买房必看！2022年楼市政策5大预测！

时间过得真快，魔幻的2021年眼看就要结束了。

大家今年过得还好不？欢迎评论区说说你的酸甜苦辣~

是的，每年这个时候，咱们都会进行楼市年终总结和明年预测。

今天，咱们先从调控政策说起，毕竟这是短期影响楼市的重要因素。

而且今年调控也出了非常多的新鲜事儿，所以我愿称之为“试验之年”。

试验的结果，大家都知道了，房地产业遭受重创，还拖垮了经济。

那么，2022年楼市政策会怎么走？来，让我们开始吧！

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高层定调

关于下一年的楼市调控政策走向，其实每年年底高层的两个重大会议，已经定调了。

一个是中央政治局会议，另一个是中央经济工作会议，前者是简要说明，后者是具体补充。

所以，你只要读懂这两场会议传递的信号，就大概能判断明年调控政策是松是紧了。

这两场会议提到的房地产内容，分别如下：

中央政治局会议：要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

中央经济工作会议：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展

可以看到，两场会议有不少内容是重合的，例如：

第一，推进保障性住房建设。这是明年和未来房地产市场供应的重要任务，以后很多买不起房的刚需都会进入保障性住房市场，由此会对商品房市场造成一定的冲击。

第二，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。这意味着，明年刚需和改善购房群体贷款难的问题会得到进一步缓解，同时房屋质量问题也会得到改善。

第三，促进房地产业健康发展和良性循环。这意味着，房地产业每一个环节都不能出岔子，尤其是今年频频爆雷的房企，而未来房地产市场将回归正常周期，不会再出现大起大落。

不同的是，中央经济工作会议额外提到了：

第一，几乎年年都有的“房住不炒”，说明这是长期的策略，不会退出市场。

第二，加强预期引导，主要针对几方面，一是房贷宽松不代表楼市会入夏，二是各地楼市不能过冷或过热，三是明年放水不能违规流入楼市。

第三，探索新的发展模式，包括坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

第四，因城施策，说明明年地方在调控上能有更多自主权，过冷的地方可以适度放松，过热的地方要收紧调控。

整体来看，高层会议给明年调控政策的定调是偏松的，所以明年大家买房不会再像今年这么难了，但对于一些市场风险问题，高层也提前打了预防针，避免房企再出现大规模流动性危机，各地再出现过冷或过热的情况。

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房地产贷款

从目前来看，关于房地产贷款政策，主要分三条腿来走：房企的“三道红线”、银行的“两道红线”、LPR+银行加点数。

房企的三道红线，目的只有一个：降负债、降杠杆。

但从这一年多来看，习惯了高周转、高杠杆的房企，还是非常不适应的，甚至遭到了致命打击。

具体表现就是：美元债违约、理财产品爆雷、项目停工烂尾现象增多、地方到中央相继开房企诉苦大会。

不过，这段阵痛期其实也已经告诉大家：哪些房企的房子能买，哪些房企的房子不能买。

当然，为了防止流动性危机扩大，高层也并没有见死不救。

例如，最近房地产开发贷款逐步增加，央行、银保监会发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》等，都在解决房企的融资难题。

