想买“捡漏”房可以考虑哪个片区？大数据暗藏房价逻辑

2021年，昆明住宅共成交51136套。如果按照户均居住2.41人，到2025年昆明人口如愿突破1000万来计算，从2022年到2025年，昆明住宅年均销量要达到8.3万—12.5万套。如果能达成这个理想目标，昆明房地产市场就可称之为“持续、健康发展”。

2022年开年以来，昆明楼市渐露暖意，不少购房者结束观望，准备买房。

昆明楼市实拍图

众所周知，买房时开发商首选国企、央企，配套主要看学校、医院和商圈，而地段、片区该如何选择呢？昆明哪个片区最优质？最新发布的昆明楼市蓝皮书可以解答。

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在售项目多，价格稳定

巫家坝和前卫等8个片区抗跌性强

1月13日，昆明房协发布《2021年度昆明房地产行业蓝皮书》。内容显示，2021年，昆明高层住宅热销的片区共有25个。

其中，价格稳定、去化速度快、抗跌性强、投资价值高的优质区域分别是：巫家坝、东白沙河、南窑、前卫、行政中心、眠山、金江、龙泉片区。

这8个片区在售项目较多，购房者的选择余地较大。

优质片区位于左下角（本文配图均截取自《2021年度昆明房地产行业蓝皮书》）

价格稳定，去化较慢的区域是：天文台、六甲、北辰和马街普坪片区。去化慢主要跟区域项目库存量有关，目前这4个片区在售项目并不多。

价格波动大，去化较快的区域主要有：果林、高铁南、斗南、会展、螺蛳湾片区，这些都是近期推出特价房的片区。

区域价格波动大，去化周期又长的有：大学城、经开、双凤、白马、山水新城片区，这表示这些片区竞争力薄弱，片区价值有待提升。

右下角为住宅供销主力市场

购房者首选的，一般都是价格稳定、去化速度快的区域，其次是价格稳定但去化速度较慢的区域。

如果是刚需购房者，也可以适当考虑价格波动大但去化较快的区域，如果精心挑选，有可能成功“捡漏”买到中意的住宅。

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州市来昆买房占比持续升高

2021年已达42%

蓝皮书数据还提到：昆明房地产业发展一直在持续增长，1998年昆明住宅销售均价为1600元/平方米，到2021年时，住宅销售均价升至14500元/平方米，年均涨幅约10%。

房地产业的经济支持，让昆明城市快速发展，也吸引了外省和地州购房者到昆明置业。

昆明房协数据显示，2021年，昆明新房购房人群中，市内购房人群占比约 27%，省内各州市购房人群占比约42%，外省购房人群占比约31%。

2021年昆明购房人群占比柱状图

此前，锐理数据统计显示：2015年昆明购房人群以本地为主，占比65%，云南其他州市在昆买房的人群占比20%，省外购房客户仅占15%。

自2016年起，这一现象悄悄改变，昆明本地购房人群占比下降到50%，州市购房人群和省外购房人群占比均为25%。

2017年，昆明本地购房人群占比40%，省外客户占比达到了36%，省内各州市购房人群占比24%。

2018年，省外客户占比与2017年持平。

2019年，外省客户占比出现明显下滑，降至34%；州市客户占比增加到35%，为近年来最高。

由此反映出，昆明城市吸引的全国购房群体随着2019年房价走高和2020年疫情暴发的影响，持续走低，但州市来昆购房人群占比却在持续升高。

昆明作为云南的核心城市，对省内各州市的吸附能力不断增强、扩大。

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州市在昆买房看中教育配套

外省买房者主要关心环境

那么，市内、省内、外省购房人群中意的置业区是哪里？为什么？

昆明主城购房人群地域偏好图显示，本地购房者主力置业区域是中心片区，其次是次中心、松花、世博、马街和滇池片区。

昆明人爱住中心区

州市购房人群主力置业区域是晋宁环湖片区，其次是太平西山、东南、会展和呈贡片区。

外省购房人群主力置业区域是金马和西北新城片区，其次是经开、山水新城、长虫山、北市区、空港—滇中新区、东市片区。

针对以上购房人群地域偏好图，业内专家分析表示，主城购房人群偏向配套完善，抗跌性强的片区。

他认为，购买中心区的多为改善需求人群，中心区在售项目品质和价格均处高位，地段稀缺，配套完善，对购房人群的资金要求较高，其他主城购房人群偏好的片区在地段、配套、教育、价格等方面均占优势。

州市购房者在昆明买房，看中的是教育配套。西北新城和金马片区的教育都是该片区的主力配套，其他片区距主城较远，且有教育配套和价格优势。

省外购房者的买房需求也很明显，晋宁环湖和太平西山主打宜居、养老，在售主力产品均以高端产品为主，区位靠近城市生态资源；另外，东南片区教育资源丰富，优势显著。

“由此可以看出，省外购房人群又分为短期居住型和长期居住型，短期居住首选宜居、养老片区，长期居住就要选择各项配套完善的片区。除此之外，还有投资型的省外购房者，这类人群首选购买产品为公寓，而昆明公寓库存最高的就是呈贡片区。”该专家分析。

警惕房地产市场下行 风险防范

此外，昆明房协对2022年的房价趋势预判表示，今年上半年购房者需警惕个别楼盘二次触底，造成新的问题；下半年整体住宅市场成交量有望企稳回升，年末主城住宅均价有望上探至14500元/平方米。