亏损逾百万，坚守或离场？燕郊房价神话破灭后的痛与反思 楼市地理

很难用一个词概括燕郊。北京睡城、楼市腰斩、炒房客心碎之地，在中国房地产市场起起落落的年代，燕郊被贴上许多标签，无一不跟房子有关。

燕郊本来的样子，这里的老居民，似乎在房价洪流的裹挟下，被悄悄抹除。

冬季夜晚，路灯亮起，燕郊破旧的老城区燃起一丝生机。下水道冒出的热气，冲向熙熙攘攘的人流，狭窄的双向道马路，撕开这片土地真实的一角。

这里不是北京，只是河北廊坊三河市的一个小镇。规划错乱的老城区，被周边的现代商品房包围，站在五层楼房往外看，眼前是四处交缠的电线，和宛如县城超市的购物中心。一个迷你篮球场、几处健身器材，承载起少年和老人所有的娱乐。

带有浓重东北口音的王强，说自己是“燕郊人”。离开东北老家后，他在北京街角开了家迷你超市，生意冷清。偶尔，他会跨城跑出租，把一波波年轻人送往北京，夜幕降临时，再沉入车流挪回燕郊，有时要耗时三小时。

谈起房价，王强先是露出一丝不经意的苦笑，然后是漫长的沉默。五年前，燕郊楼市火热时，王强作为刚需入场，然后眼看着房价在调控后一路下滑，至今手中的房子没回到原值。他只庆幸，自己当初没加太多杠杆。

真正土生土长的燕郊人，有的变成手握几套房的拆迁户，有的住在老城区等待改善置换，他们的数量，已远远赶不上外来人口的规模。租房的、暂时安家的北漂，成为燕郊最庞大的群体，把这里当作通往北京的“驿站”。

复杂的群体构成，让一种魔幻的撕裂感，在燕郊溢出。站在老城区路中央，每隔几秒就有外卖小哥飞驰而过，这并非一个普通小镇的样子。这里还有酒吧、夜店、剧本杀、轻食店......城市年轻人喜欢的东西，都能在此找到踪迹。

实际上，即便房价腰斩，燕郊仍是许多北漂的“造梦之地”。深夜十二点，汽车马达的轰鸣声仍会在燕郊回荡，成群结队的年轻情侣，骑着摩托车呼啸而过，融入霓虹灯光中。这些新生力量，为失去房价“神话”的燕郊，提供了更多可能。

神话破灭

燕郊之所以特殊，根源还在于地理位置。

近日出现疫情的通州宋庄，位于北京东部，往东再走五公里，就会来到大名鼎鼎的潮白河。

天气晴朗时，潮白河的汩汩水流呈深蓝色，河的一边是通州，另一边就是河北与北京的交界地——燕郊。如果步行的话，一个成年人用时五分钟，便可以从北京“穿越”到河北。两地的界牌，则被大型货车与公交车流所淹没。

踏入燕郊，这座小镇开始出现大型商贸城、超级社区。商贸城内，聚集着服装批发和零售商，密密麻麻的店铺，被淘宝当季流行服饰、直播器材、快递盒包围。许多东北女孩在这里开始了“北京梦”，靠北京外溢出的超大人流攒起第一桶金。

这些东北女孩，以及数量更多的北漂，也支撑起燕郊疯狂的房地产市场。

紧邻潮白河，大型社区“欧逸水岸”在河畔投下稀疏倒影。早在2013年，欧逸水岸开盘售卖，均价一万左右，当时河对岸通州的房子要卖三万。紧邻北京的地理位置、较低的房产价格，让许多北漂看到安家置业的希望，转身奔往燕郊。

在北京工作的李薇心动了。当时23岁的她，已经开始跟男友考虑结婚，但北京高昂的房价，让他们望而却步。半是向往半是无奈，李薇决定把工作和买房这两件大事，都放到燕郊完成。燕郊房价还在一万的时候，她和男友在这里有了第一个家。

随后发生的事情，让李薇瞠目结舌。2016年，燕郊房价开启疯狂上涨模式，欧逸水岸最后一栋楼售卖时，均价已经飙到两万多。这还不是最夸张的，按李薇的说法，当时真的是“一天一个价”，热门楼盘今天不去订，明天售价就能涨一两千。

