深圳楼市：面对高昂的楼价，年轻人表示压力太大！

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会员提问：五哥，你好，准备结婚，家里没有什么积蓄，买房全靠自己，现在有六十万资金作首付，想在深圳扎下根来，买个小房子，有没有什么建议呢？

五哥：你好，60万首付想在深圳买房有三个方向的建议：一、买房自住，以后考虑置换。可以看看这些楼盘：具体详情楼盘见内部分享，基本上都是离地铁口比较近的项目。

二、投资买房，租房居住。具体详情楼盘见内部分享。这些单间的共同特征是处于核心地段、租金高、易出租，购房者可以以租抵租，自己另寻两房租住。

三、买小产权房、商务公寓或工业用地性质的宿舍，这个方案的优点在于价格便宜、不占用购房名额，缺点在于小产权房缺少法律保障、贷款利率高、市场流通性差、没有配备学位。建议刚需群体和初次置业群体在买房时谨慎考虑。

会员提问：五哥，你好，已婚育有一孩，孩子马上要进入小学，现在是一直租房，考虑购置一套学区房，不知道应该怎么选择，户型和学区有什么匹配标准可供参考吗？

五哥：你好，学区房总体上涨的走势是强势学位房先领涨，然后拉动弱势学位+居家学位房，最后再传导到普通学位刚需上车房，针对800-1000万左右的预算，供应量最大的在南山中心区，对于一房户型需求者，必须是强势学位房，对于2房户型需求者，请认准三高学位房，即片区热点价值共识高，名校实力认可高及辨识度高，其中2房对于为居家品质的电梯楼盘，对于3房户型，选择强势学位+老破旧或破旧，或弱势学位房+宜居品质小区，对于四房户型，可选择弱势学位房+宜居品质小区。

会员提问：五哥，你好，了解到房贷利率上调的消息，请问这会给楼市带来什么变化呢？我目前是无房状态，属于刚需，请问房贷利率上浮对刚需是利好吗？

五哥：你好，深圳房贷利率变化，带来这样几个趋势：1.贷款难度增大。今年的房贷增速显著下降，建行上调房贷利率，预计其他银行也会相继调整，放贷时间长，拍卖贷等贷款被暂停，外地购房者限制增多，这些变化都表明贷款难度增大。2.利率差被拉大。首套和二套房利率集体上调，使利率差基点扩大，对炒房行为有一定的抑制作用。3.贷款变化代表监管部门的调控决心。一方面是利率上调促使二手房成交量下降，另一方面是增加住宅供应，对刚需来说都是利好。4.买房周期变长。原因在于：一是调控使刚需买房难度增大，二是参考价使首付比例提高，三是买卖双方僵持状态持续。对刚需来说，买房周期变长意味着有更多时间筛选房源，建议抓住机会上车。

会员提问：五哥，你好，已婚有房，想举全家之力共同购置一套大的房产，但是总预算还是有限，考虑深圳多房的产品，部分位置教可的老房似乎还不错，请问值得入手吗，老别墅呢？

五哥：你好，深圳老破大的特点有：面积150平米以上，楼龄结于20-30年及以上，塔楼居多、采光不好或户型不正，房间多，且这类产品位置往往不错，但是其存在的最大问题是品质差总价高，造成资源错配，即使定价低于周边的次新房，但总价一上来就很难再有买家愿意承担。当前愿意购买老破大的人群包括一是类似潮汕多人口家庭总预算受限的，但是总量极小，二是相信欧神的堆面积理论，此类属于亏到精光，最后再说说老别墅，该类产品真的非常不建议做投资使用，切勿入坑。

会员提问：五哥，你好，已目前想要安定下来购置一套房产，请问该如何选择呢、尤其是有关如何确定房产的地理位置有什么建议吗？

五哥：你好，投资房产考虑三大逻辑，包括好城市、好片区和好房子，选城市一般使用GDP，对于普通人而言，以人口和钱为标准就足够了，一是常驻人口和户籍人口之比，该比例越高，那么该城市的吸引力越强，未来的经济前景越好，二是人口净流入量，该流量更直接地反应出城市的发展前景，三是本外币存款余额，这是城市购买力的最直接体现，是房价的上涨动能和天花板，最后房价上涨的轮动机制是一线、强二线城市——弱二线城市——三四线/县城，以上就是有关如何选择好城市的几条标准。