2021年，虽然上海楼市调控频出，行业跌宕，但新房市场仍韧性十足，打新热、入围分数线率创新高、去化率高等词汇频频刷屏。
这一年，上海新房市场呈现供需双高态势，据CIRC数据监测显示，2021年上海商品住宅供应面积为810.58万㎡，同比上涨4.01%；成交金额为5847.79亿元，同比去年上涨14.45%，稳居近五年成交之首。值得一提的是，在供应和成交均有上涨的同时，成交均价获得有效控制，为5.54万/㎡，同比下跌0.98%。
全年乘风破浪
整体来看，上海2021年商品住宅新房成交额共5847.79亿元，同比去年上涨14.45%，成交套数9.2万套，同比增长22%，成交均价5.54万/㎡，同比微跌不到1%。与之相对应的，上海2021年共计开盘259次，74469套房源入市。
单月成交均价及增速
（数据来源：上海链家）
具体来看，从上半年到下半年，上海楼市仿佛经历了寒暑的更替。上半年新房二手房两开花，也因此引发了高密度的调控政策，可以看到，调控举措不断升级加码打补丁。
1月21日出台“沪十条”，2月6日出台积分制，3月3日出台“沪七条”，7月24日出台加强赠与管理，7月9日出台二手房挂牌价核验，8月6日出台二手房“三价就低”。
下半年，因为三价就低政策，二手房成交跌入谷底，从1月的近4w5套，到9月的1w2.全年约28w套，同比缩水7%。
由于二手房的冰封，许多有置换需求的购房者难以筹集足够的资金入市，间接导致新房市场的小幅下滑，不过从整体来看，新房市场由于政策相对稳定，量价都处于惯性上升的通道中。尤其是“房地联动价”的出现，未来上海的新房房价已经被安排的明明白白。
浦东、奉贤、嘉定位列成交套数前三甲
从区域成交面积来看，浦东、奉贤、嘉定位列成交面积前三甲。浦东新区为今年区域成交的NO.1，成交15215套，成交均价为58510元/平。2021年浦东供应量激增，加之临港的产业与人才政策优势，激活了临港楼市的热度，所以浦东新区成交量排位第一也正常。
各区累计成交情况
（数据来源：上海链家）
奉贤成交面积排名第二，紧随其后，成交14567套，成交均价为33830元/平。近年来，奉贤土拍一直很活跃，而且有条不紊地推盘、去化、再拍地，供应充足。另外在五大新城规划红利的影响下，奉贤楼市表现活跃，尤其奉贤新城新盘逢开必火。
嘉定位列第三，成交11634套，成交均价为43413元/平。嘉定区经过多年发展，已然成为上海市配套相对成熟、居住氛围浓厚的区域。
在中心城区中，静安区成交表现比较抢眼，2021年静安有7盘入市，不乏中兴路一号、龙盛福新里、新湖上海青蓝等热盘的加持。
五大新城成为上海楼市的新风向
有规划和利好加持的地方，成交量则异军突起。近两年来，大虹桥的热度一直居高不下，徐泾板块受大虹桥利好以及供应量激增，2021年成交套数为4673套。
“十四五”开局之年，五大新城成为上海楼市的新风向。再新城规划红利下，奉贤新城凭借这高性价比，不仅受到本区客的青睐，外区客也开始逐渐开始关注这一片区，2021年成交套数为4440套。
金汇板块受临港自贸区落户新政红利，2021年成交套数较2020年上涨明显，金汇板块突破4000套大关，高达4334套。
（数据来源：上海链家）
得益于产业与人才政策优势，以及目前临港在整个上海和五大新城的价格洼地优势，临港在近两年的土地供应与新房供应力度上逐渐加大，购房者热情也很高。2021年成交套数为4123套。
外郊环仍占据主力
链家数据显示，2021年，外郊环间成交量占比49%，近五年来的占比都较为稳定。占比增加较为明显的为郊环以外，占比33%，较2020年增加了5个百分点。而占比减少较为明显的为内中环间，占比4%，较2020年减少了4个百分点。其余环线则变化不大。
单月成交套数同比
（数据来源：上海链家）
2021年，均价同比增速最高的为内中环间，同比增长8%，且近两年均保持该增速。增速最低的为郊环以外，同比增长3%。其余环线增速在5%左右。从近五年的复合增长率来看，由内而外增速由高到低，内环以内7%，内中环间和中外环间5%，外环以外4%。
单月成交均价同比
（数据来源：上海链家）
金地峯范荣登面积、套数双榜首
2021年1-12月，上海商品住宅销售面积TOP10项目合计销售面积为113.26万平。其中，金地峯范以14.08万平占据项目销售面积榜单的第一名，电建地产泷悦蓝湾、上海蟠龙天地以12.21万平、12.00万平紧随其后，分列二、三名。
2021年1-12月，上海商品住宅销售套数TOP10项目合计销售10902套。其中，金地峯范以1371套占据项目销售套数榜单的第一名，招商虹桥公馆、上海蟠龙天地分别以1200套、1191套分列项目销售套数榜单的第二、第三名。
2021年1-12月，上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售761.91亿元。其中，中粮瑞虹海景壹号以总金额111.16亿元占据项目销售金额榜单的第一名，古北中央公园、中海建国里分别以总金额88.12亿元、87.99亿元分列项目销售金额榜单的第二、第三名。
热盘综述：
2021年，金地峯范项目曾4次开盘，供应房源1476套，四开四罄，全年签约1371套、14.08万方，荣登面积和套数榜首。
电建地产泷悦蓝湾，受益于自贸区新政红利，2021年全年，项目共推过4次楼盘，供应房源数1166套，签约1101套、12.21万方。
上海蟠龙天地位于上海徐泾蟠龙古镇，毗邻虹桥枢纽，对望国展中心，紧邻地铁17号线蟠龙路站，是瑞安房地产开发的大型城市改造项目。虽然项目2021年仅供应741套房源，但受益于项目前期销售房源的集中签约，2021年全年共签约1191套、12.00万方。
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