天恒·学院里：听噪声，薅羊毛

原创 顾问君 北京楼盘测评 2022-01-22 15:58

天恒·学院里（以下简称：学院里）是目前北京现存限竞房中最火的项目之一。顾问君的读者群里，几乎每天都有人询问该项目的问题。有几个问题，还真把顾问君给问住了。因此，顾问君决定再探学院里，为大家准备更详细的解答。

不探不知道，一探又发现了俩问题:

1、周边噪音如何解决？

学院里位于海淀区学院南路与交大东路交汇处，拥有二环绝版位置，带学区，房价和周边二手房价格倒挂约3万元/平米，让购房人趋之若鹜。

但距离地铁13号线最近处不足40米的间距，以及上下班高峰期地铁2分钟经过一次的频率，同样让人头疼。有读者朋友现场用“分贝仪”噪音测试软件做了测试，距离地铁最近处的室外噪音超过了80分贝。

根据读者朋友提供的视频我们可以直观感受到地铁通过高架桥时的噪音，甚至隔着屏幕都能感受到现场的震动。

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该报告源自“分贝仪”软件

噪音检测软件显示2分钟内，相向而行的两列地铁经过项目东侧时的噪音值，最高超过80分贝。这样，项目东侧的2号楼一单元受噪音影响比较大，白天开窗的话，居住舒适度会受影响。

不过13号线地铁沿线已经存在很多老小区，当地居民是如何解决的呢？

“一定要用好窗户。”一位当地居民告诉顾问君，自从家里换了系统窗，平日不开窗，室内还是比较安静的。“不过这种窗户很贵，差不多要四五千元一平米，选这边的房子一定要提前想好”，这位居民提醒道。

据顾问君所知，学院里是限竞房项目，这类项目利润较低，开发商成本压缩到了极致。因此，市面上的限竞房项目交房时，业主维权频发。学院里能否例外，要等交付时见分晓。

2、是否存在捆绑销售？

提出这个问题的是一位热心读者，他认为“天恒不会做雷锋”，学院里项目无论如何算账都不赚钱，所以项目可能会在捆绑精装、车位等方面想办法加钱，会不会存在销售陷阱？

我们先看看这位朋友的算账逻辑：

有着国资委背景的天恒在2017年10月以16.5亿元+36%自持，一举拿下四道口地块，也就是现在的学院里。项目建面31272平米，扣除回迁安置房1370平米，5000平米地上商业用房（以3000元/平米向大钟寺农工商公司出售），以及无偿向北京金海翔建筑公司提供945平米地上商业用房，还剩23957平米。再减去开发自持比例36%（约11258平米），项目可售面积约为12699平米。

以85373元/平米均价计算，项目可售货值约108415万元。加上出售给大钟寺农工商公司的商业回款1500万元，总货值共计109915万元。

而这块地在天恒手里已经握了4年零3个月，以天恒2021年度第二期中期票据融资利率3.62%来计算，这笔土地款的资金成本约为25385万元。建设成本按4000元/平米计算，31272平米建设成本约为12508万元。据悉，2021年7月学院里就已完成封顶，这笔工程款大概率已经支付给北京建工。

按以上条件计算，即便项目现在开盘，且开盘即罄，仍然有9.3亿元的缺口。这还是在没有计算运营费用和税费的情况下。

如何填上这个窟窿？学院里能够贡献收入的就剩下出售地下面积和自持面积出租了。

有人说四道口的租金逆天，80平米的新房月租接近1万元左右，也就是约120元/月/平米，即1440元/年/平米。天恒自持的那36%（约11258平米）如全部出租，每年可收入租金1621.15万元，那么70年就是11.34亿元，可以覆盖这9.3亿元的缺口。

但是这里有个问题，当下已经形成亏损缺口的9.3亿元也是有机会成本的。如果是借款，每年都有利息；如果是自有资金，则有机会成本。在这里姑且将这部分资金的机会成本按照3.62%的复利计算，那么这9.3亿元30年后本息合计近13亿元。

而天恒是否会直接动用自身资金填补这9.3亿元的缺口？还是边收租金边补缺口，就要因公司决策而异了，我们不展开探讨。

如果我们将天恒持有部分70年的收租作为一桩生意来看，每期现金流（即年租金数额）为1621.15万元、期数为70年、资金年利率同样按3.62%计算。如图所示，这笔租金在当下的折现值只有约4.1亿元。

如此看来，无论天恒怎么选择，都是个不太划算的买卖。因此，这位朋友还是担心学院里会采取捆绑销售等办法减少损失。

不过，据顾问君了解，这位朋友可能是想多了。顾问君咨询了很多人，包括天恒公司的相关人士，均没有获得学院里会捆绑销售的消息。

顾问君认为，这个区域房屋单价较高，用房价的一半买个仓储用来堆放家中杂物，是十分必要的。这样可以最大程度减少杂物对室内有限空间的挤占。

而车位在内城同样是紧俏资源，尤其四道口周边很多老旧小区施划的停车位本来就少。道路两旁的停车位晚上7点到早上7点，停车两个小时1元，所以这些车位白天基本都是空的，一到晚上瞬间停满。

基于以上考虑，学院里的仓储和车位非但不用捆绑，反而会是抢手货。更何况，学院里是万众瞩目的项目，天恒作为北京国企更不会在这个项目上为了些许利益做小动作，只是希望仓储和车位的定价更合理。

此刻是该体现天恒国企责任担当的时候了，这个项目上可能会亏点钱，但是天恒在北京项目众多，将来可以从别的地方找补。

也未可知。