但我还是坚持之前的观点，并非所有房企都会得救，明年开始大鱼吃小鱼的戏码会陆续上演，高周转、高杠杆的模式将一去不复返，未来市场一定是央企、国企的天下。

而房企的三道红线也会继续实施，因为这是大浪淘沙的工具，只不过部分实力房企有困难了，高层会给一点止痛药，仅此而已。

银行的“两道红线”，也很好理解，就是各大银行再也不能像以往一样，任意发放房贷，从今往后额度比例已经定死。

具体如下图：

所以，在上半年市场火热的情况下，不少银行的额度已经用完，导致下半年“房贷利率提高”“放贷周期延长”“审批流程变严”成为了很多购房者的烦恼。

如此一来，下半年楼市开始急转直下，二手房先跌一波，然后一手房跟着跌，导致三季度拖了经济后腿。

也正因为如此，近段时间高层才开始给部分银行增加额度，房贷环境才得到逐步改善。

根据贝壳研究院数据显示，12月全国103个重点城市，房贷利率连续3个月环比下降，放款周期缩短到2个月以内。

其中，首套房贷利率为5.64%，二套利率为5.91%，均较11月回落5个基点。

不过从目前的情况来看，下调的只是银行加点数，为的是纠偏之前的用力过猛，而5年期LPR利率并没有下调。

我觉得，明年银行的房贷额度应该还会增加，利率会进一步降低，但主要还是通过下调银行加点数的方式来实现，而5年期LPR利率是否会下调还得看市场行情是否继续低迷。

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二手房指导价

这是今年最大的楼市调控杀器，没有之一。

毕竟以往二手房交易本来就是市场化，价格由房东决定，地方没有任何干涉。

如今，地方插了一把手进来，银行只能按指导价放贷，自然会掀起轩然大波。

没办法，二手房不限价，越涨越高，一二手房倒挂差就越大，打新就越火热。

要缩短一二手房的倒挂差，降低打新的吸引力，也只能对二手房下手。

结果大家也看到了，部分城市出台二手房指导价后，市场立马量价大跌，连一线城市也无法幸免。

不过，随着房贷环境的边际放松，以及业主的心态转变，不得不降价卖房，二手房成交量也开始反弹了。

对，我说的是反弹，而不是回暖，因为现在的成交量和上半年和去年相比，屁都不是。

大家参考一下四大一线城市的数据：

这是北京的：

这是上海的：

这是广州的：

这是深圳的：

所以，我觉得除了深圳是全市一刀切之外，明年其它城市也没有扩大指导价范围的必要了，因为市场压根儿谈不上火热，尤其是带动这轮二手房大涨的学区房，已经被锤个半死了。

而其他没出台二手房指导价的城市，也说明当地二手房市场行情一般，明年估计也不会出了，要出今年早出了。

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集中供地制度

这个政策目前主要在22个热点城市试行，也就是一年分三次进行集中拍地。

目的主要有几个：降低土拍溢价率、抑制房价过快上涨、降低城市对房地产的依赖。

但是从今年大部分城市的三次集中拍地来看，犹如坐过山车一般，大起大落。

第一次集中拍地，房企激情四射，高位站岗，热门城市地王频出，嗨到上天。

第二次集中拍地，规则大改，拿地没赚头，房企集体躺平，市场直接凉透了。

第三次集中拍地，门槛降低，大部分民企依然无动于衷，只好由GJD兜底。

以拍地大王杭州为例，这两天也结束了第三次集中拍地，是为数不多没有出现流拍的城市。

下面是它三次集中拍地政策的对比图：

通过修改土拍规则，杭州第三次集中拍地，终于迎来大反转，推出的35宗涉宅地块全部成交，24宗封顶摇号，封顶率69%，平均溢价率6.98%。

其中，国企拿地数量占33%左右，其余的地块都被本土房企和浙系中小房企拿下。

但整体来看，绝大部分城市只是由凉转冷，并没有出现首次集中拍地时的火热。

所以，我预计明年这22个城市土拍规则应该还会继续调整，包括下调起拍价、取消限价、降低拿地资格等。

毕竟，民企才是占大头那个，况且GJD总不能每次都兜底吧？

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房地产税试点

关于房地产税试点，今年主要有三个时间点：

5月11日，四部委召开房地产税改革试点工作座谈会。

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

12月13日，中国人大网发布财政部部长刘昆对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明，同时发布全国人民代表大会宪法和法律委员会对草案审议结果的报告。

从前两次来看，很多人都以为明年大概率会试点房地产税，连试点城市、如何试点都有人在预测。

但第三次之后，我觉得房地产税试点明年可能不会实行了。

为什么？

因为在审议结果的报告里，宪法和法律委员会提出了这么一个修改意见：

有的常委委员提出，我国居住用房地产的情况较为复杂，各类人员的住房需求、税收负担能力差异较大，对房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素，建议授权国务院在改革试点过程中逐步研究探索、及时调整完善，形成成熟经验后再在法律中统一规定，授权决定可不对相关内容作出规定。宪法和法律委员会经研究，建议采纳这一意见，删除决定草案第二条、第三条。

那么，草案第二条、第三条是什么？

草案第二条为“国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。”

删除这条之后，就意味着办法可能完全由地方根据实际情况来制定，换句话说，不会有全国统一性的试点办法。

草案第三条为“国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。”

删除这条之后，就意味着试点地区不需要来确定，而是由各地根据实际情况来选择试点还是不试点。

所以，两条都删除的话，就说明房地产税试点由硬性要求，转变为由地方主动探索、选择的模式。

那么，结合目前房地产市场低迷的情况，你觉得明年会有城市主动实行房地产税试点吗？

答案，相信大家已经心中有数了。

哎，一不小心又说多了，感谢还能看到这里的老铁们。

今天先聊到这儿吧，关于明年房价走势，咱们下次再聊，散会~