天津办公楼供需关系持续改善 餐饮及儿童类零售业态受关注

仲量联行2021年第四季度天津房地产市场回顾

2022年1月18日，天津——“科技创新正在成为天津经济高质量发展的战略支撑，2021年中小型科技企业在天津办公楼市场表现活跃，为市场成交做出重要贡献。同时，得益于供需关系的逐步改善，本季度市场租金降幅持续收窄。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“从2021年全年表现来看，在餐饮、儿童等业态的积极扩张推动下，市场环境已得到一定程度改善。”

办公楼市场

科技企业主力军作用凸显，为办公楼市场贡献近四分之一的租赁需求。作为京津冀科技创新体系的重要环节，天津雄厚的制造业基础助力其科技产业快速发展。2021年全年，科技媒体通讯行业占总成交量的23%，在租赁成交中的贡献最大。其中，70%的科技企业租赁面积小于300平方米，中小型科技企业为全市办公楼市场注入了新生力量。

全年新增供应低位运行，市场空置率稳步下降。自2020年开始，天津办公楼市场供应放量明显回落，2021年全年仅有中建中心一个乙级新项目入市，为市场带来4万平方米的新增供应，甲级办公楼市场全年无新增供应，年新增供应量创2011年以来的历史新低。供应增速的放缓为天津办公楼市场提供了调整及提升的缓冲空间，市场空置率持续下降，截至2021年第四季度，整体市场及甲级市场空置率分别同比下降3.6及4.3个百分点至33.3%及38.1%。

随着市场逐步回暖，本季度租金下降幅度进一步收窄。过去几个季度，表现稳定的项目业主持续以较低租金吸引租户，整体需求的回升也开始为其带来较为明朗的市场前景。本季度整体市场平均有效租金维持在79元/平方米/月，环比小幅下降0.3%，同比下降1.1%，市场租金降幅有所收窄。

随着供需关系逐步改善，市场租金将逐渐企稳。未来2至3年内，核心商务区新增供应规模将持续放缓。“随着需求逐渐活跃，更多的业主开始对未来几个月市场的稳定复苏持谨慎的乐观态度。”仲量联行华北区工业与物流地产部总监暨天津商业地产部代理负责人高云鹏表示，“租金降幅放缓也将触发市场进入调整周期，预计天津办公楼市场租金将在未来几个季度维持稳定。”

零售地产市场

餐饮业持续成为最活跃的市场需求来源，儿童及娱乐类业态同样在市场中扩张。餐饮行业全年保持扩张趋势，在2021年全年零售业态新开业面积中占比为三分之一。资本推动下的连锁餐饮品牌表现活跃，例如尚渔味在鲁能城、天河城、万象城、凯德MALL等多家购物中心开出新店。儿童教育及儿童娱乐是2021年儿童业态的主力需求来源，音乐、舞蹈、体育等素质类儿童教育品牌在不同商圈积极扩张，全场景沉浸式的儿童亲子乐园Meland Club在天津万象城和天河城分别开出3,500平方米及6,000平方米的新店，受到市场广泛关注。

四季度无新项目交付，全年新增供应量为24万平方米。全市优质零售物业总存量维持在437万平方米。全年仅东丽万达广场和仁恒伊势丹两个项目于三季度集中开业。截至第四季度，稳步回升的市场需求带动整体空置率环比下降1.1个百分点至15%，市场空置压力已得到一定程度缓解。

整体租金趋稳，疫情反复或短期影响消费市场表现。2021年天津零售地产市场租金的同比降幅持续收窄，本季度市场租金仅环比小幅下降0.1%，平均有效净租金为309元/平方米/月。虽然新一轮疫情来袭给年底的零售地产市场带来短期的负面影响，但业主方尚未出现较大风险担忧情绪而大幅调整租金。

市场信心缓慢回升，郊区商业提档升级。疫情后随着市场活力的逐步恢复，预计整体市场租金将在2022年基本触底，核心商圈的优质项目将引领整体市场的复苏趋势。未来四年，郊区商业将成为天津零售地产市场的主要基调，非核心商圈的新增供应量在全部未来供应中的占比约为81%，零售商业版图正在向近郊板块加速下沉。