中国地产年会举办，记录十四五规划下深圳城市更新新征程

12月15日下午，由南方报业传媒集团指导、南方都市报社主办、深圳大件事传媒承办以及广东合一城市更新研究院、华侨城大厦大力支持下的“宜居大湾区，共创大未来”2021（第十三届）中国地产年会圆满举办。本次地产年会邀请业内专家进行主题演讲与交流、南都智库课题组现场重磅发布《2021深圳城市更新影响力报告》，并对在城市更新、生态可持续、社会责任等多个维度做出贡献的标杆房企进行表彰。

以“宜居大湾区”为题，

探讨行业困局与发展未来

2021年的特殊不需赘言。在市场增量逐年收窄之时，在疫情黑天鹅事件持续影响之下，内外部复杂的环境让房企进一步思考企业的抗脆弱性以及如何穿越周期，具有更强大的企业活力。曾经的高周转、高杠杆、快速扩张的时代已经走向终结。在过去一年中，包括万科董事会主席郁亮在内的行业领军人物不止一次的提出，未来，房子要回归居住属性、房地产回归实业属性。行业的回报水平也将逐渐向社会平均水平靠拢。这是个非常明确和清晰的趋势。

对于房企而言，最需要重新审视的是，站在大湾区的空间格局之下，如何“回归”宜居宜业的本质？于此，南方都市报社主办的2021（第十三届）中国地产年会将以“宜居大湾区共创大未来”为主题，贯穿主题演讲以及颁奖表彰多个环节。

南方都市报社党委副书记、总经理，深圳大件事传媒董事长陈文定表示，本届地产年会针对行业当下的困局现状以及湾区城市发展为核心关注点，旨在通过专家们的交流、观点分享，给予现场与会房企更多的专业收获、启发和借鉴；将南都智媒的研究方法与传播方式，以数据研究与深度调研为支点，聚焦于城市更新这一细分领域与垂直板块，生产并发布《2021深圳城市更新影响力报告》，深度剖析深圳城市更新样本与经验，眺望城市高质量发展的未来之路。“中国地产年会将坚持以媒体的敏锐洞悉行业发展趋势，以建设性姿态与房企共同成长，不离不弃，携手前行。”

以城市更新为聚焦点，

发布影响力报告与多份榜单

今年，南方都市报聚焦深圳城市更新，组成课题组，以“深更时代 圳新影响力”为主题，通过“条例解读”、“行业调研”、“项目走访”、“热点新闻”等多个维度，记录了十四五规划下深圳城市更新新征程。

扫码看报告

年会现场，南方都市报资深记者黄璐进行了《2021深圳城市更新影响力报告》的发布。从课题的时代背景、深圳城市更新政策梳理、城市更新年度数据图谱、优秀房企的商业逻辑以及项目创新实践等维度概括了课题的主要成绩。

行业的共识是城市更新并不是简单的旧楼推倒重建，而是空间的塑造、产业导入和文化复兴。黄璐表示，课题组特别设置了关于“防止大拆大建下的深圳实践”板块，并以沙井古墟的微改造与城市策展；以及以南头古城的自我造血能力探索为例，记录深圳在城市更新上的探索。

此外，深圳作为城市更新市场化走在前面的城市，在将近20年的实践中成长起一批能力卓越的房企，课题组从城市更新房企与项目的走访以及专家学者的深访中，总结优秀房企的四大成功的商业逻辑，并根据学术支持机构广东合一城市更新研究院与公开数据信息发布《深圳城市更新房企影响力榜单》、《2021百强上市房企在深城市更新信用安全榜》、《2021深圳市城市更新计划立项土储规模TOP10项目》、《2021深圳市城市更新已批规划总量TOP10项目》、《2021深圳市城市更新实施熟化规模TOP10项目》、《2021深圳城市更新贡献率项目榜》。

