很多人都没想过，地产行业有一天会变得如此风声鹤唳。
花样年、泰禾、华夏幸福、恒大……
债务违约的名单在不断变长，业内外都在猜测下一个会是谁，抗风险能力较强的主流房企尚且如此，足以说明，房地产行业真的进入了至暗时刻。
城门失火，殃及池鱼，行业遇到危机，受到牵连的还是广大的购房者，越来越多的房企资金链出现断裂，预示着越来越多的项目可能出现烂尾，购房者的艰难处境可想而知。
房企深陷破产危机
破产意味着法律关系的终止，也意味着债权债务关系的终结，越来越多的房企出现债务违约或破产，无疑是一个行业陷入危机的最显著特征。
根据人民法院数据，截止2021年10月11日，提交破产文件的房企数量高达310家，而这一数字去年是499家，2019年是528家。房地产行业从2017年开始进入深度调控以来，危机不断暴露。
9月以来，新力控股、花样年、光耀集团先后暴雷或破产，暴雷速度明显加快。目前房企的现金流被全方位掐断。
海外资本市场都在抛售地产股和债，境内严控负债规模，唯一合法的融资渠道销售回款受困于按揭额度，卖出去的房子收不回款。
近期代表性房企暴雷情况
“2021年房企违约数量爆发式增长，而且违约企业中出现了以华夏幸福和蓝光为代表的知名大型房企。”中证鹏元数据显示，房企首次出现违约在2018年，当年违约债券6只，2019年-2021年房企违约债券数分别为14只、19只和45只。
无论是债务违约还是破产，房企资金流断裂，都将对行业产生巨大的危害，比如，导致楼盘停工，承包建设的农民工可能也拿不到工资，债券投资人以及银行等机构更是面临巨大的投资损失。
债务违约意味着什么？
实际上，房企债务违约是风险暴露的第一步，也意味着房企进入生死存亡的待定状态。
从法律上讲，债务违约如果无法得到解决，后续面临的结果有两种，一种是各方都不愿意看到的破产。根据《破产法》的规定，企业不能清偿到期债务，并且资不抵债，两个条件同时具备才构成破产原因。
根据以往案例，破产重组包括资产重组、债务重组、资产债务联合重组等，可能是战略投资方，可能是政府救市，可能是其他企业来救市。核心是对现在濒临破产的企业进行资金注入。
重组大概有三种方式，一是有望重组类，虽然债务违约，资金链断裂，但公司手握核心资产，理论上资产大于债务，这类企业能否成功要看市场、商机、谈判、投资人和领导层预期。
二是比较艰难的一类重组，典型特征是资不抵债，企业也想走破产，但可能政府不希望，因为很多老百姓的问题不好解决，因此，还是要尽量救。
三是国企或央企介入，重组或者把企业变成国有化，覃霖认为，这种重组更多是一种形式，考虑的价值因素不光是财务本身，还会涉及社会稳定及地方经济，微信公众号地产offer。
当前，各方都认为房企破产重组的难度非常大，而行业集中暴雷，进一步加剧了重组难度。
一般来讲，重组能否成功，一方面看领导层是否有魄力折价出售资产，比如，万达王健林骨折价出售文旅和酒店，换来资金偿还债务；另一方面，也要看市场环境，这会直接影响到购买方的市场信心。
当前很难判断违约房企未来的走向，因为其资产质量有待第三方机构的排查和评估，需要时间才能最终清楚。
购房者
可能面临的最坏情况
虽然有法律权益，但执行程度还存在不确定性。
如果房子已经具备交付条件了，购房者的优先权就能落地，如果不具备交付条件，可能也没有办法，能否拿到房子，还要看具体的项目情况。
最坏的情况就是房企资产流拍，举个例子，当年的鄂尔多斯被称为鬼城，资产拍不出去，钱拿不回来，人也住不进去，这是最坏的情况，资产就在那烂着，相当于完全打水漂。
如果面临最坏的情况，破产房企的资产无人接盘，无法筹措资金建房，购房者是否还有出路？
一位资深律师表示，抛除所有的法律法规，很多烂尾楼盘能否得到妥善解决，还有一个重要的影响因素就是依靠政策。一般情况下，房地产项目烂尾，当地政府都会接入。
比如，自恒大流动性问题爆发以来，在监管层统一协调下，部分地方成立由省级政府牵头、市县级政府为主体的恒大风险化解专班小组，计划帮恒大部分停工项目复工。
但政府最终能否承接，也要看当地政府的资金承载能力和违约房企的项目数量，也就是说，购房者能否收房，政府的实力也至关重要。
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