年底将至，除宁波外21城均已完成今年三批次土拍，在第三轮集中供地中绝大部分城市土拍规则出现适当的放松，同时近期房企融资边际放松，品牌房企拿地积极性也有所提升，但土拍“降温”现象仍在，多数城市土拍市场“惨淡”收尾，土拍规则放松也难抵御土拍“寒潮”，国企托底现象频现。
12月27日郑州市完成了三批次土拍，最初主城区供应25宗土地，在拍地前中止11宗土地，最终仅14宗土地成交，比起平淡收场的二轮土拍，三轮土拍民企、品牌房企纷纷躺平，国、央企出面拿地。
01
政策调整下多城流拍率降低
但整体“降温”持续
#01
土拍政策与土地成交息息相关
二批次集中土拍遇冷明显，北京、天津、杭州、广州、福州流拍率均高达约50%以上情况下，多城针对性调整三批土拍规则。
从三批次土拍政策变化及结果展示上看，土拍规则的松紧程度一定程度上影响了土地成交变化：杭州、长沙、济南等城市均下调了保证金比例，一定程度上缓解房企资金压力，杭州降低参拍房企的资质要求，提高房企参拍积极性，三批次土地成交流拍率下降，溢价率上涨明显；少数城市对房企要求更为严苛，如厦门新增“全面限房价、限地价”规则、长春提高保证金比例。
数据来源：各城市国土资源局，CRIC投资决策系统
#02
土拍底价成交占比高，土地市场热度低位运行
除宁波外21城已完成第三轮土拍，绝大部分城市三批次土拍规则出现适当的放松，但在房地产市场降温、企业资金环境无明显改善的大背景之下，房企的现金流依旧十分紧张，拿地的积极性并未被充分调动，“躺平”的情绪仍在延续，多城市土拍底价成交宗数占比约在80%以上，土拍“降温”仍在延续。
三批次土拍中，国企占据成交主力。深圳国企占据成交量的八成；无锡17宗土地的拿地企业具有国企背景，占比约85%；南京、深圳等城市相似，苏州的大部分地块仍由国资背景企业拿下。
数据来源：各城市国土资源局，CRIC投资决策系统
02
郑州三批次成交区域分化
国企摘取全部公开地
#01
土拍区域分化，仅2宗公开地溢价成交
本次集中土拍，郑州主城区共计成交14宗地，面积约938亩，计容总建面约198万㎡，成交总额约94亿元，均为涉宅用地。其中金水区（6宗）、高新区（4宗），两区成交面积合计占比约79%，区域分化明显；竞拍前撤牌率约44%，奠定土拍基调，成交溢价率持续走低，仅2宗公开地溢价成交。
CRIC投资决策系统
#02
11宗土地开拍前终止
开发企业市场预期信心不足
相较于其他多城市的流拍率不断上涨，郑州2021年三次集中供地中流拍率均为0，但开拍前终止土地宗数却呈不断上涨态势，12月25日临近三批次土拍前终止出让11宗土地，撤牌率约达44%（二批次约27%），其中北龙湖作为郑州市的顶级纯豪宅中心，房企热忱核心区域，三批次供地也因企业融资不足或对板块未来信心不足无人报名，提前终止。
目前全国土地环境趋冷，融资难和市场下行压力影响下，作为新一线城市的郑州楼市并无回温态势，企业对城市未来市场并无充足把握，同时年底虽有降准降息的政策调整，但企业整体融资大环境仍较为严峻，随着下半年房企资金面进一步紧绷，最终导致多宗公开地无人报名，提前终止。
CRIC投资决策系统
#03
三批次土拍国企摘得全部公开地
央企、国企仍为参拍主力
预售资金监管政策趋紧，回款放缓加剧房企资金压力；“三线五档”监管持续，降杠杆压力长期存在，房企流动性承压；加之“五不得”等土拍政策严格不放松，市场信心不足，房企拿地热情削减。
国、央企在优良经营与稳健财务“保驾护航”下，竞争优势凸显，三批次土拍数据对比显示，国、央企参拍比例逐渐上升，民企、品牌房企纷纷“躺平”，三批次公开地更是全被国企收入囊中。
CRIC投资决策系统
03
土地成交量创五年新低 市场结构或有变化
#01
整年成交中不同区域土地热度不一
未来供应将有所分化
2021年接近尾声，土拍基本结束，各区域土地成交热度不一，金水区2021年住宅用地成交建面约339万㎡，位列全市第一，高新区紧随其后，经开区作为城市发展新区，本年仅成交约110万㎡土地，仅高于二七、管城区域。
CRIC投资决策系统
今年土地成交一定程度上影响2022年的商品房市场供应，区域间供求分化将更加明显。作为成交主力的金水区，区域内三全国基板块和杨金板块处于发展热期，现在售项目较多，且多为新开发项目，新成交土地逐步入市后，板块明年市场竞争将更加激烈；而成交热度较低的经开区，多为政府托底拿地，仅金茂一家企业在经开老城拿地，随着华润、保利等项目库存相继去化，金茂未来府将成为2022年经开老城板块唯一主力在售项目，有较大市场机会。
#02
郑州全年土地成交量创五年新低
未来供需结构将有所变化
郑州市土地成交量连续四年下降，2021年郑州主城区商住用地成交建面约1364万方，同时三批次土地成交中，区域平台公司托底拿地，后期土地开发周期将有所延长。2021年1-11月郑州市商品住宅供应下降明显，同比去年同期下降约22%，供求比约为1.17，较2020年下降，受土地成交影响，预计明年上半年市场供应将继续走低，供需比将持续减小，趋向健康。
CRIC投资决策系统
至此郑州2021年集中土地以“高开低走”结束，尽管年末房地产信贷环境边际放松，但市场信心短时间内预计仍难恢复，土地成交端在明年上半年预计也难有明显回暖。
2022年国家层面将稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，在地产企业生存环境不断发生变革的今天，企业困境明年或将得到缓解，但土地市场高溢价时代将一去不返，低溢价拿地将成为热点城市集中土拍常态。
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