世邦魏理仕料香港甲级写字楼租金将保持稳定

观点网讯：1月5日，世邦魏理仕最近发表的《 年香港商业房地产市场展望》指出，香港经济持续增长、劳动力市场状况大幅改善，加上贸易和物流需求强劲，展望在未来一年香港经济和商业房地产市场发展正面。 然而，新冠疫情持续，变种病毒在社区传播和跨境人流正常化的不确定性，以及美联储加息风险，揭示未来一年仍将面临挑战。

世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示，在2021年的大额商业物业转手（交易额超过7700万港元，不包括净地或关联交易）。全年总成交额达796亿港元，比2020年的528亿港元按年增长51%。 投资交易总额虽然超过了2019年和2020年的水平，但仅占2017年最高峰水平（1830亿港元）的43%。房地产基金和房地产投资信托基金在第四季总共投资了107亿港元，占该季投资额的 47%。除了积极投资工业物业外，其中三个房地产基金共投资32亿港元到多个酒店物业。

陈锦平续指，今年仍然将会是充满不确定性的一年。虽然全面恢复国际间跨境外游的可能性较微，但预期与内地恢复部分通关的机会较大，将会刺激并带动香港的商业和零售活动。预计企业活动将进一步活跃，但同时保持谨慎态度管理开支。鉴于现时趋向正面的营商前景，预计商铺和工业物业市场的租赁需求将有所上升，以致租金和资本值可见温和增长，但写字楼市场受到即将到来的喷井式供应影响，租金在过去两年急剧下降后，今年内或可以回稳，但出现明显回升的机会较低。另外，息率走势，资金流向以至中美关系都会为股票及房地产市场带来各种不确定性，对投资及写字楼租赁需求都有左右性影响。

甲级写字楼方面，世邦魏理仕香港顾问及交易服务办公楼部执行董事兼主管冯慧诗表示，去年第四季一向是传统淡季，写字楼租赁市场于上季相对淡静，但 年全年写字楼新租务成交按年增长83%至410万平方呎，唯仅占疫情前2019年总量的78% 。银行、金融和保险公司占全年新增租赁活动的25% 。尽管租赁势头有所改善，但去年第四季的净吸纳量仍为负16.2万平方呎，连续第九个季度出现负吸纳量，延续香港房地产历史上最长的下行周期。而九龙东是在去年唯一录得全年正净吸纳量的地区。

她又指，去年全年整体空置率上升1.3个百分点，从2020年12 月的9.9% 上升至2021年第四季的11.2% 。总空置楼面面积达到910万平方呎，再创历史新高。九龙东是唯一一个空置率低于2020年同期的地区，其下跌0.5个百分点。而去年第四季整体租金按季下降1.1% ，全年租金下跌7.3% ，远低于2020年录得17.4%的按年跌幅。预计今年在空置率高企和新供应出台的压力下，难见写字楼租金反弹。预计甲级写字楼租金将保持稳定，但在一些空置率较高的地区，包括湾仔、铜锣湾、港岛东及尖沙咀地区的租金可能继续微跌。今年新增供应预测达397.2万平方呎。

另外，该行有提到商铺租赁市场气氛在2021年下半年有所改善，因此第四季整体街铺空置率按季下降2.3个百分点至14.4%。当中以尖沙咀地区空置率跌幅最大，按季下跌4.3个百分点至15.9% 。整体空置率全年下跌1.3个百分点，其中旺角是年内唯一空置率上升的地区，上升1.7个百分点。由于空置率相对较高，改善的租赁势头并未见第四季的租金有大幅增长。街铺租金在第四季表现持平，而全年街铺租金增长为1.2%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务商铺资深董事温运强表示，在2021年，餐饮业仍然是租赁市场中最活跃的行业。 市场气氛改善促使部分业主在租金叫价方面较为企硬。 因此，随着业主和租户之间的租金预期差距扩大，空置率可能仍然会维持于高位一段时间。预期今年街铺租金将轻微上涨约5% ，前提是香港疫情受控，以及社交距离措施不会长时间收紧以导致租赁需求大幅回落。