年关将至，商道童言（Innovationcases）留意到做空机构浑水又开始了行动，这次发布了长达77页的报告称要做空贝壳。
“这是一个巨大的骗局，就像瑞幸咖啡一样。”浑水称，贝壳从事系统性欺诈，收入造假，存在虚报门店、中介数量及房屋交易额的情况。并且浑水估计，贝壳二季度及三季度收入数据和新房(GTV)总成交量都被夸大，甚至存量房成交量也被夸大。
将贝壳与瑞幸咖啡比肩，的确是浑水的风格。 《》
贝壳反驳很硬气，称浑水“缺乏对贝壳业务的基本认知和报表的正确解读”，在回应中称浑水数据抓取错误，“存在大量事实错误、未经证实的陈述及误导性猜测和解读”。
贝壳的股价被打击了吗？
这次是指出贝壳通过虚增GTV和收入、虚报门店和中介数量来欺骗资本市场。
其一是交易量(GTV)和收入 。浑水在贝壳平台上收集交易数据，然后通过实地访谈、实地走访抽查结果。认为2021年贝壳Q2-Q3收入虚增约77%-96%，新房和存量房GTV分别虚增126%和33%。
其二是虚报门店和中介机构数量。 浑水通过实地考察和实地走访，预测贝壳的店铺和中介数量被严重低估。与此同时，浑水还质疑贝壳也在虚报中介人数，出现了幽灵商店的情况。
其三是虚假收购。 浑水还质疑贝壳虚假收购中环地产、圣都装饰等标的，并利用虚假交易向股东转移资金，平抑了本不该存在的现金余额。
基于以上，浑水认为贝壳是一个巨大的骗局。
很大水平上，贝壳股价的预期，来自于房地产市场走势和本身的运营状况。开源难的状况下，过往贝壳快速的平台化扩张形式却沉淀了大量本钱，运营持续承压，也由此进入调整期。
虽然当前政策有回暖迹象，但政策端到市场端的传导仍需时间，市场仍寒意重重。同时当下很多房企债务危机仍在累积，贝壳面临局部应收账款（即房企的新房佣金）存在回收的风险。
所以在市场仍未见底、本身运营承压的状况下，贝壳股价仍有下跌的可能，想要进入上升通道，仍需时间。换句话说，即便没有浑水做空，依照当前的市场形势，贝壳的股价还很可能会往下走。
为什么是贝壳？
浑水以针对中概股公司名声大噪，从过往行径看，做空上市公司股价套利，方法、标的、时机，缺一不可。高光时，贝壳股价一路上扬，市值一度冲到六千亿；今年以来，贝壳股价却陷入下滑通道，因此引起了浑水的关注。《》
浑水此番盯上贝壳，很大原因是目前中国房地产的遇冷，毕竟国内在美上市的地产类公司并不多。而作为国内房产交易份额最大的贝壳，无疑是晴雨表。
作用在这个行业巨头上，裁员、关店、交易额下滑，股价已是下跌趋势，在贝壳的多事之秋予以做空，意味明显。
房地产市场的交易活跃度下降，二手房业务受到冲击，导致贝壳的业绩承压严重。然而，贝壳的收入降幅远低于大盘。表面上看，主要是新房业务同比增长，部分抹平了贝壳二手房业务的下滑，这可能是此时浑水做空贝壳的主要原因。
贝壳会否会步瑞幸后尘？
此前，浑水成功做空了瑞幸咖啡，2020年10月，瑞幸被迫退出市场。但浑水中错手的案例并不少，像跟谁学、展讯通信。此外，这次浑水的报告存在明显的恶意卖空倾向，是值得警惕的。
至少就中国房地产市场而言，虽然有降温，但没有出现断崖式下跌。一味否定包括中介公司在内的中国房地产企业的经营业绩，本身就是对中国房地产市场的不准确把握。
因此，贝壳是否是下一个瑞幸还不确定。但毫无疑问，贝壳经营层面依然存在极大的不确定性。《》
一方面，贝壳“同时是裁判员和运动员”饱受质疑，很难取得第三方中介机构的广泛信任。另一方面，随着反垄断政策的收紧，贝壳形成的平台效应越强，区域垄断行为越重，其业务受到反垄断影响的可能性越大。
另外，贝壳自营业务2.7%及以上的费率不可持续，高于市场水平的成本最终会转嫁给消费者，无疑会增加买家的负担。会间接抬高房价，中介推高存量房价等于间接推高新房价格。《》
可见，一旦财务造假真的被锤了，对于贝壳来说，无疑是雪上加霜。
数字经济应用实践专家骆仁童 认为，在宏观调控的新常态下，贝壳想要复制过往的高增长难度很大。从更久远的角度看，如何顺应当前的数字经济变革，调整业务和服务，才是能实现持续的增长的根本，这才是贝壳需求处理的问题。
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