一直以来，市场上都有着这样的声音：不要买公寓！
背后原因也不难理解，商用水电、不带学位、商住混杂、不能明火、物业升值空间小……似乎又真的给人“想说爱你不容易”的感觉。
不过，假如手头上有点闲钱，预算不算多，而又没有购房名额，买个公寓出租又是否现实？
最近，小前线就实踩了两个公寓项目，长隆-万博板块的保利汉溪大都汇、创新城的越秀星汇文玺，来看看到底香不香？
01
白马股VS潜力股？
保利汉溪大都汇，就在地铁3/7号线汉溪长隆站附近，在售的公寓新品位于项目C区南侧、香江拾光盛境东侧，距离地铁站约700米步程。
周边配套嘛，保利汉溪大都汇、时代E-park、奥园城市天地就有林林总总的商业，粤菜、喜茶、金拱门、开封菜等各式餐饮都有，隔壁全新的奥园保利大都汇楼下还有3000㎡商业，日常消费问题不大。
△保利汉溪大都汇周边环境
越秀星汇文玺，位于华工国际校区、暨大番禺校区之间，北侧紧靠南大干线，步行到4号线新造站要2公里。
项目门口目前已开通公交，暂时只有一条节假日开行的专线，以后可能会调整其它线路接驳到新造站。
现状来看，公寓楼是整个项目距离南大干线最近的楼栋，该道路主路+辅路双向10+车道。
可以说，无论是保利汉溪大都汇还是星汇文玺，都能拥有自己的客群，前者是天河或者附近通勤方便的白领，后者则是学生、教职工、白领等等。
所以，从长线投资的角度看，产品的变现能力就是有的。
02
从双钥匙卷到六钥匙！
保利汉溪大都汇在售的公寓产品，有建面65㎡、80㎡、100㎡，都是层高约4.5米复式，4-6钥匙不等。5梯20户，每层有15户是65㎡单位、2户是80㎡、3户是100㎡。
△保利汉溪大都汇在售公寓平面图
65㎡四钥匙户型，按照约7成实用率计算，单层套内面积约45㎡。
△保利汉溪大都汇65㎡户型图
上层除了入户门开在中间之外，格局基本和下层相同。不过上层“偷”了一点面积作为拓展空间，对应位置就是下层的公共过道。
△保利汉溪大都汇65㎡样板间
另外两个户型，80㎡也是4钥匙，格局和65㎡的差不多，其中一侧的空间多了一部分拓展面积。
△保利汉溪大都汇65㎡户型图
100㎡六钥匙，上下层分别分割成3个单位，每个空间的使用面积应该和65㎡的差不多。
△保利汉溪大都汇100㎡户型图
而星汇文玺，主要推出建面约32㎡、34㎡双钥匙户型，建面约80㎡的住宅化设计产品。
△星汇文玺公寓平面图
32㎡双钥匙户型，上层也是有部分拓展空间。不过，这个户型在8楼以下总层高有5米，8-18楼为4.5米，低楼层的空间更舒适。
△星汇文玺公寓32㎡户型图
80㎡类住宅产品，上下各2房+洗手间，客厅位置上空。这种格局，对于预算不多但又有较大居住需求的人群而言，作为过渡居住还是可以。
△星汇文玺公寓80㎡户型图
03
单价2.3万左右，看菜吃饭
价格方面，保利汉溪大都汇销售表示，65㎡户型总价约150万，折合单价2.3万/㎡左右。
而该公寓户型只计算单层的建筑面积，因此每个单位建面大致都是32㎡。参照链家网上保利汉溪大都汇现有公寓月租，32㎡单位约2400元/月。
暂且忽略物管费等费用粗略计算的话，则年租金回报率2400×12×4/150万=7.68%。
△保利汉溪大都汇在售公寓楼栋
星汇文玺，销售称明天（12月18日）正式开盘，售价预计2.3万-2.5万/㎡，最小的32㎡户型总价74万左右。部分楼层还有价格低一点的，总价约66万起。
而楼盘附近只有曾边村回迁房小区，最小40㎡单间，格局和文玺公寓类似，链家网上的租金水平为2400元/月。
假设星汇文玺32㎡户型也租2400元/月，则年租金回报率2400×12×2/74万=7.78%。
△星汇文玺附近曾边村回迁房小区
满打满算，租金回报率还蛮高的。
星汇文玺方面，周边以华工国际校区、暨大番禺校区高校为主，所在的创新城本身也在逐步导入产业，一江之隔还有大学城部分溢出的居住需求。
△广州大学城
因此，两个项目本质上看，是两个不同板块的PK。目前来看，汉溪长隆更为成熟，但不能否认创新城的后劲更足。当然，两个项目产品面积大小，决定了入市的门槛相差一倍。
得先掂量掂量自己的口袋，再考虑自己能拿几把收租的钥匙。
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