问题一
房贷利率下调何时生效？
@蓝猫：办理了商贷6.13桂林银行，LPR下调，加点也会下调吗？已经还款的能享受下调政策吗？
扒哥：1月20日，与房贷利率有关的5年期LPR下调5个基点，由4.65%调为4.6%。
这也是5年期LPR连续持平21个月后，难得的下调。
已知，房贷利率=5年期LPR+加点。
我们分两种情况讨论：
第一种：已买房。
①如果你选择的是固定利率，那此次5年期LPR下调与你无关，可以下划至下一题；
②如果你签的是LPR浮动利率，且选择的是以每年1月1日为重新定价日，则房贷利率以上年12月份的5年期LPR为基准；
换言之，你今年的房贷利率不变，还是沿用去年12月LPR4.65%。而明年的情况，则要看今年12月的5年期LPR是多少，不排除还会下调。
③如果你签的是LPR浮动利率，且选择以贷款发放日的每年对月对日为重定价日，那你的房贷月供或会减少，并维持一年不变；
举个例子，倘若你的房贷利率重新定价日为每年的2月1日，则你的房贷利率为，2022年1月发布的5年期LPR4.6%＋点数。
至于加点会不会下调？
讲真，合同已签，你的加点已经固定了，直至这笔房贷偿还完毕为止都保持不变，就算以后银行加点下调，也与你无关。
还是指望LPR下调，才有盼头。
第二种：未买房，准备买。
如果你现在就买，则按照现在的利率来算，即LPR4.6%+加点。值得注意的是，每个银行的加点情况不同。
如果你打算3月份买，则按照3月的最新利率来算。
希望南宁赶紧跟上，今年买房的或许可以蹲一波。
问题二
南宁阳台新规如何解读？
@咳咳：南宁阳台新规出炉，是不是以后都没赠送啦？
扒哥：1月19日，南宁市自然资源局发布《南宁市建筑工程规划指引补充规定》，针对建筑阳台、飘窗、城市道路交叉口的风貌等做了新的要求和规范。
此次新规，有个极其重要的信息——阳台建筑面积均应计入容积率。
别小看这一点，阳台面积怎么算？
首先，我们必须明确一点，绿化阳台彻底“凉凉”了。
以往三面敞开且通透式栏杆，并覆土交付的绿化阳台，原本是不计容的。
但新规出炉后，阳台必须计容，“简陋”交付的绿化阳台失去了市场。部分开发商，再也不用它“偷面积”了。
▲绿化阳台的定义
其次，要注意区分“凸阳台”和“凹阳台”。
主体结构外的阳台一般为“凸阳台”，阳台在承重墙外，以向外伸出的悬挑板、悬挑梁板作为阳台的地面，再由各式各样的围板、围栏组成一个半室外空间。此类阳台计算1/2的面积。
反之，主体结构内“凹阳台”，即在承重墙内的阳台，则计算全面积。
▲“凸阳台”和“凹阳台”区别
大家买房时候，记得多加甄别。
问题三
华润拟收购中南物业？
@酸菜牛肉：扒哥，昨晚华润要拿下中南物业的大瓜，不分析一下？
扒哥：昨日（1月20日），华润万象生活发布，拟收购南通长乐全部股权，以及江苏中南1%股权。交易对价有待双方最终协定，但不高于人民币22.6亿元。
▲公告内容
如此一来，华润万象生活或将间接持有江苏中南100%股权。
经查询，江苏中南（全称江苏中南物业服务有限公司），是中南建设集团全资子公司，主要从事物业管理服务业务。
除此之外，今年1月5日，华润万象生活也曾发布公告称，拟以不超过10.6亿元收购禹洲物业。
▲收购禹洲物业
2022年开年不到一个月，华润拿下2单物业收并购大单。
仅去年，已披露相关信息的物业收并购交易达71宗，涉及并购方33家物业企业，交易金额约333.3亿。
这当中，去年第四季度交易量超40单，较为密集。而刚进入2022年，包括华润万象生活在内，已有5单收并购落锤。
不难预见，2022年物业收并购或将高潮迭起。
问题四
公积金买房怎样才算首套？
@蛙头：19年买了首套商贷住房，新政策后卖掉再买办公积金贷款的话算首套还是二套房？
扒哥：如果这位扒友卖掉名下唯一一套住房，又从未使用过公积金贷的话，算首套。
对于公积金贷怎样才算首套？
其实并不难，仅需要铭记一点：“认南宁的房，全国的公积金贷”。
如果你在南宁没房，且全国范围内未使用过公积金贷，则算首套。
还云里雾里？我们再举几个案例分析一下。
A某：“我现在北海有一套，商贷，南宁无住房，去南宁买，用公积金算首套是吗？”
根据所提供信息，该扒友全国范围内未使用过公积金贷，唯一住房又在北海，在南宁没有住宅。这种情况算首套。
B某：“我在马山县全款买了一套，想在南宁公积金贷款买一套，算首套还是二套？”
马山县属于南宁行政区内，这位扒友在南宁其实已经有一套房了，再买算二套。
另外，附上一个常被忽略的热知识，南宁行政区域为7区5县，分别为青秀区、兴宁区、江南区、良庆区、邕宁区、西乡塘区、武鸣区、横县、隆安县、马山县、上林县、宾阳县。
问题五
火车站旧改补偿方案是啥？
@小小石头：火车站旧改推进进度怎样了？补偿方案出来了吗？
扒哥：说来就来，本周二（1月16日）火车站旧改一期工程项目启动对外勘察、设计公开招标。
▲火车站旧改一期对外招标
据了解，该项目招标人为南宁城市更新建设发展有限责任公司，它是南宁城投集团新成立的全资子公司。
▲火车站旧改一期大致范围
火车站旧改一期工程主要有A地块、B地块、C地块组成，包括大型地下车库、高层住宅、住宅底商及人防工程等。
其最高建筑高度，限定为79.9米，建筑楼层或最多为24层左右。
与此同时，火车站旧改一期A1、A2地块补偿方案等也出炉了。
按照土地性质、房屋结构等分类，房改房征收单价在7573-9188元/㎡之间，公有住房征收单价在2953-6256元/㎡之间。
▲火车站旧改一期拆迁价格出炉
以一套建面约56.3㎡的房改房来算，实际征收单价8238元/㎡，该被征收房屋价值差不多约有46.3万元。
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