一月一个价！美国卖房者在热潮里“落袋为安”

“如果那个时候没卖出，才过了几个月的时间，房价又涨了。”

有多年买卖房屋经验的新泽西华人居民、电子工程行业从业人员Peter Wang对第一财经记者感慨。在疫情暴发后，Peter因服务多年的公司规定远程办公半年视为自动离职而开始了“失业”生活，却意外获得了更多处理投资房地产的时间和精力。

2021年，在美国大放水导致的“万物复苏”行情下，连多年“波澜不惊”的房价也迎来少有的牛市。根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）1月20日发布的最新数据，2021年美国房屋销售价格中位数为34.69万美元，比2020年上涨16.9%，为1999年以来的最高纪录。随着价格同比增长17%，2021年，平均每位房主通过房产获得了50200美元的财富。

Peter 2021年的经历很好地阐释了这种房产热。Peter 2013年在亚特兰大房价低位时以13万多美元买了一套3室、2.5个洗手间、1600英尺左右的新房。最终，在2021年以26万美元的价格卖出，翻了一番。

“那是个高档小区，我买好房子以后，多年来一直由中介和物业打理。我甚至都没飞过去看过房子。亚特兰大那边管理费、地税都低，因为是新房子也没什么维修成本，我其实本来没想过要卖。但2020年底，租客持续拖欠房租，政府此前出台了不允许赶走欠租房客的法案，我们也无计可施。小区业主还因此进行过游行，但也无济于事。”2020年底，Peter与太太开始认真思考：是停租还是卖房呢？

因为美国房价多年比较稳定，Peter原本预期以17万美元卖出。“结果和中介一聊，可以卖到18.5万。随后因为一些原因，我们换了中介，耽搁到了2021年4月，才4个月时间，中介建议的价格就涨到了22.5万。我们根据经验，又找了另一个中介咨询，他建议我们挂24万。”Peter至今谈到这个过程还难掩兴奋。

不过，Peter坦言，“当时心里其实还是没谱”。因此，他们与中介的初步合同中写明，如果上市一个月房子卖不出，就转而继续找租客。随后，peter听从了中介的建议，花了4250美元对房子重新装修了一番，如此一来，又过了半个月，中介建议的挂牌价又上涨了1万至25万。

结果，Peter激动地告诉第一财经记者，房子在网上才挂了24小时，就有买家出价26万美元，并顺利成交。“更关键的是，现在距卖房才过去几个月，为我们卖房的中介前段时间告诉我们，如果那个时候没有卖出，房价在年底已经涨到了32万！我的一些朋友当时在亚特兰大买了好几套房，最多的买了11套，如果那个时候我也再多买几套就好了。”

回顾卖房经历，Peter称，过去一年，原材料、劳工成本都大涨，新增新房少，房源紧俏得很，尤其是新房。这可能是他亚特兰大房子卖得特别顺利的原因。

Peter的经历并非个案。Zillow高级经济学家塔克（Jeff Tucker）指出，去年，由于房产库存创下新低，房屋在上市几小时后就被抢购一空，价格往往远超报价。他分析称，房地产供应量创新低的原因有很多，包括持续数月的低利率以及为新建房产带来困境的劳动力和材料短缺。此外，更多已经拥有首套房的人购买第二套住房，将第一套房出租，利用低利率赚钱，也是原因。

尝到了甜头的Peter在去年四季度又开始着手出售位于新泽西的投资房。Peter告诉记者，他新泽西投资房的租客连续租了6年后因为工作调动要搬去外州，他和太太想了想，新泽西的地税在全美第二高，各种管理费、维护费也很高，不如也趁着房地产火热出手。

不过，这一次没有那么顺利。Peter觉得这也是情理之中的事儿。“新泽西的房子大部分是老房子，上一波房地产崩盘时也没有跌得很低，因此原始房价也没有亚特兰大那么低。虽然天天有人打电话询问房子的情况，但价格比较难谈高，利润空间没那么大。”即便如此，Peter称，“我从1990年代初到美国，期间美国房地产已经经历过两波过山车走势，这轮周期房价还在高位，但保不准什么时候转向。1997年加州房价崩盘时可太吓人了。我们还是想着，趁着现在房市还热，尽早落袋为安吧。”

如今，Peter的卖房过程卡在了买家贷款上。“买假已经办了快两个月还没办下来。我们都束手无策。中介最近想了一个办法，为买家介绍了另一家可能比较容易办下贷款的银行。”他称。

伴随美联储加息预期，美国10年期国债收益率上涨带动抵押贷款利率水涨船高，使得美国房产在进入2021年四季度后出现了放缓趋势。

根据NAR的数据，美国12月成屋销售成交量下降了4.6%，经季节性调整后为618万套，销量同比下降7.1%。与此同时，抵押贷款也连续攀升。房地美本周四的声明称，30年期抵押贷款平均利率在此前连续上涨四周至3.56%后，本周终于小幅回落至3.55%，但依旧处于2020年3月中旬以来的最高水平。

塔克指出，利率的上升使买家预算缩水，即使从3%的利率跳升到3.5%，每月的抵押贷款支付也会增加7%。不过，房地美的首席经济学家哈特（Sam Khater）称，“今年至今，抵押贷款利率的上升尚未确定影响到购房需求。”

不仅仅卖房者，房产中介也是本轮美国房产热下的受益者。在新泽西州多年从事房产中介工作的BenZhang告诉第一财经记者，他今年录得了10年来最佳业绩，全年完成近60宗交易，交易额超过3000万美元，业绩比2020年增加60%，获得了新泽西州地产协会最高销售奖——铂金奖。

疫情下，买房卖房有那么方便吗？Ben笑称：“疫情暴发期间，我们也采用了新技术，用3D互动视频、微信、Facetime等，协助买卖双方远程看房、卖房，新客户群反而较疫情前迅速增长。”

Peter告诉记者，现在其实市场上新房源依旧不是很多，所以他虽然还没成功交房，却也不急，如果买家贷款最终办不下来，算买家违约后还可重新挂牌。第一财经记者查询发现，Zillow2021年12月的市场报告显示，2021年底的挂牌房屋数量比2020年底减少了19.5%，可供出售的房屋数量比2019年底减少40.5%。房源的减少还在推动房价继续上涨。根据Redfin的数据，在截至1月16日的四周内，房屋销售价格的中位数较一年前上涨了14%，升至35.85万美元。

不过，Ben告诉记者，美国房地产市场最近略有降温，一些买家被高抵押贷款率逼退，略显有价无市，“所以，不论买房者还是卖房者，只要是我的客户，我都会建议他们抓紧时机，尽早买房或卖房。”