开业一再再再推迟，深圳宝安大悦城究竟怎么了？

传了很多年的深圳宝安大悦城，何时能揭开神秘面纱，一直是商业地产圈关注的焦点。

近期，大悦城控股华南大区官微显示，宝安大悦城计划2024年开业。控股今年的半年报也表明，预计2022年3月开工。而2016年时，项目对外的口径，则是“定于2017年入市”。

购物中心至今还未开建，不免让人疑惑，这究竟是咋回事？

建大悦城的消息传了9年

但明年3月才能开工

2012年，中粮从大本营北京南下深圳，建大悦城的消息一出，轰动一时。

深圳中粮大悦城位于宝安25区，总投资约150亿元，总建面约78万㎡，工程浩大。整体包括购物中心、写字楼、住宅、公寓，其中，商业部分为「宝安大悦城」。

近日，Hot商业君实地探访时发现，大悦城部分住宅已经入市，但商业仍在平整土地。控股今年的半年报也显示，购物中心预计2022年3月才能开建。

建设多方受阻

2024年能开得起来吗？

项目所在的宝安25区，原属于宝恒工业区。2012年，中粮地产（原深宝恒）计划对其进行旧改，打造中粮大悦城综合体，计划入市的时间是2017年。

2018年6月，中粮地产官网披露的信息显示，项目一期（含住宅、商业、办公等）已经动工，计划2019年下半年入市。

入市时间推迟，表明项目的建设并不顺利。

Hot商业君查询发现，2016年12月，项目才取得专项规划批复。2017年6月，项目一期才取得实施主体确认，准备开工建设。而这距离2012年的规划，已经过去了整整5年。

时间来到2019年7月，位于项目一期A地块的住宅「天玺壹号」，已经准备入市。但此时，一期B、C 地块才刚刚完成拆迁谈判，准备拆除建筑。

需要指出的是，这里的一期B地块，就是宝安大悦城所在地。

这也意味着，宝安大悦城仅前期审批、拆迁谈判，就足足耗费了7年。有媒体指出，中粮与要拆迁的华丰物业有利益冲突，导致项目进度严重滞后。

为此，大悦城也加快了步伐。时任大悦城地产执行董事的曹荣根对外透露，购物中心将于2019年年底开工，预计2021年-2022年开业。

本以为柳暗花明，奈何2020年年初，疫情突然爆发，项目又推迟至2021年2月开工。今年8月发布的半年报中，开工时间再度推迟了一年，预计为2022年3月。

这也难免让人怀疑，“拖延症患者”宝安大悦城真能如官微说的那样，赶着2024年开业吗？

小步慢跑的大悦城

商业进展缓慢

工程进度缓慢，除了拆迁受阻、疫情影响等原因，大悦城自身的问题也不容忽视。

作为央企中粮集团的子公司，大悦城手握一副好牌，尤其是拿地优势明显。根据Hot商业君的观察，大悦城近年来也陷入了双重困境：业绩表现不佳，商业进展缓慢。

彼时，中粮旗下有两大地产平台，中粮地产和大悦城地产，造成了内部竞争的尴尬局面。

2019年年初，中粮地产完成资产重组，大悦城控股（原中粮地产）成为中粮旗下唯一的地产投资和管理平台，而大悦城地产“降级”为控股的子公司。

资产重组后，控股管理层信心满满，设下了“3年千亿元”的目标。就在定下目标的第二年，大悦城遭遇了滑铁卢，2020年扣非净利润亏损超5亿元。

业绩不佳，公司的日子自然不好过。近日，大悦城控股拟以3.27亿元的价格，挂牌转让福田区国际交易广场的办公楼，不免让人猜测地主家是不是也没余粮了？

随着2021年步入尾声，大悦城也将最后冲击“销售全口径签约额达千亿”。如若完不成，这一目标也将和11年前，宣称要“开出20座大悦城”的豪言一样，再次落空。

犹记得11年前的2010年，“大悦城之父”宁高宁曾对外宣称：10年内将开出20座大悦城。而2020年末，已开业大悦城的数量，也只有10座。

大悦城不仅没能完成当初设下的目标，与万达、龙湖等公司每年新增10-20家购物中心的速度相比，更是相差甚远。

如此种种，也就不难理解大悦城为什么一直“小步慢跑”。Hot商业君注意到，深圳宝安大悦城并非个例，其在北京、上海、成都等城市，有部分项目于2017、2018年开工，但截至今年6月，完工进度仍为0%。

内卷的宝安商圈

南下的大悦城有点难

尽管公司越来越难，宝安大悦城迟迟没能动工，但客观来看，这个项目的地理位置不错。

项目所在的宝安区，是深圳常住人口最多的片区，常住人口超447万，主要以家庭客为主。

此外，项目距离地铁5号线/12号线（在建）灵芝站步行约600米，交通优势明显。

根据官方最新披露的信息，宝安大悦城体量20万㎡，将打造成深圳首个科技、生态、潮流、艺术青年商业地标。整体规划共8层，地下1层、地上7层。

其中，位于B1层的25艺术区，面积逾3.4万㎡，将打造为“地下798”；L5、L6层将会有12个独栋盒子，融入绿植、流水打造室内生态空间，并展出艺术作品，举办各类创意活动。

姗姗来迟的大悦城，要想以外来者之姿，在高手如云的宝安商圈站稳脚跟，难度不小。

以直线距离仅1公里的海雅缤纷城为例，其体量19.8万㎡。尽管开业已经8年，但依托持续调改，项目形成了美妆+轻奢+餐饮的“金三角”业态，能较好地满足周边客群需求。

直线距离只有2.2公里的前海壹方城，也是劲敌。凭借36万㎡的超大体量，壹方城的业态大而全，吸引了诸多年轻人。

如何在宝安商圈的这种竞合关系中，形成独具特色的差异化标签，大悦城还有很长的路要走。

从近些年的情况来看，大悦城异地复制的商业，都不如其北京项目那般出彩。南下的深圳大悦城，未来与本土商业PK时，如何强化品牌招商，提升精细化运营能力，都是不小的挑战。