春节之后，楼市将迎来“贬值潮”？内行预测：未来房价将超出想象

马上就要过春节了，最近一段时间关于“返乡置业的消息越来越多了。根据笔者的了解，现在很多售楼部已经开始准备春节假期的销售活动了，特别是三四线城市的售楼部，春节假期是一个旺季，所以开发商都想抓住春节假期销售更多的房子。目前，房企面临的最大困难就是资金链紧张，在容易受阻的大环境下，卖房子成为了房企回笼资金和降低负债率的主要手段。而现在楼市行情不好，房子不好卖，开发商只能选择降价的方式来吸引购房者买房。

在刚刚过去的2021年，平均房价迎来了6年以来的首次环比下跌。根据统计数据显示，在2021年上半年，平均房价最高为11220元/平方米，而到了2021年末，平均房价已经降至9749元/平方米。而在2020年末，平均房价为9860元/平方米，这意味着现如今的房价已经跌回了一年前的水平。更重要的是，在2021年11月份房价下跌的城市已经高达162个，相比年初数量增加了50%。也就是说，现在房价下跌不再是个例现象，已经成为了一个普遍现象了。特别是在2021年，全年楼市调控高达651次，刷新历史纪录，同比涨幅高达33%。在这么高力度的楼市调控政策下，房价上涨的势头终于被遏制了下来，不少城市和地区的房价也都迎来了下跌。

更重要的是，随着2021年房价首次迎来下跌，很多人都看到了国家对楼市调控的决心，可以说，现在“房住不炒”正在慢慢深入人心。特别是在2021年3月份之后，全国各地的二手房挂牌量出现了激增的现象，3月份二手房挂牌量环比上涨86%，相比于二月份几乎翻倍了。二手房挂牌量激增，意味着炒房客开始抛售房产了，这也意味着炒房客现在已经不再看涨房价，不仅不再继续投资房产，反而开始抛售手中的多余房产了。对于二手房业主来说，他们没有开发商那么多销售渠道和宣传手段，所以二手房更难销售。随着二手房挂牌量持续上涨，受“买涨不买跌”的心理影响，二手房市场已经出现了“量价齐跌”的现象。也就是说，二手房价格降低了，成交量反而降低了，这不仅说明了人们开始看跌房价了，同时也说明炒房客退出楼市之后，楼市中真正有能力买房的刚需购房者真的不多了。

二手房售价降低，对新房市场造成了巨大的影响，对于房企来说，现在不仅面临着其他房企的竞争，同时也面临着二手房市场的竞争。在过去，新房相比于二手房的唯一优势就是价格优势，而现如今，随着二手房持续降低，很多二手房业主为了尽快卖掉房子，只能选择不断降低挂牌价，这导致一些地区已经出现了二手房（准新房）售价低于新房期房的现象。也就是说，现在新房和二手房相比，已经失去了最后的优势。而现如今，由于房企资金链紧张，购买新房期房有很大的风险，比如质量问题、物价宣传、降配、延期交房和楼盘烂尾等问题。而二手房就不同了，二手房是现房，小区的配套、质量和物业服务水平看得见摸得着，所以购买二手房风险更低。所以，对于现在的购房者来说，购买二手房是更好的选择，这种行情给新房市场造成了巨大的冲击，这也是为什么开发商要持续推出降价促销活动的原因之一。

现如今，已经进入2022年，新的一年房价走势又会如何走势呢？是像过去那样反弹大涨还是像2021年最后几个月那样下跌呢？对于这个问题，易居研究院智库中心研究总监严跃进给出了自己的看法：当前房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”，且房价指数一旦下跌，一般很难在短期内转正，从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月，近期要注意“御寒”的操作。另外，经济学家汪涛在2021年时也给出自己的看法：在明年，随着楼市调控紧绷，叠加房地产税等长效机制加速落地，会拖累市场情绪走弱，明年全年房地产活动会持续下跌。可以看出，严跃进和汪涛都不看好2021年的房价走势，都认为2022年的房价会下跌。对此，著名经济学家马光远更是直接表态：“未来房地产的分化会更加明显，房价下跌会成为常态”。

对于房价的预测，社科院已经连续10年预测对第二年的房价走势了，所以社科院对2022年房价的预测具有权威性。在2021年底，社科院发布了《中国住房发展总报告（2021-2022）》，在报告中明确指出：预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率将在-3%至3%，商品住房销售面积增长将在-1%至-5%。根据统计数据显示，这是社科院近10年来首次预测第二年房价下跌，这足以说明2022年的房价走势非常严峻。另外，在中指研究院发布的《中国房地产市场2021总结&2022展望》的报告中也明确指出：坚持“房住不炒”的调控导向，因城施策，长效调控机制加快推进，房地产税试点落地，2022年商品房销售额将有所下降，但降幅有限。

为什么这么多专家学者和机构都看跌房价？甚至还有很多专家预测，2022年的房价走势或将超出人们的想象。其实原因很简单，就是现在房价太高、住房资源严重过剩，并且人们对住房的需求越来越少。与此同时，新房市场和二手房市场都出现了严重的供大于求现象，二手房业主着急抛售房产，房企着急卖房回笼资金。而在这种情况下，购房者是最不着急的，甚至越来越多的人们开始看跌房价，保持观望态度。所以，在2022年，不管是新房市场还是二手房市场，都大概率会迎来继续下跌的行情。特别是对于资金链紧张并且负债率非常高的房企，面临着巨大的降负债压力，而2022年是留给房企降低负债率的最后一个完整年份。所以，对于2022年一些城市和区域的房价，大概率会超出人们的想象。

总体来说，2022年的房价走势会以稳定为主，但是房价下跌避免不了，这是因为有很多房企需要卖房回笼资金，也有很多二手房业主需要尽快卖房回笼资金。而在这种情况下，部分城市的楼盘出现价格下跌是非常正常的现象，甚至房价下跌的幅度还可能非常大。对此，大家有什么看法和见解呢？