过去几年买房怎么埋葬郑州人财富？

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如题，悲伤且严肃。

销量反应真实楼市轨迹，因为限购差异窗口，2017年、2018年是主城和远郊行情的分裂点。2018年郑州楼市进入最高点，随后一路下滑。

从2017年进场算起，山顶的冷风吹了四年。

价格表现格外现实 :

1、环郑平均降幅：3000-5000元/㎡

2、四环平均降幅: 2000- 3000 元/㎡

3、黄金平均四边形：1000-2000元/㎡

PS、黄金四边形为环北龙湖--CBD-东站-龙子湖围合区域

库存去化周期是本质。

在大郑州库存去化周期的数据透视中，之前宋词已经给出了分层逻辑：环郑50个月、四环19.3个月、黄金四边形核心区7个月。

按照目前的速率，对应的解套周期:

1、环郑平均：6年

2、四环平均: 4年

3、黄金四边形平均：2年

郑州买房站岗排行：

① 平原新区 ② 绿博 ③ 荥阳东 ④ 洞林湖 ⑤ 港区 ⑥ 南龙湖

好了，现状陈述完毕。果是果，因是因，如果只愿意做情绪世界的乌合之众，口水就可以覆盖郑州楼市。

关键是为什么？

当时为什么有大涨？当时为什么前赴后继的买？后来为什么价格崩塌？包括未来趋势是什么？站岗要不要割肉离场？什么时候离场？以及对我们买房新的理解是什么？

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第一个案例：

2013年摆在你面前有6个选择，必须选一个，7000+的预算，买谁投资回报率高？

1、新乡市绿地迪亚上郡：高层3400 元/㎡ 洋房3800元/㎡；

2、原阳县上宅公园世纪：高层2600元/㎡ 洋房3100元/㎡；

3、平原新区恒大金碧天下：高层5200-6000元/㎡ 洋房8500-9500元/㎡ 带装修；

4、郑州市怡丰森林湖：高层5800元/㎡ 洋房8300元/㎡；

5、郑州市清水苑：洋房7000元/㎡；

6、郑州市天地湾：小高层7300元/㎡ 洋房8800元/㎡。

从当时销量来说：大多数人选择了3。

站在2013，当时的逻辑简单粗暴：

1、站在郑州，新乡市都看不上，还说原阳县？

2、怡丰森林湖、清水苑相对偏远、配套匮乏；

3、天地湾普普通通，能买；

4、恒大金碧天下热度高、概念好、后期配套丰富，有想象空间。

8年后实际的结果如上，忽略交易高峰和中间的短波，8年完整周期，当年最热门的项目收益率最低，而且是爆冷出局。

所以，为什么？

郑州项目如天地湾、清水苑不说了，大部分人很容易理解，城市能级对房价的赋能是不同的。

但是最讽刺的是同样在新乡什么都没有的原阳县收益率却吊打万千光环的平原新区。

这又是为什么？

因为平原新区无限供应？现实是原阳县也在搞新区，搞开发，而且平原新区的购买力、热度都远大于原阳县。

这里边引入第一个逻辑[壁垒逻辑]。

在县城外扩发展的城市模型中，是有明显的地缘壁垒的。简单来说，对于原住民，外扩1km，生活、就业、学校、社交都有很大的不同。这样就产生了壁垒，新增土地供应对核心区域项目的冲击非常有限。

但平原新区就有很大的不同，这样概念堆砌的新区，绝大部分客户都是投资、养老，或者小部分刚需误入。客群属性就和原阳有很大不同，对区域、配套、就业属性不敏感，更多对价格敏感，这样就无法形成壁垒逻辑。

平原新区凤湖围合区域、凤湖北、西、东、南有何本质不同？几乎没有。凤湖概念打完了，还可以打高铁站，再战20年都没问题。大量的新增供应很容易就冲垮整个市场，哪怕是最成熟的恒大金碧天下也没有[壁垒]去对抗供应波动、市场波动和价格波动。

