楼市盘点｜2021年青岛楼市“先扬后抑”市场供需整体较为平衡

大众网·海报新闻记者 蒋甜 青岛报道

2021年以来，国家密集出台了房地产调控政策，金融、土地、住房等方面政策收紧力度空前。在全年政策调控、信贷收紧的大环境下，2021年青岛楼市整体呈现一个“先扬后抑”的走势。总体来看，市场供需整体较为平衡，房价尚在合理区间波动。

一、政策背景

一在金融政策方面,1月，央行、银保监会实施银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对银行机构设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限“两道红线”。

3月，银保监会、住建部、央行实施督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。

10月，央行指出部分金融机构对“三线四档”存在误解，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

二在土地政策方面,2月，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”，集中发布出让公告，集中组织出让活动。

8月，自然资源部提高土地参拍门槛，新增对房企开发资质、竞买资金等方面要求。

三在税收政策方面,10月，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行印发通知，决定将国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入统一划转税务部门征收。

四在房地产政策方面,12月，中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

二、房地产市场运行情况

回顾2021青岛楼市，在全年政策调控、信贷收紧的大环境下，2021年青岛楼市整体呈现一个“先扬后抑”的走势。根据青岛贝壳研究院发布的数据显示，2021年，青岛市新房、二手房共成交169183套。其中，新房累计成交116545套，二手房累计成交52638套。

一在住宅销售方面，年初延续了2020年末“翘尾”的走势，开局相当不错，3月份更是达到了2021年度新房成交的“峰值”。随后新房成交量虽有逐月“小幅”走低的趋势，直至到6月份，单月成交量达到最高。随后进入下半年，形势开始急转直下，新房市场逐月走低的态势表现的更加明显，“金九银十”全部黯然失色，直到11月，整体走势才有小幅抬头。

二在土地政策方面，青岛严格执行双集中政策，双限+高品质考验开发商资金实力。整体市场仍是以“稳”为主，始终坚持“房住不炒”主基调。

三在商品住宅存量方面，截至2021年末青岛市商品住宅存量为2073.9万㎡，库存较上年有所增加，当前去化周期为18个月。

四在土地出让方面，根据中央部署，青岛市辖区2021年住宅用地实行集中出让。针对一批次供地出现过热现象，在第二批次集中供地开启之际，青岛紧跟政策对竞买资格、资金、品质等方面进行了政策落地。2021年，青岛市辖区住宅用地分三批次集中出让，供应土地195幅，成交178幅。青岛1-3批次共供应195宗，成交179宗，另外有5宗土地流拍，11宗终止，共计成交总建面1113万㎡，成交总价547亿。

总体来看，青岛市房地产市场活跃度回调，企业资金流动性趋紧，部分企业出现经营性风险，市场供需整体较为平衡，房价尚在合理区间波动。