立帖为证！广州新盘的售价，我们替KFS算出来了

你们看《开端》了吗？

这部被誉为2022年开年第一炸的电视剧，目前豆瓣评分已经刷到8.2分，我有个朋友在看了第一集之后，熬夜追完了前13集。

结果发现，还得再等一周才能更新，埋了个悬念又不揭晓，那种感觉真是抓心挠肺。

而2022年的“开端”，广州楼市也挺让人抓心挠肺的。

前段时间，根据我们的不完全统计，今年广州的新盘供应非常充足，光是中心区的新盘数量就高达30多个，据中地行预测，广州今年或有118个新盘面世。

其中，包含了不少“重磅级”项目。

像是海珠的越秀赤沙TOD、珠光沥滘旧改项目，天河的侨鑫保利汇景台、合景臻溋名铸等等，都有望在今年入市。

而这些项目，大多在年前发布了“预告片”之后，又进入“潜水”模式。而且口风大多很紧，不肯透露售价。

不少购房者急得全网找“超前点映VIP”，我们后台每天都能收到各种留言，问“XX项目的价格你们拿到了吗”？

我们也尝试过找一些内部员工探口风，结果他们说：内部现在还没有价格，他们也在“等瓜熟”。

没有关系，既然没有官方消息，我们就自己推算！

一般来说，项目定价离不开几个决定因素：拿地成本、建安成本、竞品售价、市场预期和限价标准。

接下来，我们就从这几个标准入手，预测一下广州热门新盘的售价！

越秀

越秀目前有三个待入市项目，分别是广州保隆先烈南路项目、深圳海维广九大马路项目和广州城投·领越壹号。

其中，前两个项目目前还没有风声，今年入市的概率不大。而位于团一大广场附近的广州城投·领越壹号，去年初项目总平面方案规划进行了批前公示，目前已经有产品信息流出，预计会在年内面市。

项目的前身是越秀南地块，当年地块楼面价高达64576元/平，登顶广州地价排行榜首位。

项目的体量并不大，规划有4栋21-23层的住宅楼，其中还包含一栋回迁住宅，据了解，项目将打造185-350平大平层产品。

目前，项目周边暂无新盘在售，而项目附近的次新房——2016年开盘的粤泰荣廷府目前二手房挂牌价在9万/平左右。

至于限价标准，由于团一大广场附近没有在售新盘，所以项目的限价标准，要么会参考周边北京路新盘粤海壹桂府的标准，要么会重新制定。

不过，粤海壹桂府的在售面积比较小，应该不会以它作为限价参考。根据项目自身情况重新制定限价标准的可能性比较高。

那么目前越秀区的限价标准“天花板”大致是什么情况呢，我们以在售产品面积相近的世茂天越成交价做一个参考。

根据中指院数据，世茂天越2021年12月的成交价在14万/平左右。

为啥要拿世茂天越作对比呢？除了考量越秀区目前的限价“天花板”，还要考量越秀区客群对大面积产品价格的接受程度。

以此为参考标准，再结合广州城投·领越壹号的地价及需要配建回迁房的情况来判断，我们推断，广州城投·领越壹号的入市价格，大概会在18-20万/平左右。

天河

咱们先说说最有可能突破天河区房价天花板的项目，合景臻溋·名铸。

当年，合景泰富当初以封顶价37.06亿元+自持55%拿下了这块地，换句话说，这个项目可用于出让的住宅数量不到一半，而扣除掉自持部分后，项目楼面价高达8.3万/平。

因此，项目的住宅产品，清一色大户型。此外，项目还有商业大平层在售，前段时间有消息流出，项目约450平的顶复户型，备案价高达40万/平。

所以，面对这个项目的售价，大胆猜就完事了。

不过，这个项目还是有价格参考的。项目附近的珠光·金融城壹号，据说年后会推出200平+的商业大平层，吹风价15万+/平。

以此为参考标准，结合项目的拿地价，我们预估，合景臻溋·名铸的售价，大概率会在20-25万/平左右。

同样位于金融城板块内的，还有珠江天力项目，项目位于金融城北区，就在骏景花园南侧。

项目的定位是以改善为主的，产品面积段为120-180平，项目拿地时间较早，据说早在2018年，项目就传出要入市的消息，估计也是一个“压箱底”项目，因此地价成本占比估计不大。

