天津贝壳|2022房地产市场展望

2021年到2022年，中国房地产真正开启了一个新周期。

贝壳研究院发布的《2022年房地产市场展望报告》显示，2021年房地产市场下行趋势明显：全国二手房成交规模、新房销售规模同比增速、房地产开发投资增速、土地成交规模均创近年来新低。

2021年市场特点：

1、二手房成交数据创近年新低

2021年，全国二手房成交金额约7.0万亿元，同比下降约6%；二手房成交套数约393万套，同比下降约9%；成交面积约3.6亿平方米，同比下降9%。

2021年全国二手住宅成交均价1.9万元/平，同比上涨3%，涨幅比去年回落6个百分点。

2、新房和土地市场也全面降温

新房销售面积和销售金额的同比增速均为2015年以来最低增速。

依据国家统计局数据测算，预计2021年全国新建商品住宅销售面积约15.7亿平方米，同比增长1.5%；全国新建商品住宅销售金额约16.4万亿，同比增长约5.9%。

2021年土地市场高开低走，成交金额规模收缩至近三年最低。22021年全国351城住宅用地的累计成交金额为5.93万亿元，同比下滑10.3%；累计成交规划建筑面积为16.67万亿平米，同比下滑27.78%。

3、城市、区域、产品等楼市各方面分化加深

贝壳二手房数据显示，在下半年以来，低总价房源价格下跌幅度大于高总价房源，小户型房源价格累计跌幅明显大于大户型房源，楼龄越老的房子价格下跌幅度越大。

究其原因，是在信贷收紧的环境下，对信贷依赖度更高的刚需客群受影响更大。

4、市场降温与房企信用紧密关联

“三道红线”政策影响下，2021年出现暴雷的房企从位列TOP50、到千亿房企、再到龙头房企。

总的来看，2021年的市场波动打破了“房价不会下跌、房地产永远高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地产市场逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。

展望2022

贝壳研究院认为，影响2022年市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。

贝壳研究院预测，市场成交量将在2022年一季度完成筑底，二季度实现成交价格止跌。

从全年时间序列上看，2022年市场将呈现出前低后高的走势。随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而向“良性循环”过渡。

数据&信息来源：贝壳研究院

2021天津买房市场篇

全年成交价大对比！“稳”字当头 核心观点：

2021年的天津楼市有一个非常明显的趋势，就是“稳”，立足庞大的基本盘，各方面的管控趋于精确，“稳”字当头。

2021楼市大事件：

关键词1：持续人才引进

天津市官网公布《市住建委召开房地产市场政策宣讲会》，特别是对“重点支持人员”购房政策进行了重点讲解，指导各区加强“重点支持人员”购房政策运用”。

重新修订后的《天津市居住证管理办法》，提升服务水平、加强登记管理、放宽申报条件、落实国家要求四个方面进行修改完善。

关键词2：户籍＋学籍

2021年8月，天津教育招生考试局正式公布了《市招委关于天津市普通高考报名有关事项的通知》，明确要求参加天津高考，必须要同时具备“天津户籍+天津高中三年学籍”两个条件，天津高考门槛大大提高。

一、阳春三月成交热 金九银十渐稳定

注：以上数据来源于贝壳找房数据系统

从全年成交情况来看，今年三月的小阳春是实打实的热度，成交量在全年来看是最高的，下半年天津楼市则非常稳定，八九月份是下半年成交的的中流砥柱，归其原因，天津颁布户籍学籍的高考政策，进一步刺激了此需求下还在观望的购房者，在十月份之前敲定了房子。

从整体来看，尽管外界声音不绝于耳，天津楼市依然稳定前行。

二、楼市全年维稳 购房者活跃度不减

注：以上数据来源于贝壳找房数据系统

天津是一个库存量较大的城市，且房源量也在不断小幅增长，2021年天津平均每月新增房源量2万套（含摘牌房源再挂牌），增量比较稳定。2021年楼市进人稳定期，外界声音不断，但数据最能说话，从新增带看量来看，全年月度带看量达30万人次，购房者依旧处于十分活跃的状态。

三、河西一骑绝尘 市内六区成最大赢家

注：以上数据来源于贝壳找房数据系统

根据贝壳找房成交数据，天津二手房市场2021年共成交二手房房屋4万+套，其中河西区占比17%，成为市内六区乃至全市最热的区域。滨海新区成为唯一成交量超过4000套的远郊区，对比同为远郊成交量全年仅有60套的宁河，优势不是一般的大。环城四区中，6%的购房着选择了东丽，5%的购房者选择了西青，北辰成了今年环城四区中的“弱者”。

从全市范围来看，市内六区成交量占比62%，是全市成交的主流区。

四、全年成交二手房各面积段成交区域分布

注：以上数据来源于贝壳找房数据系统

由于天津二手房源户型特性，我们一般将70平方米以下户型称为刚需房，这部分房源首付一般在100万以内，将70-120平方米称为刚改房，首付区间在100-150万，将120平方米以上房源称为改善房。

根据贝壳找房2021年成交数据，天津刚需房主要成交区域在市内六区，占比高达81%，市内六区在天津二手市场具有绝对的优势。刚改房分布较为均衡，市内六区仍以微弱之势高出其它区域，改善房源则主要集中在市内六区和远郊区。

也就是说，无论是刚需还是改善的置业者如果不知道买哪里，看市区起码不会出错。

五、1月/12月成交成交均价对比

注：图中数据为1月和12月贝壳找房天津站成交数据，样本数据有限，仅供参考

从全市范围来看，全年成交均价12月对比1月有所降低，降幅最大的区域为宝坻区，不过宝坻全年二手房成交量仅有500套，样本数据较少，仅供参考。除此之外，市内六区降幅最大的是红桥区，不过同为市内六区的和平区未降反增，12月较1月成交均价上浮5.1%，其次是海河教育园较1月也略有上浮。有增有减，整体来看，市场还是处于平稳运行中。

免责声明：

以上数据来源于贝壳找房成交系统，以上信息不代表整个市场情况，仅供参考