支撑燕郊房价上行的，除了李薇这种北漂刚需族，还有很多炒房客。他们在楼市行情火热、置业北京“后花园”、开发商炒作等因素影响下，在燕郊动用杠杆囤房，想靠环京楼市的概念大赚一笔。燕郊这座小镇，也在资金的助推下开始“变形”。

最夸张也最典型的项目，要属首尔甜城。北京“9·30新政”出台后，很多北漂青年失去买房资格，于是转去燕郊，燕郊房价也从2015年的1.5万涨到2016年的3万。首尔甜城更夸张，2016年部分房源开售时，价格高达4万，并几乎告罄。

看到这种形势，李薇再次蠢蠢欲动，在燕郊楼市爆火时买了第二套房，房子均价逼近三万。她以为，自己能在火热行情中赚到一笔。没想到，接下来的剧情急转直下。

2017年，在燕郊楼市近乎不理智的情况下，廊坊市接连祭出严厉的调控政策。6月3日，廊坊市出台购房新政，外地户籍需有3年社保或纳税证明，并且限购一套，本地户籍限购两套。隶属于廊坊“北三县”的燕郊楼市，受到政策直面冲击。

“当时想花钱办燕郊社保，都不好弄。”李薇说。就这样，很多在北京工作的人，一夜间失去燕郊买房资格。廊坊这轮限购，直接影响了重仓环京的房地产企业，比如华夏幸福。燕郊楼市疯狂的房价故事，也自此跌落神坛，直到今天都未回暖。

安居客数据显示，燕郊2021年12月二手房均价18722元/平方米，许多热门小区的挂牌价，不及当初售价的一半。李薇买的第二套房，也在这轮房价下挫的过程中，至今趴在低谷。

曾经大热的项目首尔甜城，则在燕郊房价腰斩后，寂寞地等待有人来“拯救”。12月下旬，记者在首尔甜城三期南区看到，这座早就建好的洋房项目，迎来三三两两的顾客。发旧的红色墙体、早已不流行的室内装修，再不复当年卖四万也有人抢的时刻。

断供出现

房价下跌的连带影响，在燕郊很多角落都能找到踪迹。

走在燕郊老城区内，欧式复古建筑与“百姓澡堂”隔街相望，两种风格迥异的存在，映射出这座小镇曾拥有的疯狂年代。更引人注意的是，每走几步就能看到装饰公司，这些曾趁着楼市火热密集涌出的门店，如今很多生意冷清、少有人光顾。

李薇买在高点的那套房，如今二手均价还在两万左右徘徊，算下来房子总值缩水超三成。她尽量不去想这些事，每月月供能还上，日子照过即可。但是，有人接受不了燕郊房价下跌的幅度，更接受不了每月房贷的力度，继而选择断供。

张晶是“弃房”离场的人之一。2016年，张晶买入东方夏威夷一套房，并在中国建设银行廊坊燕郊支行办理了贷款，银行发放的贷款总额为164.5万元，借款期限为2016年10月24日至2046年10月24日，张晶还用房产提供了抵押担保。

贷款办下来后，张晶按时还了三年贷款，但是从2019年9月开始，这笔贷款出现逾期，到2020年1月21日后，张晶再未偿还过这笔贷款。因没有及时清偿应还本息，银行方面多次催收，不过张晶仍未及时履行清偿欠款的义务。

一般来说，按贷款合同要求，如果购房者未按时足额偿还任意一期贷款本息，银行可采取收取罚息、复利，并宣布贷款本息立即部分、全部提前到期等措施。

不仅如此，如果发生断供行为，相关全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用，以及可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用等，均需购房者承担。

此外，因房产办理了抵押登记，如果购房者未按法院判决、按期履行债务，银行有权对享有抵押权的房屋以拍卖、变卖该房产的价值优先受偿。

2020年7月28日，法院对银行与张晶的金融借款合同纠纷立案后，公开开庭审理，银行方面委托诉讼代理人出庭，但被告张晶未到庭参加诉讼。

最终，法院判决这笔购房贷款立即到期，判决生效十日内，张晶需偿还银行贷款本金157.87万元、利息5.8万元，罚息1700元，合计163.83万元，并给付自2020年6月12日起至借款本金还清之日止，产生的所有利息及罚息。

