转自：陪你去看房官方
11月，郑州二手房成交数据出炉。
有本地媒体迫不及待地宣称，“成交量回升，市场回暖，楼市春天不远了”。
笔者却用4个字形容，仍然很惨！
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郑州二手房市场还是那么冷，比天气还冷。
郑州市房管局数据显示，11月郑州二手房成交4816套。
数据来源：房管局，制图：河南楼市
的确，与洪水重建+疫情反扑双重打击下的8月份相比，是回升了。但要知道，4816套这个数据比今年1月份还惨，同比更是跌了3成之多。
不只是11月成交套数低，实际上，今年郑州二手房市场行情一直较为“惨淡”。
成交套数最高为今年4月，仅7544套，其次为6月成交7282套，其余1、2、3、5、7、8、9、10、11月，成交套数均不足6000套。这样的成交量处于历史低位。
事实表明，郑州二手房市场真的低迷很久了，当下也并未出现所谓的“回暖”。
更令人担心的是，价格也在逐步的下探。
郑州贝壳研究院数据显示，今年10月二手房均价13312元/㎡，环比下降了2.7%。无论是全市表现，还是贝壳数据表现，都呈现下降趋势。
与此同时，房东开始降价。贝壳研究院数据显示，今年10月，二手房业主调价时，降价房源开始迅速增加，由82%迅速增加至88%。
究其原因，不得不说今年受疫情、洪灾影响严重，市场信心不足，导致买家因价格不断探底而继续保持观望，当然也少不了新房与二手房之间存在价格“剪刀差”。
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二手房市场成交惨淡的情况下，作为二手房市场的硬通货，学区房会例外吗？
我们调研了当下郑州主流学区房的最新房价数据，来细看一下。
如果说郑州的教育资源是河南省的喜马拉雅山，那么金水区绝对就是珠穆朗玛峰。
以小学为例，在郑州30多所省重点学校中，金水区集中了10所。
正是因为这里聚集了郑州最强势的教育资源，即使在“跌跌不休”的二手房市场，金水区仍然有不少学区房房价逆势上涨，如工人路26号院、八中家属院、实验中学家属院、英地天骄华庭等。
对口纬五路一小的瑞园房价继续维持去年的态势，不过，近三个月仅成交了2套。
而经纬花园有明显下跌主要是因为这个小区去年涨得太猛，单价太高，这个跌幅也符合市场规律。
中原区二手学区房的价格，较之金水区还是比较亲民些，多小区近一年来涨幅较小。
其中，互助路小学家属院与中原工学院家属院，比较特殊。
这是因为二手房交易属于个人行为，而且交易数据样本少，造成的数据可能存在偏差。
另外交易量少的原因是，优质学校相对应的房子，老破较多，居住环境十分一般，还有很多小区房龄过老，银行通常是不会放贷，即使有着学区的加持，出手也比较困难。
二七区就算就着名校的加持，挡不住房价下滑。
二七区先跌的是供应量较大的新房市场，新房影响二手房价格不断下调，学区房也在一轮轮的房价下行的周期中扛不住了。
只有个别的2010年以后的次新小区如鑫苑现代城，还有上涨空间。
管城区学区房价格同样是整体下滑。
管城区的楼市主要集中在管南，而且新房大多签约有名校，如绿都澜湾签约的创新街小学、郑州八中，融创城签约管城外国语小学，盛澳金尊府签约创新街小学等。
被大量新盘分走客户之后，管城区的二手房目前成交量极低。
高新区学区房价格整体上扬。
在郑州，高新区的教育资源能排前三。无论是公立还是私立，丰富的教育资源令很多老城都羡慕不已！
高新区大部分的学区房，楼龄比较新，并且拥有规划较为合理的户型，成为了家长们追逐的优质学区房。
因此，业主们也是底气十足，自持的比较多，不着急出手，更不愿降价。
东区学区房，无论在成交量还是成交价上都远高于其他区，且近一年来，涨势仍在。
东区价值在于城市的发展主方向，城市的就业中心，高收入群体聚集地。学校是他的附加条件，有可以加分，没有也不会减分。
经开区的学区房中规中矩，溢价不高。
区域内新建学校相对较少，大都是在原来基础上改扩建的学校。
除了远大理想城之外，其他小区成交量一般。
远大理想城一直占据郑州二手房成交榜单前列，不仅是距离经开区最好的朝凤路小学很近，只有一路之隔，而且他是2010年以后建成的小区，社区较大，价格亲民。
相比去年，惠济区今年的学区房价格整体持平或微跌。
惠济区除了东风路小学、惠济区实验小学、江山路小学之外，基本上没啥名校可以选择，有点尴尬。
而且惠济区的新房市场供应大，且成交火热，二手房市场一直不容乐观，学区房也未能幸免。
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整体来看，东区、金水区、高新区、中原区的学区房比较坚挺，管南、惠济区和经开区一半涨一半跌，教育资源一般的二七区则全面下跌。
二手房整体趋冷的大环境下，学区房价格确实有所下跌，但开始出现了明显分化，潮水褪去才知道谁在裸泳。
英地天骄华庭、阿卡迪亚等优质学区房价格仍然坚挺，业主信心很足，不愿意降价。
而且，这些优质学区房中介带看也很活跃，仍然是一种高度稀缺的资源，家长们为了孩子教育操碎了心，教育内卷环境下，这些房子仍然是“鸡娃”家长们眼中的香饽饽。
转自：陪你去看房官方
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