其中，在最为重磅的综合性榜单《深圳城市更新房企影响力榜单》中，包括华润置地、卓越城市更新集团、万科地产、鸿荣源集团、京基地产等15家房企名列榜单之中。

专家演讲

秦虹（中国人民大学国发院城市更新研究中心主任） 主题：《当前房地产市场变化与政策取向》

“稳中求进、把握趋势、固优拓新”，

未来房地产空间依然很大

从公布的数据来看，目前为止中国房地产的前端市场，无论是房地产开发投资、施工面积、末端市场，商品房销售面积、销售额都是历史最高水平。秦虹表示，今年上半年全国80%以上的城市房价处于上涨状态。在今年下半年发生了变化，从7月份开始，房地产的前端市场房地产开发投资，商品房的新开工面积增速单月环比都处于腰杆速度下降，土地拍卖市场也是如此。秦虹认为，主要原因有二。一是“三条红线”和“两档”的房地产金融政策，从需求和供给两端转变行业高杠杆、高周转发展模式；企业在转型中必存风险，部分房企违约发生；二是个别大型房企违约后，金融机构、资本市场、政府、购房者对房地产行业的风险偏好明显下降，银行贷款趋于谨慎，各地同时收紧预售款监管，购房者开始观望。秦虹表示，这对未来房地产企业的走向会有很深远的影响。首先，跨界多元化投资企业未来的风险不可预知；其二，过去不惜代价的扩张的企业比比皆是，所以或许会出现更多违约企业；其三，对于负债率不高，现金流稳健、品牌效应较好的企业来说，虽然受到大环境影响，可是在政策纠偏之后，他们会是最先的受益者；其四，自身负债率低的企业，他们虽然没什么负债，但是由于规模有限，未来发展将取决于当地市场走向。

秦虹介绍，相当多企业面临销售、融资不畅的情况，但是他们通过降低项目权益、减少投资性资金支持，以及转让一部分项目与资产等方式积极回购债券、股权来稳定市场，在这些努力当中，他们的压力处于纾解过程。秦虹认为，过去“强者很强”，在未来可能会出现很多中小企业，但是会处于负债率不高，稳健发展的格局。

对于“房住不炒”，秦虹表示，在此基调上，完善保障体系与市场体系，因城施策，促进房地产业良性循环，健康发展。对于未来房地产政策方向与走势，秦虹总结为：房住不炒、租购并举、健康发展、住有所居。具体的政策调控手段为：金融政策、土地政策、税收政策、行政政策。她详细解读道，让金融政策守底线、防风险，让土地政策实现人、地、房挂钩，让税收政策按照现在中央的部署有交易和持有税。让行政政策进行限购、限贷、限价、限签等等。

秦虹总结表示，如果保持“稳中求进、把握趋势、固优拓新”，中国的房地产市场未来的空间依然很大。

丁力（广东省社会科学院区域与企业竞争力研究中心原主任） 主题：《大湾区的机会》

“房住不炒”不会改变，

房地产不能往后退，只能往前走

丁力在演讲中提出“如何看待大湾区”？他表示，大湾区经济全球化背景下，沿海地区利用地域优势，这种发展模式最早出现在美国纽约，同时，日本东京湾以及美国旧金山发展也非常好。湾区创造了很多奇迹，对于中国来说，人民币国际化最重要的舞台就是大湾区。粤港澳大湾区同时亦是政治湾区，这包括了珠三角9座城市，再加上中国香港与中国澳门，它的地位不言而喻。

