满城豪宅？2021年昆明新盘超40个，高端盘占比近半！

回顾2021年，市场低温，但昆明新项目却不少。

据不完全统计，这一年昆明新增楼盘超40个，已开盘的超30个！

同时，这也是昆明高端楼盘盛行、博弈的一年。

具体情况如何，一起往下看。

2021年新增楼盘超40个

上下半年开盘数量相当

回顾2020年昆明土拍，可谓十分热闹，精彩不断，单住宅用地就拍出126宗。这也为2021年的新盘数量打好了基础。

据房小星不完全统计，今年昆明新增楼盘超40个，其中30余个盘现已开盘。

其中，约70%的新楼盘分布在北市区、经开区、世博片区、巫家坝、西北新城等区域。这也符合2020年土地出让情况。（延展阅读：全回顾！126宗！揽563亿！2020年昆明土拍大戏看点合集！）

从新盘首开的情况来盘，今年上半年17个新项目开盘。而尽管下半年市场下行，但开盘数量与上半年相当，有18个。

不过，从成交层面来看，热销的情况大多出现在上半年。
克而瑞数据显示，今年1-6月，昆明新建商品住宅成交价都在15000元/㎡以上，2月份最高达15863元/㎡。

▲近1年昆明房价变化走势|图源克而瑞

可以说，上半年房价“在线”，新盘销售情况也不错。

这期间，新开的楼盘如卓越·滇池晴翠、龙湖·山海原著等首开当天去化情况都十分乐观。

龙湖·山海原著6月11日首开，据悉，当天推出200套房源，到访客户超700组，1小时内房源几乎售罄。

▲图源项目官微

而卓越·滇池晴翠首开当天推出515套房源，认购套数418套，去化率超80%。

自7月份起，房价降至15000元/㎡以下，9月、10月更是降到14000元/㎡以下。并且下半年开盘的项目，蓄客情况和去化情况都不算好。

昆明住宅高端化

“豪宅”占比近半

就目前的昆明市场情况来看，刚需仍然主导成交，但改善产品的市场也在逐渐扩大。

2021年，更是昆明住宅高端化的一年。

据统计，今年新增的住宅项目中，有近1半的楼盘是“豪宅”。

从上表可见，2021年的高端住宅分布在北市区、度假区、市中心片区、巫家坝及西北新城五大板块。

其中，度假区、市中心片区、巫家坝都是昆明传统公认的“富人区”。而北市区和西北新城则是新晋的豪宅区。

西北新城则更像改善产品“试水”阶段，楼盘以“高低配”为主，房价也低于其他高端住宅。

北市区特别是北京路沿线，则依托完善的配套，大平层集中落地，一举成为昆明豪宅市场的“黑马”。

▲昆明北市区一角

同时，也不难看出，今年的高端项目中，洋房、别墅等低密楼盘占比约1/3，高层/大平层豪宅占2/3。

可见，大平层已逐渐成为高端住宅市场的新主角。

为何如此？

一方面是“限墅令”及昆明市对复式住宅户型设置的限制，给了大平层出圈的机会。

另一方面，大平层项目多位于配套完善、地段繁华的区域，符合快节奏下高净值人群的居住需求。

与以往相比，改善人群在注重产品的同时，也更加注重社区硬件及物业品质等方面。

高端住宅在拥有大户型、优质社区物业、精细化户型设计的同时，又能保障业主入住之后的体验感。这也是豪宅走俏的原因。

2022年新盘骤减？

上半年或能有10余盘面世

易居房地产研究院近日发布的一份报告指出，截至11月底，中国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万㎡，创5年来新高。

看来，2021年昆明新房市场以去库存为主也是有迹可循。

12月15日，国家统计局发布2021年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况。

数据显示，自今年2月达到小高峰后，全国房地产开发投资增速持续收窄，目前房地产开发投资增速已连续9个月收窄。

▲图源国家统计局

这一年，也是开发商集体“躺平”的一年。

从土地出让情况来看，昆明今年住宅用地成交多数为零星、后续等“补充”类用地，新上的独立住宅地块多数以流拍收尾。

除了必要的后续用地，大多数头牌房企如中海、万科、中交、碧桂园、龙湖等，都没在昆明新增土地储备。（延展阅读：完成率不足3成！2021年昆明土拍揽金约105亿！）

因此，明年上半年住宅市场新楼盘或有所减少。

据统计，今年昆明主城新增的项目中，有7个楼盘目前还未开盘。其中，俊发集团大3大新盘（俊发城·逸凌峰、俊发星辰俊园、俊发未来城）预计在2022年1月开盘。

除此之外，还有中南君启、融创/义承大树营项目、碧桂园翠湖映象、中粮鸿云等新盘还未释放项目信息。

总体看来，目前昆明主城新盘“库存”还有10余个，若进展顺利，或能在明年上半年面世。

当然，2022年的市场还得视土地、政策、调控等情况而定。

目前，昆明房价也有“触底”的迹象，政策方面也稍有放松，未来房地产市场还是值得期待的。