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房屋仅因无证就被扣上“违建”的帽子,小心其中另有玄机!

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导读:由于历史、风俗习惯等原因,未办理土地证、工程规划许可证或超面积建房在我国农村是一种普遍的现象。由于容易被划归为违章建筑,无证房屋在面临拆迁时能否获得补偿,就会存在一些争议。一直以来,将无证建筑认定为违建也是征收方惯用的一种伎俩,其目的在于,一方面可以减少拆迁补偿,另一方面也压缩了时间成本,但严重侵犯了被征收人的合法权益。本文,在明律所邓青锋律师团队将深入浅出为您分析无证房屋与违建两者的关系。


征收拆迁实践过程中,常见的无证房屋主要包括两种情形:第一种系因建设行为未经规划审批、无建房审批而致,第二种系因占地行为未办理土地使用权证所致。现实中,第一种情形居多。
法律依据:1、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条等;2、《中华人民共和国土地管理法》第七十四条、第七十七条、第七十八条等。
一、因缺乏规划审批而引起的违建
本律师团队认为,此类情形被征收方适用较多的原因,在于如果依据城乡规划法律法规来认定违建,进而作出限期拆除的行政决定,无需申请人民法院即可适用《行政强制法》的相关规定,由乡镇人民政府、县级人民政府强制执行。征收方利用此举不仅规避了裁执分离的方式,且极大地提高了征收方的行政效率。
但需要说明的是,在房屋征收过程中,对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋,行政机关应当在征收之前依法予以甄别,作出处理。不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑,不予征收补偿。违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的,也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由,不予行政赔偿或补偿。在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下,应当将该房屋视为合法建筑,依法予以行政赔偿或补偿。
依据行政法的法理及立法精神,行政机关行使公权力需要遵从程序正当、信赖利益保护、比例原则等。按照相关法律规定,农村村民住宅的建设确实应当在取得乡村建设规划许可后,才能实施建设行为,但就该建设行为影响规划实施的程度应予查明和认定,拆除措施仅适用于严重影响村镇规划的情形,同时还应考虑当时的立法状况、建筑历史因素、农村管理的普遍现象、执法者的执法目的等因素。
比如,在农村村民翻建住宅但未经建设规划审批而被行政处罚的案件中,需要查明当地农村土地使用现状、宅基地行政管理执行现状等情况。而就村民在原址和适度地翻建唯一住宅,但未取得建设规划许可的建设行为,应当查明该建设行为是否以居住为目的;是否可以通过采取补救措施而消除对规划的影响;并应当查明行政机关对规划影响程度的事实认定、采取拆除的处罚措施适用法律是否正确。
二、因缺乏土地使用证手续而引起的违建
同理,由于无土地权属证件而引起的纠纷,也需要综合考虑历史渊源、农村普遍管理现象、执法者不作为等因素,即便涉及到一户多宅的情形,也要考虑是否符合分户条件等因素,由土地行政主管部门综合认定。
2020年5月14日,自然资源部公布《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,着重强调:“推动解决宅基地“一户多宅”、缺少权属来源材料、超占面积、权利主体认定等问题,按照房地一体要求,统一确权登记、统一颁发证书,努力提高登记率。市、县自然资源主管部门可会同乡(镇)人民政府、村委会,组织群众以行政村为单位,统一申请登记,实现批量受理、集中办证”。
同时,该通知也明确指出了可消除影响,直接确权登记的情形:“对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的,地方已出台相关规定,按其规定办理。未出台相关规定,位于原城市、镇规划区内的,出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的,在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料;在《城乡规划法》实施后建设的,由村委会公告15天无异议,经乡(镇)人民政府审核后,按照审核结果办理登记。”
综上,在明律所邓青锋律师团队在此提示大家:无证房屋并不意味其一定是违建,若遇到此类情况,应及时保留证据、及时陈述申辩、摘掉违建的帽子、保留被征收人的资格进而维护自身合法权益。同时,还需注意此类行政行为法定的救济期限,应及时提起行政复议或诉讼,以免丧失诉权,尤其针对第二种因非法占地而引起的违建,依据《土地管理法》第83条的规定:只有15天的起诉期限,切记!(孙明堂/文)

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