“东方夏威夷最早在2002年开盘，开盘价6000元左右。均价几千买的人，没有断供的，最近出现的断供案例，都是近两年买的二手房，踩在了燕郊楼市上涨的高点。现在这个小区均价两万多，比高点缩水超三成。”有熟悉当地楼市的人称。

走在燕郊大街上，东方夏威夷算是一道独特的景观，欧式风情的小洋房，与街对面的“鹤岗光头强烧烤”形成鲜明对比。不过，相似之处是，烧烤店已经挂上了锁，东方夏威夷也在燕郊房价下跌的过程中，变成一些购房或炒房者心中的隐痛。

近期，还有网友自述称，2017年在燕郊花426万买了套房，四年还了16万本金、64万利息，如今这套房在二手市场跌到235万，于是他选择断供。当初426万买的房子，现在账面缩水191万，加上64万利息、律师费等，亏了超两百万。

从这些案例可看出，断供并非是一了百了、让银行收房子那么简单，抛开应该偿还的本息、罚金不说，如果房子被拍卖，所得款仍抵不上房贷，购房者仍要背上一身债务。

限购放开？

虽然房价起起伏伏，但需要看到，仍有源源不断的年轻人涌入燕郊。

90后张晴在北京做销售工作，最近她在考虑到燕郊买房。“很多中介都说燕郊不限购了，我想来看看，买一套均价两万左右的新房，后边月供跟男朋友一起还。要是靠我每月9000元的工资，想要在北京买房，短期和长期都看不到可能。”

无独有偶，在北京某事业单位工作的刘立，也打起了燕郊的主意。虽然不愁在京买房资格、工作福利也不少，但较低以及平稳的工资，仍让她感觉在京买房有些吃力。她跟张晴不同，并非要长久定居燕郊，只想将其当作暂时的居所和“跳板”。

没有当地社保的张晴和刘立，都把眼光移向燕郊，限购真的松动了吗？据多位当地置业顾问、房产中介称，2020年燕郊新房就已经放开限购，2021年二手房也加入其中。受楼市大环境影响，下半年购房者观望居多，但最近燕郊楼市成交逐渐走暖。

不过，三河市住房和城乡建设局告诉记者，在燕郊买房需要三年当地社保，没有关于放开限购的官方文件。“可能是他们中介自己宣传的。”

虽然限购放开的传言频繁出现、又屡次被否认，但燕郊新房市场确实出现一些“异动”。记者在走访燕郊多个项目时发现，那些打着“地铁房”名号的房子，仍会受到热捧。

位于燕郊植物园旁的福成·禧悦里项目，周末晚上售楼处人流涌动，没有冷清之意。每隔几分钟，售楼部大厅便会播报成交信息、传出砸金蛋的声音。置业顾问在谈及限购问题时称，在北京工作的都可以买，无需当地社保，“客户很多都是北京过来的”。

低于市场竞品价格、甚至低于周边二手房均价，是禧悦里受到关注的原因之一。而开发商更渲染的一点是，禧悦里紧邻已经动工的燕郊地铁线，距离燕郊潮白大街站一千米。记者在现场看到，该区域除了几栋封顶楼，其他配套仍在规划状态。

一直以来，交通都是让燕郊人头疼的问题，虽然有专线公交可直达北京，但庞大的人流量，加剧了通勤的负面感受。疫情之下，这一问题尤为突出。进京需要核酸、边界的检查站，使得燕郊的医院经常排起长龙，打工人拿到报告后，踏上漫漫通勤路。

燕郊地铁的规划，一定程度上给了他们希望。今年6月26日，北京轨道交通M22号线河北段工程正式开工建设，设有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高楼站4座地下车站，工程建设期为2021年至2025年，燕郊人乘地铁进京有望成为现实。

如果地铁如期开通，燕郊楼市会迎来春天吗？可以肯定的是，曾经房价疯狂上涨的年代，已经一去不复返了，有限的人口承载量、教育医疗配套待提升，没有北京“户口”的金子招牌，都将使得燕郊房价趋于理性，按自身区域价值找到合理定位。