上海楼市：普通人看不上的板块，往往更有潜力！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，您好，五大新城概念火了之后就一直考虑要不要在新城之中投资，其中松江好像是底蕴最深厚的一个，价格也更高，请问投资松江值得考虑吗？

沪叔：你好，松江新城发展悠久，从2001年开始至今，参与多个规划，发展稳定，在教育、医疗、交通方面相比其他郊区更具优势，但过早开发也带来一些问题：一是松江与市区距离遥远，9号线带给松江利好不足，相比九亭泗泾，松江所需的通勤时间过长，而且松江在地铁沿线并没有合适的小区适合居住，所以多是本地人才会置业松江；二是商品房房龄过大，房子质量低，存在房屋设计老化、容积率高、物业管理松散、没有电梯等问题。松江现在的产业分布很丰富，最引人注目的是G60科创走廊与松江南站枢纽，松江南站枢纽由于轨道交通不足可能面临人气不足，G60科创走廊看似能与大学毕业生形成衔接，实际上松江的大学以文科类为主，因此松江需要与其他区域竞争吸引研发、科创类人才。总的来说，松江看似有很多优势，实际上面临的挑战并不少，短期内无法摆脱对市区的依赖。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。

提问：沪叔，你好，自己对于买房有很多思考，正在学习相关知识，对于上海不同的板块我有比较分析，我感觉上虹口和杨浦是有一些相同点的，并不专业，请问我这个想法对吗？具体有哪些呢？

沪叔：你好，你好，虹口杨浦有很多相似之处，具体体现在：1.发展滞后都是源于转型困难。虹口的问题在于商业升级失败，四川北路曾经商业发达，物美价廉，旧改后没有人口补充，既无本地客群支持，也无法吸引外地客群，从此没落。杨浦作为老工业区，拆的慢，修复慢，城市界面差，转型困难，不过五角场和新江湾成为了杨浦新的核心。2.虹口发展北外滩，杨浦发展东外滩。北外滩想成为核心商务区，需要企业入驻，然而，一方面，上海的写字楼空置率已经很高，另一方面，企业看中的是区域扶持力度，虹口相比老牌商务区没有优势。东外滩虽然城市界面差，但确实有两个互联网企业拿地，并且板块内大学含金量高，能吸纳人才。3.两区买房逻辑相似。千万级别的打新用户选择不多，一般只有虹口的临平路或杨浦的黄兴公园；对于刚需来说，年纪大的会选择老破小，年轻人则会外溢到宝山杨行、罗店、罗泾或者顾村。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔你好，什么叫做笋盘？怎么样才能买到笋盘？感觉笋盘只听过但是却从未看到过呢？

沪叔：你好，大多数人理解的笋盘是低于市场成交价很多的楼盘，但这种楼盘只存在于互联网不发达，消息不流通，业主无法估算自己房子价格，金融产品不发达又急着用钱而草草出售的年代。如今的时代不仅互联网发达，金融产品更是层出不穷，业主低价卖房的概率越来越小，想要淘到以前的笋盘无异于中彩票。所以在资金充足的条件下，最好还是趁早买房，不然以后的房价只会更高。现如今笋盘的定义是指房价涨的不算离谱，等于或是稍微大于上一套的价格都是可以放心买入的笋盘。要知道天上不会掉馅饼，想着占便宜往往会损失的更多。

大千世界无奇不有，市场中也是存在低于市场价的笋盘的，但是这种笋盘一般不会落到刚需购房者手中，通过中介挂牌的房子有可能会被中介自己消化，还有一种情况就是被中介长期追踪的投资客买走。新时代的笋盘基本靠抢，对于自身投资客来说，房子的情况是大概了解的，而且房票和现金也是有的，给中介的佣金也是非常爽快，这是刚需购房者所不能做到的。还有一种是只存在于豪宅区的笋盘，买豪宅的思维就和普通住宅完全不一样了。放盘的豪宅区、热点小区、热点户型是可遇不可求的，碰到了就是赚到，因为很多豪宅业主为了节省时间和保护私人空间，买房和卖房都只跟一个中介交涉，导致独家控盘。

提问：沪叔您好，我想了解一下，如何才能避免买到伪学区房？

沪叔：你好，目前对于上海人民来说，购房并不是一件轻松的事情，因为上海市的房价整体都比较高，对于普通工薪家庭来说，购房确实比较困难。但是相对来说，郊区购房比较容易，但是需要警惕伪学区房。因为如今的房价，与学区直接挂钩，带有学区的楼盘，一般都会有不错的涨幅。而对于想投资学区房或者比较重视教育资源的购房者来说，需要仔细研究上海的招生政策，以免买到只有名头而无实际学校分配名额的学区房。建议各位购房者实地考察一下，确定重点学区房再进行购买，要尽量避免那些伪学区房或者学校比较一般，不具有价值的学区房。

近期上海楼市平稳发展，市场初现适度宽松迹象，对于刚需买房或者房产改善型的群体，沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。