上一篇，我们说了经济好点的城市工业用地占比都很重，以及房价高土地稀缺的一线城市住宅用地的比例也几乎控制在30%左右，城市发展起来既依赖制造业，也依赖房地产，不管是以前的“以产带销”，还是后来房地产发展起来“以销带产”，这两个用地指标都不能随便动，而能灵活一点使用的就剩存量和集体用地，所以城市更新和乡村振兴才这么火热。
今天的主题还是侧重于存量改造，前30年经济飞速发展，建造了大量的工厂，但随着二产向三产转型，这些过去参与其中并为之贡献了巨大动能的老旧厂房，成为了如今寸土寸金城市版图中的闲置空间，那么如何更好的利用闲置工厂是值得被思考的。
早期的城市更新就是推倒重建，城市高速发展这样做也无可厚非，新的总比旧的好，但现在从增量时代到存量时代逻辑不一样了，一方面市区的工厂能拆掉的早就拆了，剩下的要么拆迁成本过高或者产权过于复杂；另一方面，大拆大建还是走发展房地产思维的老路，根本没有什么创新，城市更新要想高质量发展，就得让综合性的资源脱离土地性质、传统业态的桎梏。因此，新型产业用地诞生了。
1.多个城市推出新型产业用地（M0）
M0（新型产业用地）是在工业用地（M类）中增加新型产业用地，主要为了满足产业转型升级需求。
以往的工业用地（M）基本都是为了满足单一功能的传统制造业所设置。
进入工业5.0时代，快速发展的新业态、新产业，其用地具有研发与制造等活动融合、多种用地类型混合、用地需求多元等特征，无论是在空间布局、载体形态、用地期限等方面，都与以往的传统工业用地明显不同。
M0是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类，是指：融合研发、创意、设计、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。
M0在各个城市叫法、定义都略有不同，在广深莞，它叫M0；在北京是M4，在南京是Mx，在杭州是M创，在惠州是M+，本质相似而名称不同。
▲图片来源网络
2.上海对新型产业用地从“有所保留”到“大力发展”
重点来看看上海，2013年，上海出台了《上海市规划和国土资源管理局关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》，推出了研发总部类用地，也就是C65，与传统工业用地主要有几点不同：
①容积率，原工业用地（M）转型为研发总部类用地的，容积率由0.8-2.0调整至不大于3.0（2016年调整到4.0），开发强度更强。
② 服务配套，研发总部类用地中可允许兼容不大于10%的各类设施（虽然相比其他城市15%-30%的比例略低），传统工业用地的配套是7%，允许更高的混合功能比例。
③ 出让价，用地性质调整为研发总部类的，土地出让金按照研发总部类用地与普通工业用地评估价差额的50%补缴。研发总部类用地提高容积率的，土地出让金按照增加部分评估价的50%补缴。虽然要补缴土地出让金，但按照普通工业用地为基准，远低于商办用地价格。
政府对新型产业用地的态度也从有所保留到大力发展。2013年，104和195地块严格限定用途，确因产业调整等需要才可以签订补充合同，2016年，104和195地块保留工业用地可转型为C65，195加快转型，研发总部类用地可用于产业类项目。
2013年：104产业区块和195保留工业用地内的存量工业用地应严格按照出让合同设定的用途和条件使用。确因地区功能提升、产业结构调整等因素，需要调整为研发总部类用，提高容积率、建筑高度等规划指标的，在符合规划和取得项目认定意见的基础上，可通过签订补充合同的形式，重新约定土地用途、建设条件和相关条款。
2016年：规划工业区块（即“104 区块”）内存量工业用地，及规划工业区块外、集中建设区内（即“195 区域”）的规划保留工业用地可转型为研发总部类用地。“195 区域”按照规划加快转型，进一步完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业，研发总部类用地可用于产业类项目。（《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》）
3.上海工业用地转型成功案例——幸福里
幸福里前身是上海橡胶制品研究所，2015年开始改建，改建成集办公、休闲、娱乐、交流、活动于一体的文创产业园，定位为长宁的社交会客厅。
▲百度时光机
幸福里对外宣传它是文化创意园，又是精品文艺街区。一个是工业，一个是商业，听名字就跟一般的文创园不一样了，那么它是如何平衡的呢？
幸福里改造简单又点睛的一笔就是“拆围墙”（ 是不是有点熟悉 ），原先橡胶厂是封闭式的，改造后旧厂区两边的院墙和铁门都被完全的拆除了，变成自由开放的出入口，并且是非常流畅的“一”字型动线，这样就形成了一个小街区，我们知道小街区容易诞生商业，可以获得更大的展示面。原来附近的居民想要从番禺路走到幸福路可能要从法华镇路绕一个很大的圈子，而这条不足两百米的小里弄一打通，大家都从这里走，天然增加了人流量。
幸福里体量并不大，总面积1.5万方，由左右分布的7座独栋组成，1、2两层都是餐饮、零售、体验等业态，3、4楼则以办公空间为主。从建筑上看，幸福里一个很显著的特点是并没有对原有「里弄元素」进行放大，而是进行了很大程度的翻新和现代化处理。在这里，你看不到裸露的水泥、砖，或者老厂房的工业化空间，它更像一个现代化的产物。
从景观上看，幸福里虽然小，但是打磨花了相当大的心思。仔细看看，这条小里弄层次非常多，从绿植布景搭配大面积落地窗，到水景、橱窗很多微景观，还有艺术品和雕塑的陈列，小编在里面逛一逛，环境好、小资情调，有一种慢悠悠的舒适感。
从客群来看，幸福里周边十几个小区，属于原法租界，周边不少高档小区、老别墅和商务办公区，市场基础很好，拥有不少中高端消费群体。再加上周边大型商场比较匮乏，购物逛街需要去徐家汇才行，所以幸福里定位为长宁的社交会客厅还是非常精准的。
如果把它看成是文创产业园，那么它也不是传统意义上的文创产业园，比如第一代的文创园是类似M50、红坊、8号桥等，通过艺术、文化、创意等产业发展起来的，在产业类型上，还是某一种业态形成的聚集效应。但幸福里的功能更加融入社区，业态更综合，整合了书店、文创、餐饮、办公、亲子教育、运动等多功能业态，定期举办时尚发布会、新产品展示与定制、创意家居用品、艺术陈列品展览等等活动，提升附加值，比起文创园区更像是社区商业。
不管是功能的改变还是定位，幸福里都是非常成功的。幸福里改造投资了6000万，据官方说法，两年已经回本。幸福里的工厂改造模式走得通，其他人是不是也可以这么干？幸福里的模式可以复制吗？小编认为难解决的还是技术性问题。
一，先从用地性质来说，上文说了，上海政府鼓励老旧厂区改造为现代服务业，工业用地可转型为研发总部类用地。但上海的规定是配套在10%以内，从小编实地调研来看，幸福里商业配套面积至少占比30%左右，这一点是因为幸福里改性还是其他约束性条件在里面不是很清楚。
二，幸福里有10%左右的餐饮店，工业改餐饮有非常严格的规定，在消防、烟道改造上就是一项浩大的工程，而我们在调研的过程中发现，幸福里基本以轻食和西餐为主，基本不需要大规模的改造。所以地段、客群、生产条件也就决定了它只能这么干，也就是“天时地利人和”才行，这么一想，幸福里的模式想要完全复制也并不容易。
摄影丨林丹妮
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—95后魔都买房记—
—盛松成解码宏观—
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