案情简介
2019年11月11日，客户张美丽与业主李潇洒签订《房屋买卖合同》，合同约定：1.客户以502万购买业主名下一套房屋，签订合同之日，客户支付业主10万定金；2020年2月10日前支付业主185万首付款；尾款由客户通过办理商业贷款方式支付到业主预留银行账户；2.业主应于2020年3月1日前办理完毕房屋抵押登记解除手续。
2020年3月1日，业主与债权人A公司对接人约好，业主将款项偿还A公司账户后，A公司陪同业主前往建委解除房屋抵押。但是如今两个多月过去了，A公司依然各种推诿，仍未配合解除房屋抵押。业主已经违反买卖合同中关于解抵押时间的约定，且仍然不知道如何在短期内解决问题，客户已经提出解约并要求业主承担违约责任。
经和业主沟通以及仔细查阅业主债务材料，了解到：业主以为的债权人A公司实际是一个中间服务机构，负责将业主推荐给资方B公司申请借款，业主房屋实际抵押给C公司（C公司为B公司提供保证）。业主签署借款合同后，未索要合同原件或复印件，也没有查询房屋抵押的底档，不清楚抵押权人为C公司，每月均是通过付款给A公司进行还款，故还款解押时，业主在未确定解抵押流程并取得C公司关于解抵押的相应承诺的情况下，仍然按照之前的习惯将解抵押款项还给了A公司，最终因A公司怠于解押，造成业主买卖合同违约的不利后果。
案例提示
二手房交易中，房屋存在抵押、业主需在房屋过户前解除抵押为常见现象。本案中，业主房屋存在C公司抵押登记，虽然站在业主角度，业主已经将解抵押所需款项偿还，但由于业主是向A公司还款，根据合同相对性原理，B公司或者C公司在未收到业主还款情况下，有权拒绝业主要求解除房屋抵押登记的要求。对业主而言，如果A公司不配合从中协调B公司、C公司解除抵押或者拒绝将解抵押款项支付B公司、C公司，那业主就只能通过主张返还不当得利的方式要求A公司返还解抵押款项，且不能要求C公司解除抵押登记。
建议
（1）依法签订的合同对当事人具有约束力，是合同当事人主张权利的最重要依据。签约后，合同原件需注意留存。如因客观原因无法留存合同原件，需注意通过电话录音、拍照、微信记录等方式留存证据；
（2）合同具有相对性，应注意向合同相对方履行义务，具体到借款合同中，应注意确认债权人是谁，确保还款给债权人。如必须向第三人还款，应设法征得债权人同意并保留证据；
（3）如果已经发生案例中的情况，建议协调业主与客户协商签署变更协议，同时建议业主寻求律师的帮助，通过公安报案、法院诉讼等方式解除抵押登记，以降低业主的违约成本，继续促成交易；
（4）房屋交易过程中如需支付大额购房款，建议选择有资质的担保公司就已支付的定金/购房款进行担保，或者选择有资质的银行、第三方支付公司就已支付的定金/购房款进行资金监管或托管，切实保障资金安全。
法规链接
《民法总则》第119条/《民法典》第119条：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
《物权法》第179条/《民法典》第394条：
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
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