减持潮来了！楼市热钱，大撤退了！

作者：子非鱼

“墙倒众人堆，破鼓万人捶”，这句话可以作为2021年中国房地产的年终总结话语。

2021年的中国楼市，前热后冷。上半年，多数城市延续着去年楼市的余热，依旧非常活跃，比如重庆、西安、武汉、杭州、长沙等城市。

上半年，西安、杭州上演了多轮万人摇号抢房，重庆、武汉、长沙等城市则在第一轮集中供地时，拍出了地王，地价均刷新了天际线。

然而，到了下半年，由于年初信贷收紧政策开始显威力，各银行放款时间延长，短期的金融杠杆被撤销，成交量和房价进入了普跌周期。

土地市场方面，第二轮集中供地出现了大面积流拍现象。

成交量方面，多数中心城市的二手房成交量腰斩。

房价方面，国家统计局公布的数据显示，绝大部分城市的房价在下跌，无论新房还是二手房。

房企方面，则进入了大规模债务违约和暴雷的时间段。

在这种背景下，市场上的资本热钱也开始大规模撤退，加速了房地产市场的冷却。在这方面，险资撤退最为迅捷。毕竟，春江水暖鸭先知。

比如中国人寿减持万科。

万科披露的2019年年报中，中国人寿持股比例为0.86%，到2020年6月份持股占比为0.97%，说明这期间中国人寿在增持万科。

但从去年下半年开始之后，中国人寿开启了卖卖卖模式，万科披露的2020三季度财报显示，中国人寿持股比例降至0.93%。最新披露的三季度财报显示，中国人寿持股比例已经降到了0.61%。

来源：万科2021年三季度财报

再比如大家保险，多轮减持金地。

从9月份减持一直到12月份还在减持。

就在几天前，金地股份发布公告，大家人寿从这个月15日至23日，对金地减持了5%的股份。

而在此之前，大家人寿已经对金地减持5轮了。

公开数据显示，减持之前，大家人寿是金地的第二大股东，持股20.43%，减持到今天，仅持股5.43%。

减持均价在11元上下，粗略推算，大家人寿自9月来的减持套现金额逾70亿元离场。

同样在近日，泰康系大幅减持。其中泰康人寿和泰康养老将7.41%的股份转让给沧州泰禾建材。泰康养老还通过大宗市场，减持了2%的股份。

和大家人寿获利套现近70亿不同，泰康系这次减持，是认栽减持。

数据显示，去年9月，泰康以每股6.09元，持有阳光城5.55亿股，耗资33.78亿元。而此次股份转让的单价为3.05元/股，股价跌去一半。

除了以上险资抛售房地产外，君康人寿、和谐健康、华夏人寿、阳光人寿等也对地产股进行了不同幅度的减持，在被减持的房企中，不乏万科、保利、金融街、阳光城、招商蛇口、华侨城Ａ、首开股份等品牌房企。

险资集体抛售房地产，三季度减持可以理解，毕竟当时整个房地产行业太冷了，房地产板块无论A股还是H股，都在大幅跳水，资本毕竟是趋利避害的。

那进入12月份，在房地产频频传来利好消息，在信贷逐渐回暖，在房企融资逐渐有所放松，在政策面持续释放温暖信号，在降准降息已经开启的背景下，险资为何还要减持房地产？此时不该是抄底的好时机吗？

一言以蔽之，无利可图了，或者说，房地产已经没有多少回报了。

诚然，在政策与信贷转向回暖的背景下，2022年的楼市不可能会像今年这么冷，整个房地产市场正在筑底企稳。

但只是筑底企稳而已，不会是筑底强势反弹。这一点，在最近召开的几场重要会议上，表达得再明显不过。

近日，住建部部长王蒙徽接受总台央视记者专访时，用一个字定义了明年的房地产市场，“稳”。

他表示，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转、高收益”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。

所以明年，要稳妥地继续实施房地产长效机制，要落实城市政府的主体责任，同时也要强化省级政府的指导和监督责任，进一步保障刚需，同时满足合理的改善性的需求。

一言以蔽之，明年的房地产市场，是要回归正常，而非回归跳动。

我个人觉得，中国人民银行调查统计司原司长盛松成对最近的政策解读，相当到位：

1、房地产调控的大方向不会改变，不会再回到原来的老路上去。在这点上，房地产企业不应该抱有幻想。

2、房地产市场运行的底层逻辑已经发生了变化，这个变化就是房子不再是投资的对象，而是为民生所计。

房地产的黄金时代业已过去，已经切换到了青铜时代。

过去房企可以躺着赚钱，未来，房企必须比拼品质才能存活。

换句话说，过去房企赚钱，是时代给的机遇，未来想赚钱，就要各凭本事。

在这种背景下，很多房企过去凭运气赚到的钱，未来会凭实力亏掉。