大数据！昆明五区最红热力图曝光，暗藏房价逻辑！

846万常住人口的昆明，哪个板块最具人气和活力？

一张新鲜出炉的热力地图，不仅反映昆明人的重点生活半径，也透露这座城市的房价秘密。

答案是什么？楼市君用大数据告诉你。

昆明五区热力图曝光

二环内人口分布最密集

尽管昆明周边新区发展迅猛，但放眼全市热力地图 （截取自1月12日晚） ，中心聚集效应仍相当明显。

热力图上，颜色越深，代表人口越密集、人流量越大。

昆明中心区，毫无疑问是全昆明人口流动最密集的板块。

典型的代表就是以翠湖、白塔板块、金碧板块为主的二环核心，以及双塔、同德、南亚、北京路沿线一带。

其次是西北新城、北市和谐片区、马街、东南板块的世纪城+螺蛳湾等。

相较于昆明市中心，呈贡、空港、经开区等近些年才发展起来的新兴城区，热力图上颜色较浅。

这些区域虽然人口没那么集中，但也都有自己的重点人口聚集区。

比如呈贡新城，热力图上最红的区域主要集中在市政府、大学城及七彩云南第壹城片区。

空港和经开区，也都有各自的人口密集处。

虽然不尽相同，但大家有没有发现，热力图上最红的区域，往往是昆明置业的热门板块，也站在了全市房价“先锋梯队”。

昆明市中心翠湖边（昆明楼市一线摄）

官渡区

民航路和螺蛳湾片区最热闹

先来说说昆明人口总量最多的官渡区。

按照七普数据，昆明846万常住人口中，官渡区占160万，是昆明人口最多的区。

热力图上来看，官渡区人流量最高的，是地铁1号线、2号线、6号线串联起的双龙商场、民航路、关上会展一带。

除这些中心区外，广福路沿线、世纪城、新螺蛳湾、方旺、凉亭的人口也比较密集。

官渡区部分区域热力图（来源百度地图）

官渡区各板块房价，价格最高的也在市中心民航路一带，新房均价约2.2万/平。

需要注意的是，官渡区房价较高的滇池会展、巫家坝，从目前的热力图来看，人流量不算多。

但这2大板块都是昆明重点开发区，房价约2万/平，其房价也体现市场对片区的未来预期。

至于空港、经开区等边缘板块，整体看“红点”不多，房价也在万元以下。

五华区

市中心翠湖板块最值钱

再来看拥有114万人口的五华区。

从热力图上来看，五华区人流量最密集的还是以翠湖、圆通山为核心的市中心板块。

其次，高新区、西北新城、龙泉路沿线颜色也比较深，这几个片区也是五华区目前的主力开发区域。

五华重点板块热力图（来源百度地图）

从房价地图来看，五华区的房价规律也是越往中心区，房价越高。

尤其 是翠湖周 边，均价已达28500元/平，是昆明所有区域中，房价最高的。

西北新城、龙泉路沿线房价也在1.4-1.6万/平。

此外，西北新城的纵深地带西翥片区，热力图上颜色较浅。这一片区刚启动开发，房价是五华区中最低的，约7200元/平。

西山区

草海、度假区等房价超2万

再来看看临滇区域最广的西山区。

从热力图来看，西山区颜色最深的板块主要集中在二环内的金碧片区、以及大悦城、双塔、南亚、人民西路沿线等。

西山重点板块热力图（来源百度地图）

西山区整体房价都不低，热力图上颜色最深的市中心金碧板块，目前房价约2.46万/平。

双塔、滇池路南亚、草海、滇池度假区房价也在2万/平以上。

草海、度假区虽然在热力图上颜色不深，但因这2大板块毗邻滇池，开发的大部分是低密住宅，是昆明公认的“富人区”。

盘龙区

北京路沿线价值明显

盘龙区人口密集区主要集中在北京路和穿金路沿线。

其中，北京路沿线的东风广场、同德、北辰等片区，由于交通便利、配套完善，人口非常密集。

盘龙区重点板块热力图（来源百度地图）

从房价来看，北京路沿线的房价也是最贵的。

如，同德片区的房价已达23673元/平，部分新盘价已突破3万/平。

其次是二环内的新迎板块，价格也在2万+，约21000元/平。

盘龙区大部分地带都在三环以外，但因为开发时间较早，配套完善、居住氛围浓厚， 至今都是昆明人买房的主要方向。

呈贡区

人口主要集中在市政府片区

相比其他区，呈贡热力图的颜色就浅了很多。

作为昆明城市新区，呈贡目前的人口集聚度还比不上主城，但呈贡区域中心也挺热闹。

从热力图可见，呈贡人口最密集的是斗南、市政府、大学城片区。

呈贡重点板块热力图（来源百度地图）

同样的，这几个片区，也恰恰是呈贡高房价项目的集中地。

安居客数据显示，呈贡市政府片区目前新房均价约14400元/平，大学城片区也在13800元/平左右。

至于大渔片区、马金铺等边缘地带，房价相对较低，单价约1万出头。

环滇板块价值明显
房价堪比市中心

众所周知，产业规模、城市规划、交通配套等等，都是影响一个板块房价的重要因素。

而这归根到底，还是板块的人口和购房需求。

热力图较深的板块，不仅是人口聚集区，往往也是昆明房价较高的区域。

但从热力图中我们可以明显看出，昆明有一点和其他城市不同的是，人口集聚度相对较低的环滇板块，房价却堪比市中心，甚至更贵。

比如，草海片区的华夏四季， 目前售价约2.5万/平起，部分房源价格已去到7万/平。

华夏四季实景（项目供图）

这其实和环滇板块的低密规划及稀缺性有关。

因靠近水域，滇池沿岸的规划主要以低密产品为主，物业类型多为洋房、叠墅、合院等，这也决定了片区居住人口不会过于密集。

得益于先天资源优势，环滇板块具有其他区域难以比拟的价值点，所以房价高居不下。

滇池度假区（昆明楼市一线摄）

此外，由于昆明市中心发展早已成熟，人口达到峰值，各区都在向外扩展，且都有自己的发展 “重心”。

比如五华西北新城、盘龙北部山水新城、官渡巫家坝、螺蛳湾、会展板块等。

依托逐渐完善的交通、配套等，这些区域正在持续吸引人口进驻，未来可期。

对此，购房者也不用紧盯一个区域，可以选择更适合自己的板块。

西北新城实拍（昆明楼市一线摄）

最后，你看好昆明哪个板块，你所在的区域热力图“红”了吗？

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