化老旧为新范本！环市东这个项目，太酷了！

过去几年，广州开展了轰轰烈烈的旧改，人们对于旧改的关注度与热情也空前高涨。

但随着旧改思路的改变，城市更新的发力点也随之调整。从以往的“大拆大改”模式，转换为“绣花针”模式。

专业术语听着费解，但实际上，广州已经有过几个“绣花针模式”的成功案例，比如琶醍、太古仓、289产业创意园，都是“绣花功夫”爆发大能量的代表。

广州289文化创意园

那么随着旧改思路的改变，什么样的项目，才能从“绣花针模式”中脱颖而出，成为新一代的城市更新案例呢？

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什么样的旧改

有着更强的爆发力？

判断一个微改造项目是否有发展潜力，关键在于两个字：焕新。

通过建筑的微改造，能不能吸引新型产业落户，带来高素质人群有效反哺片区，形成一个正向闭环，从而推动片区形成“网红商务区”，才是项目爆发潜力的关键。

顺着这个逻辑，中心区的微改造项目，更值得我们关注。

因为中心区的就业人口与高消费人群是“现成”的，但是留给产业升级的空间非常少。所以对于“新载体”的需求更为迫切。

而近期，我们发现一个中心区的“微改造项目”，藏着成为“爆款”的潜力。

它就是珠江股份协同同创集团在越秀环市东打造的珠实同创·环东广场。

珠实同创·环东广场改造前后对比

去年初，广州发布了《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，“产业”被提及高达512次，可见广州未来对产业发展的高度重视。

珠江股份作为专业房地产上市公司，自然要率先扛起房企为城市产业升级带来持续动力的大旗。因此，2021年，珠江股份率先开拓新赛道，将布局产业运营、培育产业服务能力作为转型升级的必要手段之一。

而珠实同创·环东广场，正是珠江股份在“新赛道”上迈出的关键一步。

珠实同创·环东广场的前身，是“广州嘉福国际大酒店”，作为曾经的区庄第一高楼，它是区庄的传统地标之一。

珠实同创·环东广场改造前后对比图

而珠江股份和同创要做的，是根据现代产业需求，对原建筑进行布局及业态更新，使其能够承接环市东商圈的新兴产业需求，焕发新的活力。

那么，为何我断定这个项目会成为“爆款”呢？接下来，咱们就来聊聊项目身上的3个爆款特性。

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坐拥初代CBD环市东

它的配套资源有多牛？

首先，光是从项目的案名，你就能感受到项目地段的特殊。

珠实同创·环东广场位于环市东商圈，作为广州“初代”CBD，是早期头部企业在广州办公的首选之地，如今，仍有不少国内外企业、外国领事馆以及办事机构在此扎根。

环市东

而环市东商圈内的配套，更是“地标中的地标”。

中国第一家超级市场广州友谊商店、广州第一家白金级五星酒店花园酒店、第一家奢侈品商场丽柏广场……

广州花园酒店

即便以今日的眼光看待，这些配套也能满足当下头部企业的商务需求。

与此同时，根据中指研究院数据，截至2021年，环市东的商业租金依然稳定在广州各大商务区前列，且依然存在稳定涨幅。

即便在新生CBD的冲击下，环市东CBD依然“宝刀未老”。

不过，虽然周边配套及消费人群“给力”，但毕竟已经成型多年，环市东周边的写字楼及商业体均有一定年限，面对现代人群的办公及商务需求，表现仍有些吃力。

电梯老旧、整体设计沉闷、装修风格老旧，是环市东不少写字楼的“痛点”，不少企业也陷入了进退两难的境地：

既舍不得环市东较低的品牌展示成本、招聘成本和社交成本，又不想牺牲办公舒适度。

受限于“软件升级”困难，环市东周边的产业及商业需求也得不到有效释放，目前的环市东潜藏着产业发展蓝海：林已成型，“凤”也愿意来，但是缺一个“合适的巢”。

而珠实同创·环东广场的出现，不仅填补了环市东产业升级载体的空白，得以提前抢占蓝海市场。且项目周边的硬核配套，就是它的“爆款密码”之一。

首先，项目与地铁区庄站直线距离仅约300米。对于商办类项目来说，依附地铁交通，不仅能提高商务效率，提供高效平台，同时也能确保自身的竞争力。

有数据报告显示，在300-800米之间，写字楼租金随着到地铁距离的增加而减少，换言之，距离地铁越近，商业价值越高，商业引流力越强。

其次，项目500米范围内商务配套高度集中，消费潜能巨大，但是集中商业体却只有老牌百货新大新，无法满足消费需求。

而珠实同创·环东广场作为产业综合体，规划有商业配套，更容易吸纳周边消费需求在此集中，形成“漏斗效应”，客流、商流以“漏斗口”为中心向内聚集。

换言之，未来，环市东商圈将围绕着珠实同创·环东广场形成发展“风暴眼”，焕发新的活力。

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主攻“科技+健康”

老城也有新活力

当然，抢占有利位置，只是成功的第一步。对于引入产业的规划，才是成为“爆款”的关键。

根据越秀区政府去年底发布的十四五规划，未来，越秀将以创新驱动为核心，打造“湾区创新枢纽、都会产业高地、美好生活样板”，为广州建设具有全球影响力的科技教育文化医疗中心提供重要支撑。

