中垠御苑交付难，2016年就埋下伏笔？

岁末年初，本该是中垠御苑业主热火朝天忙装修，为来年搬新家欢喜做准备的时候。可开发商的两次延期交付却打破了这一切，甚至业主们至今都不知道何时才能收到房。

1月13日，中垠御苑交付再次延期。

2021年11月30日，是中垠御苑按照合同应该交付的日子。但仅在交付前两日，开发商突然寄出延期交付通知书，通知项目将延期至2022年1月13日前交付。

而就在约定日期的前一天，1月12日晚上开发商微信通知、13日上午电话通知业主们再次延期交付，且未说明确切交付时间和再次延期交付原因。

对于中垠御苑不给缘由的延期交付，业主们很不理解，也很是不满，同样更是无助。

不仅如此，据业主反映中垠御苑入户门设计得也极不合理，存在“门打人”的隐患。

该小区2号楼为32层两梯四户大高层，其中边户为内开门，中间户为外开，门把手位于同一夹角。如果边户开门时正好碰到中间户外出，极易遭到碰撞，非常不安全。

我们知道，2021年2月7日济南住建局发布了《关于优化提升住宅建筑人户门有关设计建设要求的通知》，对入户门设计设置要求，不能打架，住宅建筑入户门设计应采用向户外开启的方式，且保证相邻户门在同时向外开启时，各户门在1.2m × 1.2m范围内不应重叠。

当然政策颁布时中垠御苑已是准现房阶段，木已成舟。不过也不是没有办法补救，比如将中间户和边户全部设成内开门就能解决，这么简单的方法，难道中垠的设计师想不到？

延期交付背后，系达不到交付标准？

根据此前爆料来看，中垠御苑延迟交付似乎与小区建设品质不达标有关。

早在第一次临近交付前，就有业主爆料中银御苑社区建设品质与宣传标准差别很大。卖房宣传的是塑胶跑道和大理石，但实际路面铺设的全是红砖；项目北侧的小汉峪沟也没治理；包括地下室储藏室漏水……

近期楼爷前去探访，发现整个社区建设已基本收尾，不知道因何原因迟迟不交付，难道还有其他原因……？

不过，从航拍照片来看，社区整体品质的确一般，园林绿化面积不算大，道路铺设大面积红砖，的确和当初的宣传效果图有较大差距。

北侧小汉峪沟治理没有明显进展，依然是光秃秃一片。这条河的上游就是招商滨河府旁边那条河，河道非常狭窄并且河水浑浊，不知道的真的会以为是一条臭水沟……

整体来说，中垠御苑的呈现品质确实差强人意。不过楼爷倒不是感觉特别意外，回望该项目整个发展过程，或许这一切早在2016年拿地时就已埋下伏笔。

拿地成本过高，利润空间被压缩。

2016年11月1日，在济南楼市战火蔓延、土拍高潮迭起的背景下，高新徐家庄地块迎来出让，吸引了万科、华润、龙湖等21家房企争抢。

不光报名房企多，该地块拍得也是相当激烈，甚至因为过于火爆被迫中止不得不第二天成交。最终竞价226轮、溢价264.86%被有着国企背景的中垠摘得，楼面价高达12403元/平米，刷新了当时济南楼面价记录，该地块也因此一战成名，成为济南楼市的焦点。

楼市上升期，高地价可以拉升项目的定价水平；而楼市下行期，高地价则会变成一把沉重的枷锁。

显然，中垠御苑碰到了后者。

后来的事我们都知道了，2020年中垠御苑走上了以价换量的道路，单价一度降到一万五六。这个价格刨去一万二的地价，再刨去建安成本，明显等于赔钱赚吆喝。

有利润的开发商尚且未必好好建房，更何况没利润的。所以从地价和售价上来看，中垠御苑的粗制滥造几乎是必然结果。

疑似因囤地捂盘，错过最佳入市时机。

当然，中垠御苑也并非不想卖高价，只能怪自己错过了最佳入市时机。

2016年11月中垠高调拿地后并没有抓紧入市，而是陷入沉寂，直到2018年2月，一年多后，才终于对外公示项目规划。而那时，跟它同期拿地的龙湖天琅、翡丽公馆已经陆续开盘。

但短暂“露面”后，该项目再次销声匿迹，拿地两年没有动静也让很多人对中垠产生了“囤积居奇”、“捂盘惜售”的非议声。因为在这一方面中垠确实有过“前科”，2017年4月，中垠的另一个项目中垠雅苑就曾因为捂盘惜售被通报。

中垠御苑迟迟不肯入市的背后原因，我们不得而知，但待到2019年6月该项目首开时，已然错过了济南楼市的红利期，虽然打出18999元/平米的低价，但销售效果却不理想，之后也卖的十分艰难。

直到2020年10月，上了分销，采取了高佣金激励政策、降价到一万五六，项目销售才终于有了起色。

不管中垠是否刻意“囤地”或“捂盘”，中垠御苑的波折命运都不能说跟这份贻误战机的决策无关。

中垠股权转让，接盘房企暴雷。

当然，造成中垠御苑今天这个局面的原因是多方面的，除了高地价导致的低利润、拖到市场下行销售困难，可能也有房企自身方面的原因。

中垠地产虽然有国企背景，但产品打造能力着实一般，从中垠雅苑的交付品质也能看出，位于龙湖天奕对面，简直没有对比就没有伤害……

另一方面，很可能也跟2019年中垠地产股权变动有关。在央企大面积退出房地产的大背景下，2019年10月中垠地产的100%控股人兖矿集团，将中垠地产40%的股权出让给了中国奥园集团。而在2021年底，中国奥园宣布“暴雷”……

不知道奥园的资金链紧张，是否也间接导致了中垠御苑建设进度的缓慢、建筑品质的粗糙……不过这些现在都不重要了。

最重要是，中垠御苑到底什么时候才能交付？