方面的因素，当前住房是否依旧处于供不应求的状态呢？答案是否定的，事实上住房供应早已过剩。

根据央行发布的数据来看，我国已经有96%的城镇家庭持有住房，也就是说剩下的住房需求已不足4%。但反观住房市场，2017年西南财经大学对于我国住房空置率进行了调研，2018年发表统计结果，结果显示2017年我国整体住房空置率已经达到了22%，空置房数量为6500万套。按照22%的空置率来计算，2018、2019、2020年均17亿平米的销售面积来计算的话，那么近三年空置房数量增加了700万套左右，再加上小产权房等特殊房源，整体空置房数量将达到1亿套，足以满足3亿人的住房需求。

也就是说，当前楼市正面临一个比较矛盾的局面，一边是住房资源过剩，存在大量空置房，一边房价却依旧处于高位，刚需买不起房子。那么该如何解决这个问题呢？对此，住建部原副部长仇保兴提出了5字建议：出台空置税。对于解决现在炒房客和炒房团囤房的问题，需要建立完善的打击炒房囤房的政策体系和税收制度，而空置税不仅能够解决住房空置问题，随着空置房源流入市场，有利于住房市场进一步向买方市场偏移，有利于房价加速回归理性。

根据国际标准，商品房空置率在5%~10%之间为合理区；空置率在10%~20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。对于楼市来说，空置率过高并不是一件好事，试想一下，一旦房价受到影响而出现下跌，那么房产市值就会缩水，除了已经买房的人遭受损失外，断供、断贷的情况也会激增，因此银行就会增加大量坏账，相应的实体经济产业都会遭受影响。从上世纪到现在，在发生的130多次金融危机中，100多次都与房地产有关。

因此，对于空置房进行管控，不仅解决高房价问题，同时还解决了高空置率的隐患。如今很多国家也已经针对空置房开征了“空置税”，比如英国如果房产被空置长达两年以上，政府会对空置房征收100%额外市政税；瑞典和德国甚至会将长期无人住的房屋推倒；丹麦对于闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。法国更为严格，空置一年就要征收10%的税款，并且每年以2.5%的利率递增。

除了炒房投资的人以外，部分没有买房的刚需也提出了反对意见，他们认为一旦空置税出台，那么持有多套房的人必然会选择将房源出租，并且将税收转移到租客身上，那么他们租房的租金就会更高。那么他们的担忧是否有道理呢？答案是否定的。首先，如果这些空置房全部流入租房市场，那么整体租房房源数量就会大量增加，租房市场就呈现“供大于求”的局面，因此这时候房租只有可能降低。其次，假设空置税为5%的话，一套一百万元的房子每年就要缴纳5万元的空置税，相当于每个月增加4000元的房租，租客不可能为此买单，权衡利弊之下也不会出租，最终只能挂牌出售。

除了国家智囊仇保兴外，社科院在两年前也提出过关于空置税的建议。长远来看，对于空置商品房征收空置税非常有必要，其作用也是房产税无法替代的。特别是对于当前矛盾的楼市环境下，能够有效解决住房资源过剩与刚需买不起房的问题。随着这些空置房流入市场，住房供给会进一步增加，能够加速房价回归理性。对于空置税，你有什么看法？