具体操作上，将利用环市东路商业及创新资源集聚优势，围绕区域特色“产业芯”，通过城市更新推动园区扩容提质，建设数字经济创新应用高地，引导优质企业和高端要素加速集聚。

粤港澳大湾区生命健康产业创新区发展规划图

戴德梁行报告指出，广州目前在都市消费、数字经济、生物医药均处于全国首位或第一梯队的位置，其中，广州拥有领先全国的大健康产业，催生大量自用需求。

越秀区又聚集了中科院广州分院、广东省科学院和呼吸疾病研究所、华南肿瘤学国家重点实验室等实力雄厚的科研机构223家，是华南和粤港澳大湾区研发机构最为集中的区域之一。

华南肿瘤学国家重点实验室

而环东广场也及时响应越秀区产业发展需求，结合项目周边如中山大学眼科中心、中山大学附属肿瘤医院等丰富医疗资源，为越秀发展大健康产业“筑巢引凤”，以实际行动支持越秀的整体产业升级。

因此，珠实同创·环东广场将结合越秀区健康产业规划以及周边医疗资源的发展基础，打造“科技+健康”的产业综合体——城央科技健康综合体。

珠实同创·环东广场效果图

未来，环东广场将以健康产业为发展载体，引入医疗产业、科技创新、健康服务等企业，承接区政府重点项目“大健康交流示范中心”，通过对周边医疗资源的整合以及对上下游资源的集结，打造大健康产业集群。同时，还将打造国际学术交流中心，提升大健康产业的能级。

除了在健康产业发力，环东广场还将根据产业发展衍生的商务需求，导入中高端新概念商业、精品酒店等服务业态，打造医疗创新综合体。

换言之，未来环东广场在广州健康产业集群中的地位，就像东塔于珠江新城、阿里巴巴大楼于琶洲，不仅是区域产业发展的“起点”，更是片区当之无愧的产业地标。

纵观全球写字楼市场，产业地标项目的头部企业入驻数量与普通项目相比，平均高了20%以上！

环东广场潜藏的“烫金指数”有多强，相信不必我多言。

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环市东新地标登场！

它会带来哪些惊喜？

面对这处不可多得、也难以复制的地段，珠实同创·环东广场也展现了最大的诚意。

现代化Low-E玻璃立面

首先，项目结合环市东的文化底蕴和历史发展脉络，设计了复古与现代融合的“鎏金岁月”主题，外立面使用现代的Low-E玻璃，辅以铝合金装饰，打造环市路目前唯一折角玻璃外立面。从外面看不仅有光影交错的几何美学质感，而且隔音防热。

环东广场改造前后对比

开放式花园广场

其次，项目也考虑到现代精英的办公需求，打造了开放式的绿色台地花园广场。既能提升城市街景环境，同时提供了更舒适、健康、未来的办公方式。

当下世界头部企业如goole、苹果的办公楼，都采用了这类“花园式设计”，不少高端企业也更愿意选择这种新型办公环境。

谷歌总部大楼

双大堂+双广场，气场满满

当然，办公空间作为“企业门面”，在待客仪式感的营造上，环东广场也安排得“明明白白”：内外设置“双大堂+双广场”，不仅可以从首层步入，而且连通底层商业，确保高效的人流动线。大堂前的退台花园设置，也赋予大堂极强的通透性，整个气场氛围一下就上来了。

环东广场大堂效果图

除了“外貌”上的“整形”，项目在业态规划上也进行了同步升级。

作为城央科技健康综合体，环东广场的总面积达到3万㎡。项目围绕现代人的商务需求，进行了不同场景设置。

齐全商业配套，助力商务社交

其中，1-3层将打造“新派活力聚场”，重点引入餐饮、康体美容等业态，作为商业配套，为入驻企业服务。下楼买杯咖啡，或与客户来一场lunch meeting也方便。

环东广场办公空间效果图

专业产业空间，办公更便利

4层将打造为共享会议室、国际医学交流中心等产业服务空间，如果有客户来交流，下楼就能享受专业的大型会议室或交流中心，不仅倍儿有面子，也能以最小成本彰显企业规模与专业性。

高端写字楼“标配”的酒店，环东广场也考虑到了，项目6-10层将引入精品酒店，无论是商务交流、或是企业高管租住，都很方便。

简单来说，现代职场人工作、生活乃至文娱等综合需求，都可以在环东广场内满足，大大提升商务办公效率。

精装写字楼，拎包进驻

最后，也该说说重头戏——环东广场的写字楼产品。

项目11-28层都将作为精装交付的写字楼，企业拎包就可进驻办公。而且设有不同面积段，包括320-440㎡精装交付户型及600-1000㎡一层一户户型，无论是中小型企业或是大型企业的办公需求，都可以满足。

环东广场办公空间样板间

目前，环东广场改造进程已过半，计划将于2022年中与我们见面。凭借出彩“微改造定位与方案”，环东广场还成功入选2021年广州市提质增效试点园区24席之一。

无论是从旧改模式，或城市产业发展方向来看，珠实同创·环东广场都稳稳地踏在了风口之上。

这才是珠实同创·环东广场成为“爆款”最根本的底气。