粤港澳大湾区的发展走势是“港澳所需，广东所能”，这点从珠海横琴转为中国澳门为主进行管理就“可见一斑”，经济全球化就是资源配置全球化，市场全球化，竞争全球化。

深圳地产行业的蓬勃在于，深圳玩的是“流量经济”，而不是“存量经济”，而这就是经济全球化的标志。

丁力表示，如果要研究大湾区以及琢磨大湾区的未来发展，可以多将目光投向中国香港以及中国澳门。

丁力总结到，房地产业始终将会是中国的支柱产业，而“房住不炒”这个调性也不会改变。未来，老百姓的生活会越来越好，房地产不能往后退，只能往前走。

罗宇（合一城市更新集团董事总经理） 主题：《湾区城市更新趋势与挑战》

未来房企将转型成资产管理商

向“存量改造”要增量

罗宇提到，我们所在的热土之上，恰好是“粤港澳大湾区”以及“城市更新”两个热点叠加的地方。当提到湾区城市更新必定离不开其背景，目前，深圳与东莞的土地开发强度在50%左右。广州中心七区的土地开发程度已经达到40%以上，这已远超国家宜居警戒线。针对“绿水青山就是金山银山”的基调，城市更新需要向“存量改造”要增量，这才足以支持粤港澳大湾区赶超全球另外三大湾区。

罗宇表示，2019—2021年这三年当中，三旧改造行动方案里新增改造任务量集中在湾区9个城市，可见湾区的三旧改造、城市更新是“重中之重”。而在今年，前11个月湾区9城新项目是2184个，涉及土地面积60.8平方公里左右，这足以得见，在经济快速发展、产业加速转型升级的大背景之下，城市更新的存量改造动力逐渐进入快车道。

今年下半年很明显感受到，大家对于城市更新迎来了新的探索。如何在“留改拆”之间找到平衡，如何在不允许大拆大建的要求之下有序推动城市更新。罗宇表示，这与二次城市化模式改变相关，以往的二次城市化存量改造更多聚焦于货币扩展、地方政府举债推动棚户区改造，但是粤港澳大湾区探索的城市更新不是局限于老旧小区，包括旧村庄、厂房、旧工业区的改造，更多依赖社会资金的投入，这极大缓解地方政府的财政负担，以及拆迁征收的行政事务压力。所以称之为“政府引导、市场运作”的模式。

而城市更新社会经济效益体现在“节地发展”，罗宇举例，截至2021年9月份，三旧改造实施是95.16万亩，完成改造57.6万亩，实现节约土地23.3万亩，节约用地40.42%。在划定生态红线之下向着存量要增量，无疑是比较好的探索模式。

城市更新在发展过程中由于早年的一次城市化，城市功能、空间、结构不合理，城市的生态环境、公共服务能力的不足，这都需要通过城市更新实现改造与提升。

罗宇表示，从经济层面来说，城市更新为城市的发展提供增量的建设空间，也能够为地方政府的固定资产投资，土地的地价收入，税费收入提供支持。

他认为，城市更新的社会经济效益还体现在产业升级、消费升级、乡村振兴。此外，城市更新也带来了新世代、新城市，从而实现了文脉传承。

罗宇总结，未来房企的转型战略必须从开发的角度转型到运营的模式；从空间的更新转向内容更新驱动；从早年的碎片化小项目的发展走向以全局观统筹的区域更新为主的模式。某种意义上来说，要从纯粹的开发商转型成为资产管理商，而转型背后房企更多需要配置产业的能力，基础设施的建设和房地产能力，社会资金整体的对接和统筹能力。

课题榜单详解 2021深圳城市更新房企影响力榜单出炉， 本土房企实力不容小觑

深圳土地开发强度逼近极限，后备土地资源空间相对有限，即将面临无地可用的现实困境。这其中城市更新扮演了什么样的角色？深圳又是如何破解区域发展空间瓶颈的？

12月15日的年会现场，南方都市报人文地产课题组发布了《2021深圳城市更新影响力报告》。其中，课题组据公开资料整理统计，以2021年上半年的数据为基础，发布了《2021深圳城市更新房企影响力榜单》，为深圳城市更新赛道纵横剖析提供另⼀种⻆度的参考。

据榜单可以发现，截至2021上半年，华润置地排名在深城市更新房企中的第一。据统计，华润集团截至上半年在深圳的立项土储372.78公顷；已批规划总量915.77公顷，其中，住宅总量301.54公顷，占比33%；实施主体确认土储81.11公顷，可开发建设用地总量58.44公顷。

