良性循环，再显楼市调控定力

《民生周刊》全媒体记者 郑智维

除租购并举、长租房、保障性住房等方面外，未来对于存量市场的房地产发展模式、房地产税的推进等方面都会有各类新的政策。

除了再次强调“房住不炒”外，12月8日至10日召开的中央经济工作会议强调，要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

住房问题，既是民生问题，也是发展问题。不仅关系着千家万户的切身利益，群众的安居乐业，住房建设也能够拉动投资，促进消费，对经济稳增长有着重要意义。

自2016年12月中央首次提出“房住不炒”定位后，这是第五次强调“房住不炒”。“房住不炒”，开启了房地产向居住、民生属性回归的时代。

“‘房住不炒’是顶层设计，是指导房地产和住房工作的长期指针，不会因一时出现下行和局部风险暴露而调整，这个战略定力是不能动摇的。战略定力不变，短期策略调整时，就会有底线、有坚守，不会乱了阵脚。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

让循环更顺畅

12月6日，房地产行业接连迎来两个重磅消息。 当天，中央政治局会议指出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 同日，中国人民银行宣布，将于12月15日降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。 “第三轮土地出让流拍现象明显，包括热点城市，开发商拿地情绪不高，靠国企、央企和本地区城投平台给土地市场托底。”李宇嘉说。 正常理解，房地产市场循环链条包括土地出让、开发建设、融资和销售、竣工和交付。在李宇嘉看来，现在房地产循环可能存在不畅，“土地流拍，意味着供地循环不畅”。 除了供地外，房地产市场链条的开发建设、房产交易等环节也存在一些问题。 由于资金链紧张、银行担心风险，开发贷落不了地，开发商开工和加快施工的积极性不高。而受房企债务违约，担心房子交付不了，以及房价下跌预期影响，购房者买房情绪降低。因为交易成本高，银行不给贷款，二手房交易下滑更明显，导致换房需求受影响，也冲击新房。 “大起大落不是健康的。”李宇嘉分析，调整土地出让政策，降低拿地门槛，增加开发贷款投放力度，重启并购贷款，降低二手房交易成本，目的是让循环链条保持顺畅。其中，增加资金润滑剂对循环链条的疏通尤为重要，央行全面降准的目的也正在于此。 ▲“良性循环”的表述，是针对房地产行业首次提及。图/杨东儒

不意味着长效机制搁置

12月3日晚，中国恒大发布公告称，收到要求其履行一项金额为2.6亿美元担保义务的通知。在集团未能履行担保或其他财务责任的情况下，可能导致债权人要求债务加速到期。 这意味着，恒大发生第一笔实质性债务违约。 “良性循环”的表述，是针对房地产行业首次提及。接受媒体采访时，中国社会科学院城环所研究员王业强表示，良性循环反映的是一个更加积极的政策信号，对房地产不是单纯限制，要让它与国民经济形成良性互动。 现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。 “之前房地产是一个高周转、高杠杆的运行模式。”苏宁金融研究院研究员黄大智分析，这种模式导致一系列问题。例如，房价高企，房地产企业风险偏高，财政对土地出让金依赖比较大等。 在李宇嘉看来，这次并没有再次强调长效机制，并不意味着长效机制的搁置。“是要处理好短期和长期的关系、定力和策略的关系，把长效机制建设和短期调控有机结合起来。” 从这个角度来看，信贷宽松是适度的，是在符合房地产金融宏观审慎的框架下，满足合理需求。 这意味着，贷款集中度、三道红线、贷款比例和规模控制仍旧有效，特别是对开发贷的风险控制比较严格。因此，不太可能出现大面积宽松，而是导向性比较强。

合理需求将得到满足

当短期市场出现明显波动时，平抑这种波动是当期政策的重点。 李宇嘉预计，今年年底，房地产市场开始走稳，明年一季度出现小幅回升。但也只是小幅反弹，不是趋势反转。 如今，以“房住不炒”为核心的调控政策已经延续5年之久。通过运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，建立起符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，从而抑制房地产泡沫。 与此同时，构建起以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。 中央经济工作会议还首次提出预期引导的概念。 “在预期管理和引导方面将有新的动作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，除租购并举、长租房、保障性住房等方面外，未来对于存量市场的房地产发展模式、房地产税的推进等方面都会有各类新的政策。 谈及降准的影响，严跃进认为，银行的信贷配置能力增强，能够促进房地产市场的活跃和更稳健发展。 “对于合理合规的一手房认购、二手房认购、首套房认购、二套房认购、租房消费、开发领域、并购领域、装修领域等8类房地产贷款需求，均可以给予合理的保障。”严跃进解释。

出品：民生周刊（ID：msweekly）新媒体编辑部

原文刊载于2021年第26期《民生周刊》杂志

原标题：《良性循环，再显楼市调控定力》

□ 《民生周刊》记者 郑智维

编辑：姜玉函

责任编辑：刘烨烨

主编：崔靖芳

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