限制房价上涨，房价未必要上涨，限制房价下跌，房价未必不下跌

春节在家，亲戚们都在聊着各种各样的话题，其中房地产的话题，真的是源源不绝， 亲戚说2019年购买了一套79平方的小三房，到现在为止，房价涨了超过40万，等房价再涨几年时间然后出手换一套大的房子，目标是115平方的3+1房。

在亲戚的言语中，可以看出对自己购买的房产还是抱有很大升值空间的希望，现在涨了40万当然是开心的工作，两年都未必能存款40万元。

不管是什么理由直接购买房产的人群，对于房价的走势依旧是格外的关注，谁也不愿意看到自己购买的房产出现贬值吧！同时也迫切希望房价能持续上涨。2017年，75%购房者都是冲着房价的升值空间能力去换句话来说就是买房投资对于价格当然是处于极度敏感的。

有关注近一年来的房地产市场，可以清楚知道房地产发生了翻天覆地的变化！

2021年上半年抢到房的人还在沾沾自喜，认为房价还能像2020年重点城市一样上涨10%、20%、30%甚至是50%。杭州出现了10万人同时抢房，让不少购房人群认为房地产将会重回2016年“巅峰”。

下半年市场却发生了翻天覆地的变化，全国范围内多个城市开发商开始促销，降价10% 、20%甚至是30%，为了回笼资金没有什么办法做不出来的，不过大幅度的降价引起了当地部门的注意，于23个城市出台“限跌令”，维护房地产市场，平稳健康发展。

限制房价上涨，房价未必不上涨，限制房价下跌，房价未必不下跌。

房价被限制在5%~15%，假设原价100万的房产降价到85万，房地产企业为了更具有市场竞争力，于是还选择持续降价。

赠送停车位、赠送精装修、赠送家私电器赠送物业管理费最狠的还是返还首付，假设85万的房产首付约为26万元，返还15%首付，也就是13万首付。

市场降温如此之快，当然是归功于政策调控吧！

根据中原研究院数据显示，2021年全年楼市调控次数共计652次，如此高密度的政策调控是前所未有的。三道红线，针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%；负债率大于100%现金短债比小于一倍。踩一条红线有息，负债总额上涨不能超过10%；踩两条红线有息，负债总额上涨不能超过5%；踩三道红线有息，负债总额不能上涨；即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%，要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内。

两道红线，针对银行业，2021年1月1日，央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例。还有限购，限贷，限价、限售、二手房参考指导价、22城集中供地。

孙宏斌说的一句话，也比较符合当前房地产市场的走势：任何房地产企业在未来都有可能因为资金断裂而出现雷暴。

根据数据显示，国内80%的房地产企业都面临资金周转问题，过去房地产企业解决资金周转问题，只是通过涨价，因为涨价偶然就买房了，如今为了解决资金周转问题，只能选择降价去销售房产，如果还站在高位购房者不买，撑不过来的还是房地产企业。

二手房市场也是“鬼哭狼嚎”

根据《澎湃》报道，深圳被称为全国最“炒房之都”的大城市中，2021年下半年以来，同样是遭遇到二手房滑铁卢。归根原因是深圳两个重拳。

二手房参考指导价，深圳市第1个推出二手房参考指导价的城市，假设市面销售房价1,000万，银行评估价格750万，中间250万的差额需要首付进行补记也就是原本可以贷款700万的，如今只能贷款525万首付，需要准备475万，想要购房的人群，看到这种环境下当然不敢轻易的下手，一方面购房门槛高了，另外一方面很多炒房者应该会撑不住，选择降价销售吧！

学区房被整顿，深圳公开《深圳经济特区社会建设条例（草稿征求意见稿）》针对各界关注的教育公平性问题，草稿中明确地提到要推进大学治理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡分配教育资源，优化教育结构。

降价百万无人接手，房价还要降多少？

多套学区房，房价降价百万依旧无人接手，比如深圳福田区港中旅花园比市面上便宜500万元，依旧无人接手。这种情况不仅是在一个小区出现，而是在多个小区都出现了，曾经同样的学区房，也遭受到如此大程度的冲击。

被称为中国房地产支付房改原组长认为，我们看不到楼市下行的因素出现，所以要告诉群众真实状况，不要拿房价下跌的谎言去骗人民。

2021年下半年以来，伴随着楼市逐步降温，不少人开始疑惑：2020年楼市将会延续2021年的走势，专家孟晓苏直接给出了否定的答案：别欺骗老百姓了，价格越高人们财富越多。

在教授眼里，长期看货币增发量；中期看土地价格；短期看供需平衡度。如今房地产市场的M2始终高于GDP增值土地价格处于较高的位置，多个城市严重依赖土地来推动经济增长，供需不平衡会直接导致房价上涨。

国家统计局长宁吉喆：“房地产是支柱产业，住房是居民消费”，中国城镇化促进常务委员会郑新立说：“即使发达国家房地产仍是拉动经济增长主要支撑产业，目前我国消费水平与发达国家差距仍较大，房地产会成为持久不衰的支柱产业”。

2021年全国300城土地出让金总额5.62万亿，同比下滑9%，当然具体数字并没有出现，根据以往的数据看，基本占到全国财政收入46%，占到地方收入84%，孟教授才认为，不管在长期中期，短期下行的可能性都不存在的。

各大机构已经预测了2022年房价走势

易居研究院预测未来几年房价走势会呈现出弱势状态，整体房价由上涨转为下跌1%，迎来本世纪房价的最大拐点。

社科院发布《中国住房发展报告（2021~2022）》全国商品房平均销售价格在-3%~3%，房产销售面积在-1%~-5%，房地产开发增速2%~5%，2022年楼市先呈现出降温，然后拉高，最后走平，房地产相关指数在地市制度逐步平稳状态。

中指研究院预测，2022年商品房销售价格会结构性上涨2%~3.5%，人口越集中的地方，房价就是越有上涨空间，至于人口流出地方，房价会呈现出弱势状态。

预测2022年房价走势，会倾向于平稳的阶段，房价也不可能在短时间内出现大幅度的增长或者下滑，楼市才是调控大方向。