跻身千亿房企俱乐部仅仅一年 禹洲集团面临债务违约

1月12日，禹洲集团控股有限公司发布公告称，交换要约2022年到期的6.00%优先票据及2022年到期的8.625%优先票据，并征求同意包括2022年到期的12.00%优先票据在内的12支票据，累计涉及未偿还本金约54.98亿美元。

图片来源：禹洲集团公告

禹洲集团在公告中称，受境内外融资困难、市况持续恶化等行业不景气因素影响，公司虽然一直坚持履行所有到期的偿债义务，努力想方设法实现现金流量来满足偿债义务，包括寻求债务再融资，但截至公告发布日，公司预期没有足够的资金在到期时立即偿还不同意交换的交换票据持有人所持票据，可能会引发交换票据的违约事件以及由公司发行或担保的其他美元票据、其他融资的交叉违约。

重列财报，掩盖不住流动性危机

事实上，禹洲集团濒临危机早有迹象。禹洲集团虽然在2020年成功跨入千亿阵营，销售额逆势增长40%至1050亿元，但营业收入同比下降55.2%至104.12亿元，归母净利润同比下降96.76%至1.17亿元。在这种情况下，禹洲集团居然还要拿出近16亿元分红派息。

禹洲集团业绩“变脸”拖累公司股价，从2020年1月2日的4.01港元一跌下跌至4月1日的2.15港元，接近腰斩，债券也出现大跌；与此同时，穆迪还下调了禹洲集团的评级。

但令人惊奇的是，禹洲集团2021年半年报却录得业绩大幅增长。

财报显示，截至2021年6月30日止6个月期间，禹洲集团累计实现合约销售额约527.14亿元，同比上升23.02%；收入为120.81亿元，同比上升494.86%；期内溢利扭亏为盈，为12.181亿元；归母净利润为8.56亿元，同比上升493.77%。

这份向好的业绩却与禹洲集团重列2020年半年报密不可分。数据显示，2020年上半年，禹洲集团营收由140.07亿元变更为20.19亿元，缩水近120亿元；毛利较2019年同期下降98.53%至4607.6万元，毛利率仅为2.28%；利润由盈利15.51亿元变更为亏损2.27亿元。

对于重列2020年半年报的主要原因，禹洲集团解释称是因为去年中期录入的11个物业项目未达到确认收入条件，总计影响92.39亿元收入，并将出现差错的原因归结为“相关地区项目经理是新员工，或者是刚刚调任至新岗位，不清楚项目公司分类规定，以及确认收入条件”。

不过，投资者对于这样的解释显然不买账。8月13日，在禹洲集团发布2021年中报的后一日，禹洲集团股价开盘即大跌，当日收盘跌幅达5.08%，其后接连几个交易日也有不小的跌幅。

国际评级机构在研报中也表达了对禹洲未来前景的担忧。高盛指出，考虑到相对较少的土地储备、有限的渠道扩张以及较低的净利润率表现(料2021-23年为6%-7%，较之前该行预期平均低4个百分点)，且预售增长前景疲软(料2021年同比基本持平，预计2022年同比下降8%)，高盛将2021-23年基础利润预测下调40%，并将目标价下调13%至2.3港元。

而禹洲集团2021年看似“高增长”的半年报也在一定程度上暴露了其可能存在资金短缺问题。虽然截至2021年6月末，禹洲集团拥有现金及现金等价物约280.72亿元，其中不受限的现金及等价物约为209.4亿元，短期债务中有160.48亿元的境内外债券到期，似乎不存在偿债压力。

但2021年上半年，禹洲集团有一项贸易应付款累计金额达116.5亿元，较去年年底增加了32%，一年内按要求偿还的就有75.21亿元，与境内外债券合计超过了235亿元，现金显然无法覆盖短债。

此外，禹洲集团还被质疑利用合联营公司隐藏真实负债。2018年禹洲少数股东权益为19.44亿，2020年进一步增至96.73亿元，2021年上半年增至141.5亿元，少数股东权益在净资产中的占比增至2021年上半年的35%。不仅如此，2021年上半年，少数股东还分走了高达3.45亿元的净利润。

10月19日，考虑到融资条件紧张、未来可能出现的销售额、大量境内外债务到期等情况，穆迪将禹洲的评级由B1级降为B2级；11月3日，惠誉将禹洲的评级由B+级降为B级。

禹洲集团在公告中称，境外市场的负面反应，限制了公司用以偿还到期债务的资金来源，公司赖以获得再融资及发展资金的境外债券市场实际上已经关闭。公司在境内外融资面临巨大困难，大大加重了当前流动性压力。

禹洲集团2021年累计实现销售额为1050.19亿元，未能完成全年目标。房地产市场的低迷，也严重妨碍了禹洲变现存货或处置任何重大投资物业以产生充足的现金，及时偿还债务和维持营运造。

徒劳自救

禹洲集团也曾竭力自救过，不过在庞大的债务面前显然杯水车薪。

公告显示，2021年6月30日以来，禹洲集团已支付超过24.58亿美元的利息及本金以履行公司的债务义务，其中包括向境外债权人支付大约8.989亿美元的利息及本金。

但同一时期，公司在境外只募集了大约3.2亿美元的新融资(而且其资金大多用于现有债务的再融资)。公司主要依靠内部现金资源，并从境内汇出大量的现金来履行这些还款义务。

更早以前，12月1日，有市场消息称，禹洲集团将深圳总部大楼质押，获得11亿元贷款；1月5日，禹洲集团发布公告称，拟将旗下禹洲物业服务的全部已发行股本，售于华润万象生活，代价不高于人民币10.6亿元。通过查询股权结构发现，此次出售的标的公司为递表上市的禹佳生活服务集团的一部分。

很难不说禹洲集团对禹佳生活服务没寄予厚望，12月16日，港交所披露易显示，禹佳生活服务递交的上市申请材料再次失效，12月20日，禹洲集团公告，林龙安之女林禹芳因工作调配，将专注于禹佳生活服务的管理工作。

接近禹洲集团人士在接受媒体采访时称，禹佳生活服务的上市工作仍在持续推进中。

出售禹洲物业服务能部分缓解禹洲集团资金之急。出售公告中，禹洲集团表示，出售完成后，集团预计于截至2022年12月31日止财政年度确认出售出售公司的收益约人民币7.19亿元(扣除出售事项的成本及费用前)。出售事项产生的所得款项净额预期将用作一般营运资金或集团未来商机的融资。

另据媒体报道称，近日，禹洲杭州公司多名员工突遭“停薪留职”，手中工作无以为继，过往业绩提成也未能追回。

在与公司沟通期间，员工还得到一份盖有公司印章的“长假通知”，放假时间为4月30日或6月30日，期间公司会发放基本生活费、缴纳社会保险、公积金，在提前三天递交辞职申请的情况下，允许员工跳槽、申请年假和长期事假。这或许也可看作禹洲变相“自救”的一种方式。

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“房地产企业‘暴雷’已经成为行业性问题，行业现在很脆弱。具体到面临流动性危机的企业来看，应当系统梳理当前暴雷企业的应对措施，学习‘前车之鉴’，这样应对能力会更强。”知名地产分析师严跃进表示。

“如果已经出现流动性危机，企业应该也是能预料到的，关键是如何将负面效应降到最小。所以，需要企业内部财务投资、品牌等部门积极去应对。具体实施中，一是要引入战略投资，二要加快项目销售去化、转让，这样能够在短期内变现，改善企业现金流状况，从而稳住企业经营。”他说。