与之相同的有绿博、南港、和洞林湖。

▲港区热力图

相反，北港正弘-万科-永威围合区域就有[壁垒]，因为有一批固定的就业人群、自住、生活，那么早期发展有生活配套、地铁交通配套的北港核心区就有[壁垒逻辑]。

南港房价干到5000不会毁灭式冲击北港核心区这些项目，但平原新区其他项目干到5000，就对恒大金碧天下有巨大冲击！

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第二个案例：绿博

绿博的巨大落差来自于2016、2017，主城、环郑/远郊的限购差异，在郑州主城已限绿博未限的窗口期，大量购买力冲向概念最好的绿博，从而大幅度推高绿博房价。

如果冷静分析，这段时间出现了最不合理的事情，就是绿博房价最高点和白沙房价持平。

1、绿博限购之后，购买力急剧下滑；

2、2017开始绿博开始大量土地供应；

接下来，绿博房价下跌失败的[示范效应]产生影响，购买力继续萎缩，市场更加惨淡。

中间我观察了一个代表开发商龙湖。在龙湖的开发案例，无论是南龙湖、还是双湖科技城，龙湖与同期项目相比，产品策略和操盘策略都已是最优解。

▲双湖科技城项目

比如南龙湖地王三兄弟，龙湖显然比雅居乐、正商脱身更早，赔的更少；比如双湖科技城，龙湖也比早期的正商、美的、金辉，以及同期的保利、后期的保亿都要脱身早，盈利高。

但龙湖在绿博显然也是滑铁卢。

绿博同样满足[壁垒逻辑]。严格的说绿博唯一有壁垒的是普罗理想国，因为普罗的产品和其他项目不同。

其次是第二个逻辑[供需关系]。

绿博是供需关系转变的典型案例，过往看供需大多数人看的是供地、很少人注意看需求的变化。包括今年郑州土拍供地的减少，多数人吆喝供应减少，明年楼市稳了，但没有提到对应需求也减少了。

回到绿博：

1、2017 限购窗口：绿博极致的需求 > 供应；

2、2018-2019 ：需求、供应的博弈期；

3、2019至今 ：严重的 供应 ＞ 需求。

[供需关系] 逻辑也可以推广到大郑州的市场变化，需求导向在不同时期是会发生变化的。主城价格稳定不仅在于主城相对四环、远郊供应少，而在于主城的保值能力、价格测试优异，导致这个阶段主城的需求＞远郊。

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第三个案例：常西湖新区

常西湖新区是郑州最有迷惑性，也最有争议的案例。

四大中心、独一无二的配套、市府光环照耀中原大地……

我先说观点从投资角度常西湖新区没有价值。

第一个[壁垒逻辑]适用于常西湖；

第二个[供需关系]同样适用于常西湖；

常西湖新区最多的是什么？房子！

碧桂园凤凰城、华瑞紫韵城、裕华城、康桥九溪云樾、永威西郡、汇泉西悦城、恒大林溪郡、世贸璀璨熙湖、融信奥体世纪、金科中原、融侨悦城……

还有再往西的中原华侨城、金地西湖春晓。

百亩到千亩应有尽有。

当然这还不是关键，关键是第三个逻辑[产业与人口]

常西湖项目的核心客群是中原区外溢、中原区改善、荥阳、投资客户、郑州刚需。

一个没有属地就业的区域，如何有原生客群？如何有二手房购房者？如何有接盘逻辑？

关键词就是产业。

1、CBD、东站的成功与其说是东区的成功不如说是产业的成功、就业的成功，无论是金融、还是皮包公司都是产业、都是就业。

2、常西湖新区VS 高新老城，市场已经给出答案。高新老城因为有产业、有就业、就有流动性、同样产业好、有消费能力、购买力高，就能支撑房价上限。

常西湖新区现在既有产业是什么？郑州报业集团？不成规模、体系的演出？

讲到这里必然有人提常西湖新区控规的更改, 有人提中原科创绿谷。

1、拍拍脑袋郑州有没有科创的基因？

2、拍拍胳膊中原科技城、白沙科学谷，都在搞科创，谁能成功？

3、拍拍大腿，除了东区哪个区域CBD能搞成功？

4、拍拍胸脯，还都在纸上的东西能不能成功？什么时候能成功？

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最后啰嗦一句，大水漫灌的2016不复存在，只要买房闭眼赚钱的时代也已经不复存在，买错房被套10年却已经成为现实。

向专业要高度，锱铢必较、精益求精，才能让血汗钱有价值，让投资有价值，共勉！