附近在售的新盘臻林与它的主打面积段差不多，可以作为限价标准参考。

根据中指院数据，2021年10月，臻林的成交均价在10万/平左右。

目前，项目北侧的骏景花园二手房指导价在5万/平左右，不过跟项目距离较近的东御苑组团实际成交价在7.5-8万/平。

加上此前有消息传出，项目推出一批内部认购房源，价格8万/平左右。因此我们预估，珠江天力项目面世后售价可能在10万/平左右。

最后，再来说说憋了很久的天河壹品二期。

早在去年中，天河壹品二期要入市的消息就传出来了。

之前根据销售的口径，天河壹品二期价格会比一期约7.6万/平的售价稍高一些。

根据天河壹品一期时的限价标准，北向79平户型6.9万/平，南向89平户型均价7.6万/平，128平户型9.3万/平。

如今二期的最大面积户型相比一期有所提升，限价标准也有所放松，因此售价大概率也会有所提升。

我们预测，70平户型价格或在7.2-7.5万/平左右，86-95平户型均价或在8万/平左右，而125平以上的户型，单价有可能破10万。

海珠

海珠今年入市的新盘不少，其中有几个项目关注度比较高，咱们重点说说。

首先是位于琶洲的赤沙TOD项目，首推120-310平大平层产品。

项目周边的在售新盘有年前开售的招商保利海珠天珺，两者产品面积差不多，也同属琶洲板块，因此我们以招商保利海珠天珺的成交价，作为项目的定价参考。

根据中指院数据，招商保利海珠天珺的成交价在8.9-9.7万/平。

而项目附近的二手房如会展西岸、世港花园，目前挂牌价也在8-10万/平左右。

加上我们之前也分析过，项目在产品设计跟景观资源上，都很符合豪宅的标准，可以戳看完户型图，我觉得越秀赤沙TOD的价格，又会涨了回顾。

综合来看，我们预计，项目的起步售价，大概率在10万/平以上。

同样位于赤沙的保利天斯项目，据透露将会打造小高层+叠墅产品。

项目地块的成交楼面价为4.4万/平，根据地块出让要求，该项目有50%的房源需要倾斜首套房买家，结合项目的产品规划来看，预计会做高低配，小高层产品的面积段估计不大，主要靠叠墅拉高整体售价。

从区位上看，保利天斯项目与越秀赤沙TOD距离不远，因此我们同样采取招商保利海珠天珺作为限价参考标准。

再结合项目地价与产品规划情况，我们预判，项目的小高层产品售价不会太高，在7.5-7.8万/平左右。而叠墅产品的售价，大概率会破10万/平。

位于海珠南部的中海蚝壳洲项目，预计将打造200平江景大平层产品。

项目的地块成交楼面价为3.6万/平，附近在售新盘有中海观雲府，根据中指院数据，中海观雲府12月成交价在7.1-7.5万/平左右。

考虑到中海蚝壳洲地块的户型面积较大，而且坐拥一线临江资源，价格应该会比中海观雲府更贵，我们预测，售价大概率在10万/平以上。

最后，再简单说一下珠光沥滘项目，根据我们拿到的内部消息，珠光沥滘项目有可能会在年中面世。

目前，项目附近在售新盘有越秀·天悦江湾，最新成交价在10万/平左右。

不过越秀·天悦江湾主打产品为大面积复式，而珠光沥滘项目主打产品为95-132平三至四房，因此我们预测，珠光沥滘项目入市价格可能在6-6.5万/平左右。

荔湾

先来看看广钢新城最后一个住宅项目——中海保利广钢项目。

去年集中拍地中，地块以楼面价2.8万/平拍出，目前还没有明确的产品面积流出，但是整体产品定位以刚改为主，据说小户型占比会比较多。

不过，我们可以参考下广钢新盘的定价体系和限价标准，预判一下项目大致的价格区间。

目前，项目附近在售的保利堂悦，售价在6.9-7.5万/平左右，面积段小一些的中海学仕里，成交价5.2-5.8万/平。

因此我们预测，中海保利广钢项目的售价，有可能会在6.5-7.5万/平。

另外，广钢附近还有珠实荷景路项目，地块成交楼面价2.2万/平。

据了解，项目产品偏向刚需，面积段涵盖67㎡、78㎡、89㎡、113㎡。

项目附近的新盘，有保利越秀天启，两个项目产品面积差不多，而且位置表现大差不差，都在一定程度上受到立交桥的噪音影响，因此可以作为项目定价参考。

目前，保利越秀天启的售价在4.5-5.1万/平左右，因此我们预测，珠实荷景路项目的售价大概也会在4.5-5万/平左右。

黄埔

黄埔我们简单说一下几个项目。

一是位于黄陂的振业天成，预计将推出90-150平+户型，不过项目附近就是黄陂首个限价地块，最高售价限价在4.68万/平，预计会对项目定价造成一定影响。

目前，黄陂在售的项目有保利翔龙天汇和融创翔龙·广府壹号，最新成交价均在4.4-4.9万/平左右，因此我们预测，振业天成的售价大概会在4.8-5万/平左右。

老黄埔大型旧改项目万科·黄埔新城，体量巨大，而且价格预计会与目前在售项目差距比较大，预计会在3万+/平左右。

另外，位于老黄埔的华润新溪旧改和位于科学城的星河湾萝峰村旧改也有望于今年入市。

由于黄埔新盘数量较多，我们做了一个表格，方便各位直观了解。

番禺

番禺今年新盘不少，我们也简单说一说几个值得关注的项目。

首先是位于长隆板块的麓府，预计主打120-230㎡大户型。项目的价格“风向标”，自然是同板块的越秀·和樾府。

根据中指院数据，和樾府近一个月的成交价在5.5-6.5万/平，不过，项目在12月27号的时候，网签了一套103㎡的房源，单价为66750元/㎡：

点击可看大图

结合麓府的户型来看，项目定价可能会在7万+/平。

另外，广州南站还有新盘广州城投·岭南府，去年，广州南站附近的新盘越秀TOD星寰成交价在3.6-3.8万/平，可以作为板块的限价标准参考，预计广州城投·岭南府的实际售价，应该也会在3.6-4万/平左右。

至于南沙明年的楼市重头戏，依然会在横沥岛尖，不过横沥岛尖去年出让的地块大都限售价，所以价格上基本没啥悬念，就不展开说了。

最后，也祝愿大家在2022年，都能根据自己的预算，选到心仪的项目，搬进新房子！