【案情】 郭 某与某房地产开发有限公司签订商品房预售合同，约定购买其开发的某小区104室房屋。 2018年12月，某房地产开发有限公司向郭某交付了104室，某物业服务公司为该小区提供物业服务。 2020年2月，因该幢房屋污水管污水堵塞，污水倒灌至204室并渗漏至104室，造成104室厨房吊柜发霉、墙体发霉、门套泡水受损、地板发霉起鼓等问题。 因该房屋空置，郭某于2020年4月发现浸水问题后多次与某房地产开发有限公司、某服务物业公司协调，某房地产开发有限公司、某物业公司均认为不是其责任，导致协调不成。 郭某诉至法院，要求赔偿损失。
【评析】 本案争议的焦点在污水管道堵塞的原因。 法院在审理相关事实的基础上，认定排水管道铺设问题导致了污水倒灌至204室房屋，并由204室房屋渗漏至104室房屋，造成了104室房屋相关的财产损失。
对于管道堵塞造成的房屋浸水，业主可分情况维护自己权益。
第一，对于保修期内发生的损失，业主可基于房屋买卖合同向开发商主张赔偿。保修期要根据双方约定，房屋买卖合同一般约定电气管线、给排水管道、设备安装和装修保修期为2年，管道堵塞保修期为2个月。如业主收房2个月内出现的管道堵塞导致房产损失，可直接向房地产开发公司主张赔偿责任。如本案中出现的给排水管道安装不当导致的管道堵塞造成的财产损失，也可向房地产开发公司主张赔偿。
第二，物业服务公司未尽到管道维护义务导致管道堵塞造成的损失，业主也可基于物业服务合同约定向物业服务公司主张赔偿。物业服务合同一般约定：物业公司对共用设施设备的日常运行和维修养护、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，包括雨、污水管道的疏通等。物业服务公司如未尽到相应义务的，应承担赔偿责任。
第三，水从楼上渗漏至楼下的，楼下业主可向楼上业主主张赔偿。法律规定：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的，应当给予赔偿。楼上房屋内水渗漏至楼下房屋造成财产损失的，楼上业主应承担赔偿责任。
本案中，排水管道的保修期限为2年，某房地产开发有限公司于2018年12月将104室房屋交付给郭某，104室房屋浸水发生在保修期内，应由某房地产开发有限公司对郭某的损失承担赔偿责任。结合鉴定意见和104室房屋的空置期间，法院判决某房地产开发有限公司赔偿郭某损失8万余元。判决后，双方均未上诉，某房地产开发有限公司主动履行了判决确定的义务。
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