另据公开资料，华润置地2021上半年的融资成本仍处于行业较低水准，“三道红线”全部绿档，在行业成长属性渐弱、周期属性渐强的背景下，华润整体财务指标仍然较为稳健。

其次是卓越城市更新集团、万科地产、鸿荣源集团、京基地产位列2-5名，前五名在深城市更新开发力保持较大的领先优势。（房企最终分数由原始数据经过标准化处理得到，原始数据越高压缩程度越大，但不会改变房企之间的相对次序）。其中，在深城市更新土储规模方面一贯保持领先优势的深圳本土企业卓越城市更新集团、鸿荣源集团，更具竞争力。说明在深圳城市更新开发的规模中，部分房企已经在开发规模方面开始超越百强企业，深圳本土房企的城市更新实力不容小觑。

随着深圳土地资源的越来越紧张，在供地两集中的背景下，目前招拍挂市场更多地成为了国企央企的舞台，开发商要想争夺更多的市场份额，只能把目光放到土地市场的收并购以及城市更新。而对于做城市更新的企业来说，不仅要有资金，更重要的是要熟悉当地政策，判断项目未来可以建设的物业类型，熟悉当地的文化并考虑到现实的拆迁量，因此本地企业显然更具优势。而外地企业想要进入，通过与本地企业进行强强联合不失为以一种稳妥的方式。

另需要特别指出的是，本榜单是在有限的公开数据下尽可能地做出相对精确的预测，不能保证榜单中所有的房企城市更新操盘经验都丰富，但榜单未覆盖的规模之下房企，课题组表示，认为相对涉足深圳更新比例不高。随着房地产存量时代的影响，课题组表示，“深圳城市更新系列榜单”中，前十名的房企的发展赛道更宽。

除此之外，课题组还统计了《2021深圳城市更新单一项目体量排行榜》（统计时间：2021.1.1-2021.6.30），其中包括计划立项土储、已批规划总量、熟化规模三个维度，以及《2021深圳城市更新贡献率项目榜》，以城市更新的项目的进展和社会效益维度一窥城市发展的空间格局。

本届年会共评选出如下大奖： 年度城市更新大奖： 卓越城市更新集团、城脉控股深圳新世界集团 年度社会责任（公益、扶贫）大奖： 碧桂园控股有限公司、贝壳找房（深圳）科技有限公司、中国电建地产集团、龙湖集团 年度湾区公寓大奖： 招商蛇口会展湾东城、南园晗山悦海城 年度人文大奖： 卓越城市更新集团、绿景集团、金地·峰境瑞府、牧云溪谷 年度地标物业大奖： 深业中城、世茂深港国际中心、华侨城大厦OCT TOWER、THE TOWN乐城二期 年度综合体大奖： 京基水贝城市广场 年度创新融合大奖： 华联城市商务中心、光明天安云谷 年度生态社区大奖： 碧桂园云樾半岛、信城缙悦花园、云望府、龙光智慧服务集团 年度湾区产业园大奖： 广东京东都市智能产业创新发展有限公司、天健创智中心 湾区品牌影响力大奖： 中海企业发展集团深圳公司、招商蛇口-深圳、深圳万科发展有限公司、融创中国华南集团、龙湖集团、深铁置业、华润置地深圳大区品牌、满京华集团、京东智谷、信城不动产集团有限公司

链接 中国地产年会 表彰领军企业 影响行业进步 中国地产年会是南方都市报坚守十余年的地产产品品牌，在深圳城市发展的道路上，涌现出一批批锐意创新的品牌房企、一个个精雕细琢的经典作品，也创造出一个个精神与生活的地标。年会现场也对这些行业领军企业以及优秀项目进行表彰，希望以标杆之力影响行业进步，引领人求美好人居生活的前进步伐，共颁发了包括湾区品牌影响力大奖、年度人文大奖、年度社会责任大奖、年度城市更新大奖、年度创新融合大奖等在内的各类奖项。

统筹：南都记者 黄璐 采写：南都记者 黄璐 徐异菲 顾威 见习记者 孙阳 摄影：南都记者 霍健斌